Коллективные кирпичи

Прямой счет
Москва, 04.12.2006
«D`» №12 (15)
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости постепенно становятся воротами на рынок недвижимости для частных инвесторов даже с небольшими деньгами

Закрытые ПИФы недвижимости, изначально появившиеся как способ оптимизации налогообложения имущества юридических лиц, постепенно становятся реальным инструментом преумножения капитала, доступным для частных инвесторов. Во всяком случае, порог вхождения в новые фонды уменьшается на глазах и порой достигает совсем уж смешных сумм, за которых на рынке жилья не купишь и нескольких метров. Тем не менее некоторые эксперты считают, что это объясняется всего лишь заботой о ликвидность паев, а не попыткой привлечь больше частников. Как бы то ни было, но рынок ЗПИФов недвижимости очевидно переживает смену времен.

ПИФ в ассортименте

Первые ЗПИФы недвижимости появились три года назад, и период их существования удачно совпал с очень неплохим ростом цен на недвижимость, на показателях которого популярность инвестиций в квадратные метры росла как на дрожжах (см. график). По мере увеличения ниши и завоевания инвесторских сердец (то есть кошельков) вырос и сам ассортимент ЗПИФов, а также их розничная доступность. Сейчас помимо фондов, создающихся компаниями для того, чтобы оптимизировать налогообложение своего имущества, на рынке можно найти еще четыре вида ЗПИФов недвижимости: девелоперские, инвестиционные, земельные, рентные. Особняком стоят ипотечные фонды.

Наиболее распространены девелоперские ЗПИФН — их почти две трети от всех существующих фондов. «Девелоперские фонды преобладают на рынке по причине своей высокой доходности — в среднем 25–30% годовых», — поясняет управляющий партнер компании «Конкордия-эссет менеджмент» Марина Кислицкая. Кроме того, по словам исполнительного директора УК «Blackwood фонды недвижимости» Артема Цогоева, сами девелоперы стали проявлять к таким фондам больше интереса. Они создаются, как правило, под какой-либо конкретный проект. Средства пайщиков направляются на строительство, и полученный доход — это деньги от реализации построенного объекта. Яркий пример — фонд «Федерация» (башня «Федерация» в Москва-Сити).

Инвестиционные фонды специализируется на покупке и перепродаже готовой недвижимости. Как правило, речь идет о квартирах в строящемся доме: квадратные метры покупаются на стадии строительства и продаются после его завершения. «Доходность складывается из двух составляющих: роста индекса цен на жилую недвижимость (по нашему прогнозу, 10–15% в 2007 году) и увеличения цены объекта по мере его строительной готовности (в среднем 15–20% в год)», — поясняет заместитель председателя правления компании «Арсагера» Алексей Астапов.

Для многих частных инвесторов покупка паев ЗПИФН сегодня действительно удачная альтернатива приобретению самой недвижимости

Есть и другие стратегии. Так, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Нова-недвижимость», созданный в декабре 2004 года, планировал заниматься срочным выкупом и последующей перепродажей квартир. Пользуясь стагнацией рынка, фонд предлагал продавцам жилья быструю покупку их квартир, но со скидкой. Выкупленная недвижимость выставлялась на продажу по рыночной цене, прибыль от перепродажи делилась среди всех пайщиков фонда.

Рентные ЗПИФы — фонды, владеющие одним или несколькими объектами недвижимости и сдающие их в аренду. Доходность здесь редко превышает 10–12%, но и риски минимальны. Идеальная альтернатива банковским депозитам.

Земельные фонды по схеме действий схожи с девелоперскими. На общие средства пайщиков выкупается участок земли и ведется его девелопмент: проектируется и строится поселок, бизнес-парк или другой проект, который затем продается.

Лицом к частнику

Еще два года назад в составе большинства фондов участие частных лиц было скорее исключением, чем нормой. «Физиков» отсекал уже входной порог: в среднем он равнялся одному миллиону рублей. Сейчас средний порог вхождения в новые фонды на рынке неуклонно снижается. Так, при желании можно купить пай ЗПИФН всего за 10–30 тыс. рублей. А суммы в 100 тыс. рублей и меньше хватит для приобретения пая почти в сорока закрытых фонах.

В связи с этим некоторые эксперты делают вывод, что ЗПИФы постепенно поворачиваются лицом к частному инвестору. Причем процесс этот взаимозависимый: фонды — по промежуточным итогам своей деятельности — становятся все более интересными для частников. Некоторые УК в ответ проводят дополнительный выпуск паев, другие организуют активный биржевой оборот. Это, в свою очередь, способствует притоку в данный сегмент рынка новых частных инвестиций.

Но об устойчивости тенденции эксперты спорят. «Снижение порога действительно идет, — соглашается Артем Цогоев. — Однако причины этого кроются в заботе не о частных инвесторах, а о повышении ликвидности паев при выводе их на биржу. Мне кажется, что ЗПИФН, наоборот, поворачиваются к институциональным инвесторам: мечты некоторых УК о привлечении миллиардов от частников уже в прошлом. Значительно проще убедить НПФ или просто юрлицо, чем тратить миллионы на раскачивание рынка частных инвесторов».

В противовес этому Марина Кислицкая считает, что если сравнивать ситуацию на рынке фондов недвижимости полтора года назад и сегодня, то можно с уверенностью говорить о том, что ЗПИФН становятся инструментом для частных инвестиций. «Позитивная динамика работы фондов, повышение прозрачности управляющих компаний не могли не отразиться на интересе со стороны частного инвестора», — настаивает эксперт.

Генеральный директор УК «Капиталъ ПИФ» Роман Шемендюк считает, что это связано с обычными эволюционными процессами на рынке: уже отработаны технологии массового привлечения пайщиков в открытые и интервальные ПИФы, и многие УК разобрались с более сложным и специфическим продуктом — ЗПИФами. К тому же большинство проблем в нормативной базе по ЗПИФам уже решено.

«Поскольку доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость превышает рост цен на жилье, многие наши пайщики рассматривают вложения в фонд как способ накопить на квартиру, — констатирует Алексей Астапов. — После впечатляющего роста цен, который мы видели в этом году, к нам стало приходить все больше инвесторов, относящихся именно к этой группе». И хотя институциональные инвесторы по-прежнему преобладают в большинстве фондов, о ЗПИФах недвижимости уже можно говорить как об инструментах, вполне доступных для частников. Средний порог вхождения в ЗПИФН на московском и петербургском рынке составляет 100 тыс. рублей. Для человека, планирующего заниматься инвестициями в недвижимость, это очень небольшая сумма: за такие деньги сегодня невозможно купить ни одну готовую квартиру в Москве. Таким образом, даже инвесторы, не обладающие достаточной суммой для самостоятельной игры на этом рынке, могу приобщиться к сверхдоходным прибылям, которые в течение этого года показывал рынок недвижимости.

Внешние риски: без права минимизации

Один из основных аргументов, с помощью которого ЗПИФы обосновывают свою инвестиционную привлекательность, — безопасность вложений. «Деятельность фонда и самой управляющей компании пристально контролируется как со стороны госорганов, так и со стороны профессиональных участников рынка (спецдепозитарий и регистратор, независимый оценщик, аудитор), — рассуждает Алексей Астапов. — Поэтому инфраструктурные риски при инвестировании в закрытый фонд недвижимости невелики».

По мнению экспертов, можно выделить по меньшей мере пять видов рисков, которые угрожают доходности девелоперского или инвестиционного ЗПИФН: законодательный, административный, рыночный, политический и финансовый (риск менеджерских ошибок).

Законодательный риск связан с противоречиями между некоторыми законодательными нормами, что в нашей стране не редкость. Так, несмотря на то что Земельный кодекс разрешает передачу земли в частную собственность, в Москве это на практике не работает. «Получить землю даже под своим предприятием можно только через суд, — возмущается заместитель председателя комиссии инвестпрограмм Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы Алексей Михеев. — А если действовать в соответствии с законом, процесс затянется до бесконечности». Не единожды девелоперы, покупая и выводя промышленные предприятия из центра города, на руки получали не свидетельства о собственности на освободившуюся землю, а… договоры аренды земли на 49 лет.

Административный риск связан с тем, что никто из застройщиков сегодня не застрахован от изменения условий контракта после завершения строительства. В комиссии инвестпрограмм Совета предпринимателей приводят пример, когда департамент имущества Москвы потребовал переписать договор и отдать городу 50% площадей на техническом этаже гаражного комплекса, после того как он был построен. Инвесторы отказались, и уже два года не могут получить свидетельство о собственности. И, соответственно, два года не могут привлечь дополнительное кредитование для развития проекта и строительства следующей очереди.

Политический риск связан с грядущей сменой городской власти и вероятными изменениями градостроительных приоритетов. «В частности, многие компании сейчас инвестировали деньги в выкуп промзон, расположенных до четвертого транспортного кольца, с целью их развития — создания торговых центров, складских терминалов, которые будут обслуживать это кольцо, — рассказывает Алексей Михеев. — Но если новый мэр придет при поддержке левых сил, то приоритетным станет развитие метро, которое сейчас идет отстающими темпами. Поэтому вероятно, что с приходом новой власти может замедлиться строительство дорог и ускориться строительство метро». И наконец, рыночный риск связан с изменениями конъюнктуры. Многие аналитики и сейчас предрекают скорый обвал цен на недвижимость. Во всяком случае, в истории XX века есть красноречивые примеры лопнувших «пузырей» в США, Японии и других странах.

Перечисленные риски априори трудно минимизировать. Единственное, что возможно, — иметь их в виду и при выборе девелоперского ЗПИФа рассмотреть, насколько велика вероятность таких «сюрпризов». Например, для объектов, строящихся сегодня в рамках проекта «Москва-Сити», политический риск минимален. Проект слишком значимый для Москвы и страны в целом, чтобы новые власти решились его прервать. В отличие от упомянутого четвертого транспортного кольца.

Лучшее лечение — профилактика

Успешность любого ЗПИФа всегда и в первую очередь зависит от того, насколько профессиональными будут действия управляющей компании. Правда, генеральный директор компании «Регион девелопмент» Валентина Волкова считает, что «риски по управляющему минимальны, так как любое движение активов происходит с разрешения спецдепозитария, и вряд ли сразу две компании допустят одну и ту же ошибку». Тем не менее финансовый риск или риск менеджерских ошибок остается. Особенно при смене объекта инвестиций. Если действия УК не устраивают инвестора, существует два варианта — попытаться продать свой пай или созвать собрание пайщиков, которое примет решение поменять УК либо объект инвестиций.

При решении о продаже стоит иметь в виду, что ликвидность паев ЗПИФов оставляет желать лучшего. Хотя большинство фондов недвижимости сегодня выводят свои паи на биржу, на практике оборот по ним пока невелик.

Марина Кислицкая полагает, что во многом причина этого — высокая цена пая. «Чтобы повысить ликвидность паев при обращении на вторичном биржевом рынке, необходимо, чтобы ММВБ начала производить дробление паев, — считает она. — Это позволит привлечь большее количество розничных пайщиков».

Второй вариант — проведение общего собрания и смена УК — воплотить в жизнь ничуть не проще. Пайщик имеет право требовать проведения собрания, только если у него (или у инициативной группы, объединившейся вокруг него) есть 10% от общего количества паев. Но решение собрания о смене УК должны утвердить не менее чем 75% пайщиков фонда. «Контролировать деятельность УК напрямую не может никто из пайщиков», — поясняет Артем Цогоев. По мнению Валентины Волковой, это вполне логично: «Инвестор в процесс управления не должен вмешиваться, так как передал это бремя управляющей компании, суть работы которой — профессионально распоряжаться активами».

Таким образом, постфактум повлиять на неблагоприятные изменения сложно, зато их можно заранее минимизировать. Во-первых, стоит выбирать фонд с хотя бы отчасти диверсифицированным портфелем. То есть если управляющая компания в инвестиционной декларации перечисляет несколько разных проектов или направлений (например, одновременно жилая и коммерческая недвижимость), то у пайщика будет больше гарантий получить ожидаемый доход. Если же ЗПИФ нацелен только на жилые объекты, то для пайщика хорошо, если средства фонда распределены по разным категориям жилья.

Второе, на что стоит обращать внимание, — принципы работы самой УК. «Конечно, в первую очередь этот способ минимизации риска доступен институциональным инвесторам, у которых достаточно квалификации и возможностей оценить работу УК, — рассказывает Роман Шемендюк. — Но и физлицо может ознакомиться с официальной информацией, раскрываемой УК, а также задать дополнительные вопросы в офисе лично: как работает система отбора объектов для инвестирования и тому подобные».

Среди признаков успешной технологии — удачный опыт реализации нескольких проектов, причем лучше, если они будут не в одном регионе и не в одном узком сегменте недвижимости. Кроме того, у профессиональной компании обязательно должна быть своя действующая система отбора объектов для инвестирования. Как правило, при тщательном подходе УК должна делать экспертную оценку не только объекта инвестиций, но и застройщика — оценивается его финансовое состояние, опыт, достоверность правоустанавливающих документов. Система критериев может включать такие показатели, как доля рынка, занимаемая строительной фирмой, средняя просрочка при сдаче объектов, площадь введенного жилья, наличие у компании кредитов и облигационных займов, финансовое состояние застройщика и другие параметры.

Многие регионы России сейчас напоминают одну сплошную строительную площадку, и бум спроса на новые объекты, скорее всего, утихнет еще не скоро. Так что если свой жилищный вопрос вы уже решили, то обратить инвестиционные помыслы на закрытые фонды недвижимости очень даже рекомендуем.

У партнеров

    «D`»
    №12 (15) 4 декабря 2006
    N12 (15) 4 декабря
    Содержание:
    Персональный взгляд
    Точка отсчета
    Международные рынки
    Реклама