Теснота класса люкс

Рынки
«Эксперт» №31 (244) 28 августа 2000
Рынок нежилых помещений с трудом удовлетворяет спрос на дорогие офисы, а также дешевые магазины и цеха

Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года. По данным агентства Colliers HIB, только за первый квартал офисных помещений классов A и B (здания международного стандарта, соответственно, заново построенные и реконструированные) было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объемы свободных площадей (см. график) и стабилизировались цены.

После зимы средняя арендная ставка на офисы класса A пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года - 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) и срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).

Шанс удешевить "проживание" в элитном офисе сохраняется благодаря субаренде, однако ее доля на рынке постепенно уменьшается. Напомним, что субаренда как массовое явление возникла в конце 1998 года, поскольку многие банки и крупные финансовые компании, только что подписавшие долговременные договора аренды, в связи с кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешевые помещения. В результате площади в 1-2 тыс. кв. м в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих "длинных" договоров истек, а новые договоры стали более гибкими.

В субаренду предлагаются элитные офисы площадью от 300 до 1400 кв. м при средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость эксплуатационных расходов и отделки - и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставка аренды.

На рынке офисной недвижимости устанавливается баланс между спросом и предложением. В связи с этим успешность каждой операции все больше зависит от профессионализма арендаторов и арендодателей. Так, снимая дорогостоящий офис, арендатор настаивает на регистрации сделки (раньше это делалось далеко не всегда) - это дает ему возможность в конечном итоге уменьшить налог на прибыль. Кроме того, если компания делает предоплату за 8-12 месяцев или является первым крупным арендатором здания, ей полагается скидка.

Владелец же помещения, который сразу после кризиса был готов за свой счет отделывать его и оплачивать все операционные расходы, сейчас жестко регламентирует свои услуги. Так, в арендную ставку может быть включен стандартный пакет услуг по внутренней отделке. Для класса А стоимость этого пакета - 250 долларов за метр, в эту сумму входят покрытие ковролином, установка подвесных потолков и стеклянных перегородок. Для класса В отделка предполагает просто косметический ремонт (стоимостью 120-150 долларов за кв. м). Включается стандартный пакет услуг