ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Гостеприимство по наследству

2010

В сфере отельного бизнеса, возможно, грядет очередной «кризисный» прорыв. Сколько стоит открыть гостиницу и с какими проблемами придется столкнуться в процессе ее развития?

Глава российского правительства Владимир Путин очень любит Сочи и вообще Краснодарский край. Он давно призывает развивать местные курорты (впрочем, остальные отечественные тоже), имея в виду в первую очередь частный капитал. Возможно, это один из немногих советов премьера, к которым стоит прислушаться. Однако необходимо знать некоторые нюансы.

Тут густо, там пусто

При других исторических и экономических предпосылках Россия могла бы неплохо зарабатывать на туризме. А что? Курортных зон, обладающих уникальными климатическими и географическими характеристиками, в стране достаточно. Взять хотя бы те же Сочи: внизу — жаркое лето и теплое море, вверху — мягкая снежная зима. А кто не мечтал в недалеком советском прошлом о поездке на Кавказ? Гагры были доступны в основном элите. А о Кисловодске грезил не только несчастный Берлиоз — любая уважающая себя семья сбивалась с ног в попытках достать путевки.

Но ворота на Запад, и вообще на все четыре стороны — словом, за границу, открылись с развалом Союза, и популярность отечественных здравниц катастрофически снизилась. Заодно упал интерес к историческому наследию России: в Питер и на экскурсии по Золотому кольцу ездят теперь в основном иностранцы. Причина — в отсутствии туристической инфраструктуры: то, что носит это гордое название, не выдерживает конкуренции даже с самым простым турецким курортом.

Неизвестно, в каком состоянии сейчас находились бы туристические центры и здравницы России, если бы не кризис 1998 года. «В начале 2000-х в стране началось активное строительство малоформатных гостиниц, — говорит старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова. — После финансового кризиса люди стали часто отказываться от дорогостоящих поездок за границу, туристский поток хлынул на внутренние маршруты». Хорошо прослеживается аналогия с 2008 годом, однако сегмент частного гостиничного бизнеса существенно вырос и изменился за прошедшее десятилетие.

И теперь все не так просто. Кое-где, например в Сочи, частных гостиниц достаточно: более 2 тыс., причем объем их номерного фонда равен или даже превышает аналогичный показатель средних и крупных отелей. В Санкт-Петербурге малых гостиниц примерно 450–600. Посчитать точное количество пока не представляется возможным, потому что зачастую трудно провести грань между мини-гостиницей и квартирой или коттеджем, сдаваемым в наем. Разумеется, в различных системах сертификации перечислены признаки так называемых средств размещения, однако их классификация и сертификация в России — дело сугубо добровольное, а лицензирования гостиничная деятельность не требует. Однако известно, что номерной фонд малых гостиниц в Питере составляет примерно 26% общего числа.

Похуже дело обстоит в менее популярных (а значит, бедных) городах. В относительно благополучной Анапе всего 200–300 малых гостиниц. А в Томской области, на озерах с уникальными целебными грязями, их почти нет. Не хватает мини-отелей на Алтае и Байкале, в Карелии и большинстве городов Золотого кольца, в Калининградской области, Поволжье.

А строит кто?

  Фото: Fotolia / PhotoXPress
Фото: Fotolia / PhotoXPress

По словам Марины Смирновой, в начале 2000-х малые гостиницы строились преимущественно частными лицами на собственные накопления, а также различными компаниями для корпоративных нужд. В последнее время список потенциальных инвесторов расширился за счет туристических фирм, диверсифицирующих активы, а также российских гостиничных управляющих компаний. Следовательно, растет конкуренция. У юридического лица, как правило, больше средств для строительства и развития гостиницы, а также управленческих возможностей. А среди частных отельеров традиционно много людей опытных — тех, кто уже попробовал себя в смежных отраслях бизнеса. Но есть и новички. Последним сложнее, но они, тем не менее, довольно часто бывают успешны.

Гостиница нередко создается не столько для прибыли, сколько для души (хотя одно отнюдь не исключает другого), — и именно желание сделать все так, как нравится, нередко спасает новичка и заменяет ему опыт, заставляя упорно постигать секреты гостиничного бизнеса. В конце концов, малые отели во всем мире ценятся именно за особый домашний уют, атмосферу конфиденциальности и даже камерности, внимательное отношение персонала и индивидуальный подход к каждому отдыхающему. Кто же еще, как не энтузиаст, может справиться с такой задачей: создать уют, подобрать персонал, способный запомнить не только имена, но и вкусы, привычки постоянных клиентов, лично руководить бизнес-процессами? К слову говоря, совсем маленькие гостиницы — до десяти номеров — часто открываются прямо на дому у отельера.

Очень много таких в Сочи: строится большой дом — два-три, а нередко и четыре полноценных этажа, часть отводится под проживание самого владельца и его семьи, остальное — под гостиницу. Таким образом решаются сразу несколько вопросов: и «квартирный», и управленческий, и кадровый (а заодно зарплатный) — на благо туристов работают сообща все родственники.

За длинными деньгами

Одно из больших преимуществ малых гостиниц по сравнению с полноформатными отелями — «точечность» застройки: проще выбрать площадку поближе к местам «паломничества» потенциальных клиентов — туристов, командированных или отдыхающих.

Основная же проблема начинающего отельера — правильная оценка своих ожиданий и возможностей. «Малая гостиница не самый выгодный инвестиционный объект. Офисные помещения и жилье, сдаваемые в аренду, окупаются гораздо быстрее, — признает Марина Смирнова. — У мини-отеля другие цели и иная экономика. Приведу в качестве примера московскую гостиницу на 23 номера, открывшуюся в 2003 году на одной из центральных улиц. Вложения в строительство с нуля и обустройство составили примерно $4 млн. Понятно, что с таким объемом номерного фонда даже при условии 80% загрузки срок окупаемости превысил бы десять лет. Но уже на следующий год после открытия нашлись желающие купить объект по двойной цене: расположение было выгодным».

Сроки окупаемости гостиниц довольно велики: если в 2007–2008 годах нормой был возврат инвестиций в течение восьми-десяти лет для городского отеля и двух-четырех для курортного, то теперь к этому следует прибавить год, а то и два. Александр Алмакаев первый отель Pushka Inn открыл в 2001 году — тогда он получал 30% годовых, второй — 3mostA — появился минувшим летом, и теперь девелопер может рассчитывать максимум на 5–10%. Сейчас он, как и многие его коллеги, склонен рассматривать свои гостиницы как своеобразный пенсионный фонд. Вложения вряд ли окупятся раньше чем через десять лет, однако отели приносят стабильный доход, а недвижимость дорожает: оба объекта расположены в центре Санкт-Петербурга, недалеко от Эрмитажа, на набережной реки Мойки. Первый отель Алмакаев открывал в реконструированном здании — памятнике архитектуры, а второй строил с нуля. «Последнее было намного сложнее. Я согласовывал документы пять лет, — вспоминает Александр. — В России, чтобы возвести здание, требуется собрать около 500 подписей. Само строительство заняло у меня год, на ввод в эксплуатацию потребовалось еще два месяца».

По мнению Александра Алмакаева, Санкт-Петербург еще может вместить новые малые гостиницы, но лишь при условии их выгодного расположения. «Туристический поток растет, в период белых ночей номеров не хватает», — отмечает он. Но будущим отельерам нужно учесть ярко выраженную сезонность спроса на гостиницы Северной столицы. Зимой практически невозможно заполнить отель, расположенный далеко от исторического центра города и других достопримечательностей.

Собственно, сезонность — проблема владельцев любой гостиницы. В Краснодарском крае и на Кавказе пик — летом, зимой отдыхающие предпочитают лишь горные отели, зато они пустуют летом. В городах Золотого кольца пик также весной, летом и ранней осенью. Наиболее универсальна, пожалуй, Москва с сотнями тысяч командировочных, однако и здесь зимой некоторые частные отели, особенно классом повыше, не заполняются до конца.

Следует сказать, что инвестиции в гостиничный бизнес считаются длинными не только в России. Французы говорят: дед строит отель, отец выводит его на окупаемость, и только его сыновья получают прибыль.

Ошибочка вышла

  Фото: Fotolia / PhotoXPress
Фото: Fotolia / PhotoXPress

Итак, даже успешный мини-отель — не источник сверхвысокой прибыли, а всего лишь надежный и стабильный бизнес. От чего же зависит успех предприятия, помимо очевидного — выгодного расположения? «У нас есть информация о нескольких мини-отелях объемом не более 30 номеров каждый, оказавшихся в залоге у банка, — рассказывает Марина Смирнова. — Все они расположены в городах Золотого кольца. Спрос на гостиничные услуги там, безусловно, есть. Но бизнес отчего-то не пошел. Причина — в неправильном позиционировании. Эти отели строились и открывались в сегменте люкс, а путешествующие по Золотому кольцу ищут бюджетные варианты размещения. Это распространенная ошибка, которую часто допускают и владельцы курортных гостиниц». В общем, для начала нужно отодвинуть в сторону собственные представления о прекрасном и учесть в первую очередь пожелания будущих клиентов. А для этого нужно понять, кто они: пары с детьми, молодежь, пожилые иностранцы или бизнесмены. Да, особенность малой гостиницы в том, что она зарабатывает не благодаря обороту, а благодаря сравнительно высоким ценам, однако точное попадание в интересы аудитории все равно необходимо.

Кроме того, необходимо внимательно относиться к издержкам — начиная с этапа проектирования и строительства. В целях оптимизации не только настоящих, но и будущих расходов нужно серьезно подумать над распределением площадей, подобрать материалы и комплектующие, стараясь соблюсти баланс цены и качества, максимум внимания уделить подбору персонала, так как в малой гостинице и штат сотрудников невелик, поэтому каждая штатная единица подразумевает совмещение обязанностей и полномочий нескольких сотрудников крупного отеля.

«Еще одни “грабли”, на которые часто наступают начинающие отельеры, — непродуманная политика продаж, — продолжает Марина Смирнова. — Например, некоторые инвесторы берутся строить малую гостиницу в тесной связке с компанией-туроператором, гарантирующим стопроцентную загрузку в будущем. Когда объект начинает работать, выясняется, что продавать 100% номеров через туроператора невыгодно: посредник требует скидок. А изменить условия договора, заключенного на стадии проекта, не всегда возможно».

Вообще, следует заранее найти ответ на вопрос, какие каналы продаж будут использоваться и почему они должны оказаться эффективными, иначе потом наверняка возникнут проблемы. Как показывает практика, количество гостей, пришедших с улицы и забронировавших номера по цене «от стойки», даже в самых удачно расположенных отелях не превышает 10–15%. Остальные находят гостиницу иначе: через посредников, сайт отеля, системы центрального бронирования, по советам знакомых и через форумы. Начинающему отельеру не под силу учесть сразу все тонкости и нюансы, поэтому в большинстве случаев лучше всего хотя бы на первое время нанять профессионального управляющего. Он знает, какие каналы продаж нужно задействовать, какую сумму на это следует тратить (на начальной стадии проекта она может доходить до 10% оборота), как оптимизировать работу с персоналом, закупками, прачечной и прочими службами. Стоимость его услуг равна средней зарплате высококвалифицированного специалиста (разумеется, следует учитывать регион). Можно обратиться в управляющую компанию, но тогда отельер неизбежно утратит часть самостоятельности. Кроме того, управление встанет уже совсем в другую сумму.

«D`» №15 (102)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама



    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Дать рынку камамбера

    Рынок сыра в России остается дефицитным. Хотя у нас в стране уже есть всё — сырье, поставщики оборудования и технологии

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама