Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Убийственно дешёвое жильё

«Expert Online» 2014
Фото: Эксперт

Новшества с налогового фронта поступают чуть не каждый день. Сегодня объявили новость, почти катастрофическую и для строительства, и для роста экономики в целом: поступило предложение увеличить с трёх до семи лет срок, в течение которого продажа купленной частными лицами недвижимости требует уплаты налога (НДФЛ) с дохода от сделки

Причины налогового зуда очевидны. Областные власти обязаны исполнять так называемые «майские указы» относительно зарплат учителей, врачей и так далее - а денег нет. Также, требуется срочно увеличивать оборонные расходы и развивать Крым, не снижая финансирования существующих обязательств. А санкции и бушующий экономический кризис сокращают доходы казны. Выбора ни у начальства, ни у населения не имеется. Перераспределение в пользу казны из карманов частных лиц и предприятий неизбежно.

Другое дело, такое перераспределение может производиться различными способами. От одних мер экономика упадает ещё ниже, другие не оказывают значимого влияния на рост. От начальства ждём, чтобы оно эти обстоятельства обязательно учитывало: жизнь не кончается в текущем году.

Глядя с такой стороны, ухудшение условий взимания налога с дохода от продажи квартир не выглядит мудрым. Состояние народного хозяйства решительно зависит от спроса на жильё. До такой степени, что динамика этого спроса служит в США главным опережающим показателем экономического цикла (считается, что снижение числа выданных разрешений на жилищное строительство  сообщает о скором начале падения ВВП, то есть собственно кризиса). То же самое и во всём мире, и у нас: строительство является основным двигателем экономического развития.

Между тем, удлинение срока владения жильём, после которого налог на продажу не взимается, приведёт к тому, что привлекательность его как предмета для вложения денежных средств уменьшится. Попросту, снизится спрос на инвестиционные квартиры. Которые, между прочим, составляют до 25%  от всех продаж жилья в Москве и области. Скорее всего, похожие цифры и по стране в целом. Четверть рынка!

Беда, что инвестционный спрос очень эластичен по цене. (Спрос на жильё в целом не очень эластичен). Его можно сравнить с тем, как изменяется поведение вкладчиков денег в банки под влиянием ставки процента, где даже один процентный пункт в плюс или в минус вызывает ажиотажный переток вкладов. Теперь сравним. Вложили сто тысяч долларов в квартиру и хотим продать её через 3  года, без налога. Пусть стоимость квартиры растёт на 5% в год, доход составит $15 тысяч. Если будет изъято в виде НДФЛ через 3 года 13%, это уменьшит доход на $1950, до $13050. Ставка процента на вложение в квартиру уменьшится до с 5% до 4,35%. Ощутимый удар для инвестора!

Однако снижение дохода - цветочки. Ягодка – обесценение рубля. Поскольку завершения ему пока не видно, рублёвые цены будут расти: наш рынок недвижимости, по сложившемуся обычаю, «живёт» в валюте. За последний год рубль по отношению к доллару упал примерно в полтора раза:  с 30 до примерно 45 рублей. А мытари считают в рублях, хотя бы вы рассчитывались долларами. Соответственно, когда действительная стоимость квартир расти не будет, при продаже будет появляться рублёвый доход. Наша квартира, купленная в прошлом за 3 миллиона рублей, по новому курсу будет стоить 4,5 миллиона.  И с 1,5 миллиона рублей, по сути, несуществующего дохода, придётся уплатить те же 13%: 195 тысяч рублей, или $4333. Это будет 4,33% убытка, считая в валюте. 

И какой же дурак станет на таких условиях совершать инвестиционные вложения в квартиры? Пока рубль не обретёт устойчивость, никаких инвестиционных вложений ждать не приходится вообще. А что такое сокращение рынка на четверть?

Снижение спроса на квартиры пробежит по цепочкам создания стоимости  сквозь всё народное хозяйство (в строительство, затем в отрасль стройматериалов и строймашин, далее в энергетику, топливную и все прочие отрасли, в банковскую систему, и почти везде). Многие потеряют работу, у других уменьшатся доходы. Некоторые предприятия обанкротятся. Налоговые поступления уменьшатся, расходы на выплату пособий по безработице возрастут. Крохотный приварок в казну от продажи квартир раньше, чем через семь лет после покупки, будет многократно перебит потерями от удара снижением инвестиционного спроса по строительной отрасли.

В условиях обесценения рубля  правительству следовало бы вообще отказаться от обложения доходов от продажи квартир, чтобы привлечь дополнительные инвестиционные деньги в строительство: крохи, которые получает сейчас от этого налога казна, не сравнимы с потерями от падения спроса. А наши мудрецы намерены усугубить  и без того близкое к катастрофическому положение на рынке недвижимости!  (сообщают, что эту меру придумал председатель бюджетного комитета Думы Андрей Макаров).

Застарелая беда: полная налогово-экономическая безграмотность что членов правительства, что гласных  Думы. Не ведаю, как её лечить? Можно бы создать краткий курс налоговой экономики для начальства (не путать с курсом «налоги и налогообложение», рассказывающем о том, какие существуют налоги). Однако как убедить их всех, что они не смыслят в этих важных вопросах, и нуждаются в обучении? Да и профессоров-экономистов, кто занимался бы серьёзно экономикой налогов, не знаю: существуют они у нас вообще?

Хорошая новость только одна: велики шансы на долгосрочное снижение долларовых цен квартир вследствие налогового новшества. Непонятно, правда, безработные, что ли, станут покупать это убийственно дешёвое для народного хозяйства жильё?

Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама




    Альфа-банк меняет карты

    Альфа-банк приступил к полному обновлению своей линейки дебетовых карт — новая линейка вступила в силу 25 сентября. Флагманским продуктом в ней станет Альфа-карта

    Российский IT - рынок подошел к триллиону

    И сохраняет огромный потенциал роста. Как его задействовать — решали на самом крупном в России международном IT-форуме MERLION IT Solutions Summit

    Химия - 2018

    Развитие химической промышленности снова в приоритете. Как это отражается на отрасли можно узнать на специализированной выставке с 29.10 - 1.11.18

    Опасные игры с ценами

    К чему приводят закупки, ориентированные на максимально низкие цены

    В октябре АЦ Эксперт представит сразу два рейтинга российских вузов

    Аналитический центр «Эксперт» в октябре представит сразу два рейтинга российских вузов — изобретательской и предпринимательской активности.

    Эффективное управление – ключ к рынку для любого предприятия

    Повышение производительности труда может привести к кардинальному снижению себестоимости продукции и позволит российским компаниям успешно осваивать любые рынки


    Реклама