Лишняя сущность

Экономика и финансы
Москва, 14.05.2001
«Эксперт» №18 (278)
Проект Земельного кодекса консервирует всевластие чиновников и парализует развитие рынка недвижимости в России

Двадцать шестого апреля правительство России внесло в Думу проект нового Земельного кодекса. Интересно проанализировать, как проект решает проблемы рынка недвижимости и как его нормы соотносятся с опытом зарубежных стран.

Этот разорванный объект желания

Задача номер один для становления полноценного рынка недвижимости - передача собственникам строений участков, на которых они расположены. Мы уже писали о юридической "разорванности" объекта недвижимости, о том, что собственность на строение без собственности на участок есть просто фикция ("Эксперт" N15 от 16 апреля 2001 г.). Это подтверждается многочисленными примерами. У хабаровского предприятия "Подземметалзащита" в 1998 году истек договор аренды на участок, где располагался гараж. Земельный комитет отказал предприятию в продлении договора. Лихие чиновники лишили компанию и участка, и гаража с той же легкостью, с какой мошенники угоняют машину на глазах у хозяина. Таких неполноценных "собственников", не имеющих собственности на участок, только среди приватизированных предприятий у нас 97%.

Процессу выкупа препятствуют местные власти, которые через условия аренды участка сохраняют за собой рычаги административного управления предприятиями. В то же время политика федеральных властей в этом вопросе крайне непоследовательна. Размер выкупной платы за участок метался, как в лихорадке: от десяти- до двухсоткратной ставки земельного налога. Не забудем, что и сам земельный налог ежегодно увеличивался (только с 1994-го по 2000 год - в 11 раз). В середине 1997 года правительство подготовило для президента Ельцина проект указа о пятикратной ставке. Однако в тексте опубликованного Указа N485 появились два лишних слова "не ниже пятикратной ставки". Иначе говоря, вместо снижения платы была дана возможность устанавливать размер выкупа произвольно и увеличивать этот размер беспредельно.

Между тем приватизировать здание или предприятие без участка - все равно что продавать автомобиль без двигателя, который тут же вам сдают в аренду. Участок - фактически главная часть приватизированной недвижимости, которую покупатель приобрел, оплатив сполна согласно законодательству. Чиновники пытаются определить и забрать "рыночную стоимость" участка под предприятием. Но у участка под зданием нет ни собственной стоимости - она капитализирована в предприятии, ни иных "покупателей", кроме владельца строения. Вот почему требование платить дополнительные деньги за выкуп участка подобны требованию заплатить за уже купленную вещь вторично.

Как же решает эту проблему "восстановления" единства объекта недвижимости проект Земельного кодекса? Право на приобретение в собственность земельных участков под строениями декларируется, указана цена (от пяти- до десятикратной ставки земельного налога), но нет обязанности чиновников участок отдать. Чиновник по-прежнему будет "держать и не пущать" процесс создания нормальных объектов недвижимости. Интересная деталь: право выкупить земельный участок в собственность по своему желанию все-таки предост

У партнеров

    «Эксперт»
    №18 (278) 14 мая 2001
    Конфликт в красноярске
    Содержание:
    Экономика и финансы
    Наука и технологии
    На улице Правды
    Реклама