Вертикальный рынок

• Илья Ступин

На московском рынке недвижимости обозначились две любопытные тенденции. Первая - необычайно быстрый рост рынка. В этом году его оборот достигнет 6-7 млрд долларов, из них около 3-4 млрд приходятся на сделки с жильем. По итогам года рынок увеличится более чем на 30%. Вроде бы все так и должно быть. В стране подъем, отчего же не расти рынку? Однако заметим, что раздувается лишь денежное выражение рынка. Число сделок на нем по итогам года останется неизменным или в лучшем случае вырастет крайне незначительно. То есть операторы рынка по каким-то причинам и не пытаются удовлетворить высокий потенциальный спрос на недвижимость в столице, создав рынок с относительно низкой рентабельностью, но существенно большими оборотами площадей.

Вторая тенденция не менее значима. С московского рынка стали уходить частные девелоперы. Уходят они как раз туда, где рентабельность пониже - в Петербург и Подмосковье. Что заставляет их покидать когда-то столь привлекательную Москву?

Наш анализ показывает, что основным фактором, объясняющим обе тенденции, является неконкурентная среда на рынке, а, говоря проще, исключительно высокая степень влияния на рынок московских властей.

По вертикали

По логике вещей, рынок жилья должен расширяться в физическом выражении. У людей выросли доходы, причем, как показывают многочисленные социологические опросы, рост доходов охватил достаточно широкие слои населения. Значит, у многих людей появились дополнительные деньги, и при благоприятных условиях они вполне могли бы вложиться в недвижимость. Однако рынок предпочитает не расширяться, а расти вверх. За год цены на московские квартиры подпрыгнули на 30-35%, но практически не увеличилось количество сделок на первичном и вторичном рынках. Скорее всего, они останутся на прошлогоднем уровне - около 100-120 тыс. Более того, по словам руководителя отдела маркетинга и аналитики корпорации "Инком-недвижимость" Евгения Михайленкова, по сравнению с 1999 годом объем операций на рынке жилья сократился примерно на 30%.

Тогда, в 1999 году, московское правительство "выбросило" в продажу много дешевых квартир в новостройках (видимо, хотели продемонстрировать заботу о пострадавших от кризиса гражданах). В результате цены резко снизились. Многие москвичи продавали свое старое жилье и с небольшой доплатой - около 5 тыс. долларов - приобретали квартиры на первичном рынке. Однако этот эпизод стал последним актом заботы Москвы о москвичах. Сегодня все иначе. Размер доплаты вырос вдвое, и, естественно, людей, способных улучшить свои жилищные условия по такой схеме, стало меньше. Зато при прежних объемах сделок, но за счет более высоких цен доходы строителей и риэлтеров выросли на 60-70%. (Кстати, похожая ситуация сложилась и на многих региональных рынках, в этом признаются сами региональные операторы.)

Однако, судя по ростам доходов и накоплений москвичей, вполне можно предположить, что число потенциальных покупателей жилья с каждым годом увеличивается. Правда, пока их капиталы не столь велики, чтобы запросто выкладывать от 30 до 60 тыс. долларов за "панель" на окраине или "монолит" в обжитом районе. Да и не торопится это делать средний класс, предпочитая не только подкопить деньжат, но и подождать, пока ценовая политика рынка не станет более адекватной и цены либо остановятся на определенной отметке, либо и вовсе упадут. Насколько это ожидание может затянуться?

Пока ответ на этот вопрос, увы, целиком зависит от московских властей, и именно поэтому можно предполагать, что прежде чем расчетливые граждане смогут купить жилье по адекватной цене, рынок переживет типичный кризис перепроизводства - с резким разрывом спроса и предложения, падением цен и фактическим банкротством части его операторов.

Хозяева рынка

Сегодня ценовую политику на рынке недвижимости Москвы определяют хозяева строительного комплекса столицы, которые управляют Московским строительным союзом - МСС (пока в эту некоммерческую организацию все еще входят несколько домостроительных комбинатов - Су-155, Су-83, "Мосстроймеханизация-5" и "Мосфундаментстрой-6") и Департаментом инвестиционных программ строительства (ДИПС). В исключительном ведении МСС - панельные новостройки на окраинах (около 2 млн кв. м в год). Именно в этом сегменте и произошел самый заметный рост цен в начале года - до 25%.

Под контролем ДИПС - точечная застройка в обжитых и центральных районах города (примерно 1 млн кв. м в год). Время от времени правая рука стройкомплекса воюет с левой за выполнение тех или иных производственных функций. Но этим конкуренция на московском строительном рынке и исчерпывается. Частный строительный бизнес (несколько крупных компаний) довольствуется скромными объемами - около 500 кв. м в год - и выживает либо благодаря благосклонному отношению со стороны столичных властей, либо при поддержке высокопоставленных покровителей федерального уровня. Назвать такую систему "рыночной" язык не поворачивается.

Эта подделка не устраивает многих девелоперов, и они постепенно начинают перемещаться в регионы с более благоприятными конкурентными условиями. Как ни странно, ими оказываются на порядок более бедные Подмосковье и Санкт-Петербург, где больше свободы стратегического маневра, хотя цены на жилье там ниже и прибыль, соответственно, должна быть меньше.

Вопреки арифметике

То, что строительный бизнес в соседних с Москвой регионах менее зависим от городской администрации, хоть и шепотом, но признают многие. Что ни говори, в Санкт-Петербурге и Подмосковье чиновники лишь изредка вмешиваются в функционирование рынка. Здесь между застройщиками разворачивается жесткая конкуренция, и в результате установились вполне божеские по сравнению с Москвой цены на жилье - в среднем 400 долларов за кв. м. в панельных домах-новостройках (в Москве примерно 600 долларов) Причем разрыв в цене объясняется не только и не столько более низкой прибылью, но и себестоимостью.

Сравнение себестоимости самого дешевого типового панельного дома в Москве и в Питере показывает, что в северной столице она ниже. У московских строителей, по словам президента МСС Михаила Чернэ, возведение только наземной части - коробки - стоит в среднем 240 долларов за кв. м. А у питерских строителей все вместе с инженерией и нулевым циклом стоит 250-300 долларов. Напомним, что в столице квартиры в таких домах продаются по 550-600 долларов за кв. м, а в Питере - за 350-400. Если считать, что инженерные постройки и нулевой цикл составляют примерно 40% стоимости возведения наземной части (а именно такую оценку дают участники рынка), то несложно подсчитать приблизительные нормы прибыли: 50 и 30% соответственно. Как говорится, легко почувствовать разницу.

Тем не менее вопреки этой арифметике московские строители заявляют, что "ставить панель", например, в Марьинском парке или Бутове чуть ли не убыточно. Мол, зарабатывают они только на новостройках, расположенных в районах сноса пятиэтажек, где развиты инфраструктура и инженерия.

Года два назад один господин, бывший в советские времена заведующим производством ресторана "Арагви", продавал свой загородный дом. Строил он его в 90-е годы. Место выбрал неказистое: участок с гулькин нос, лес далеко, воды рядом нет, да и автострада неблизко. Архитектура так себе - самодеятельность. Но цену хозяин за него запросил предельно высокую. "Я в него, - говорит, - столько вложил..."

Себестоимость, знаете ли

Но, удивимся мы, что же, все операторы рынка сошли с ума и вопреки естественному желанию любого коммерсанта расширить рынок пытаются предельно сузить его редкостной жадностью? Почему частные девелоперы не могут понастроить жилья и продавать его по разумным ценам, постепенно вытесняя с рынка "приправительственные" структуры? Дело в том. что сегодня это невозможно. Ни один частник не может существенно повлиять на свою себестоимость, так как понятие это на московском рынке (да и не только на нем) не вполне соответствует классическому экономическому определению.

Из каких компонентов складывается себестоимость? Для любой российской стройки они одинаковы: стоимость стройматериалов, транспортные расходы, обслуживание кредитов, зарплата рабочих, услуги заказчика и проектных организаций, риэлтеров. Кроме того, на нее можно списать и многие иные затраты, в разумных пределах, конечно.

С учетом всех этих затрат и формируется впоследствии продажная цена квартиры. Да, она не может быть повсюду одинаковой, но и отличаться должна в пределах, определяемых только рынком, а не какими-то привходящими обстоятельствами. Но вот как раз в Москве (и не только в ней) эти последние играют весьма значительную роль.

Почему здесь почти удваивается продажная цена квартир? Самый главный фактор - многочисленные повинности строителей перед московскими властями. Основная из них - передача части построенного жилья городу. Размер этой дани колеблется от 36 до 42% (на последних тендерах). То есть за заботу о столичных жителях расплачивается не город, а покупатели реализуемых на свободном рынке квартир.

Другое тяжкое бремя - бюрократическая диктатура, с которой частному застройщику приходится сталкиваться на всех этапах строительства. Начинается все с получения земельного участка под застройку. Если еще в прошлом году застройщик мог купить право аренды на землю и построить на ней жилой дом, то теперь, чтобы подписать инвестиционный контракт, необходимо выиграть конкурс. В нем участвуют несколько компаний, которые предлагают разные условия. По простой схеме, выигрывает тот, кто предложит городу большую долю площадей после окончания строительства (а значит, увеличит свою себестоимость). Но часто этого оказывается мало. Бывает, попросят построить и новую электрическую подстанцию, залатать инженерные сети и сделать для города много других добрых дел.

Но даже если правдами и неправдами застройщик конкурс выиграл, это еще не все. Впереди - подготовка исходно-разрешительной документации (то есть документов, регламентирующих, что можно строить, а чего нельзя). Месяцы уходят на всевозможные согласования и сбор чиновничьих подписей. А их, по словам вице-президента Российской гильдии риэлтеров Андрея Гусева, около трехсот. Моральные издержки и потерянное время - это что, не себестоимость?

К сожалению, чиновничьи правила вряд ли изменятся и с вступлением в силу нового Земельного кодекса. Конечно, хорошо, что функции учета земельных участков будут переданы на федеральный уровень, появятся федеральные кадастровые комитеты, станет ясно, где частная земля, где муниципальная, а где федеральная. Но разрешительно-согласовательная система останется. И собственнику земли все равно придется идти на поклон к московским "белым воротничкам", которые, например, скажут, что градостроительная концепция позволяет построить на этой земле только четырехэтажное, но никак не пятиэтажное здание. Или фасад им не понравится. При нормальном зонировании на земельном участке, относящемся к определенной зоне, можно построить что угодно - жилье, супермаркет, боулинг-клуб - выбирай, что эффективнее. Но пока такого зонирования нет, оно заменяется целевым назначением - застройщик получает землю под реализацию конкретного, узкого проекта и что-либо изменить в нем он не вправе.

Чем панель хуже монолита

Еще одно доказательство абсолютной неконкурентности московского рынка - соотношение цен на панельное и монолитное жилье. Из-за разницы в технологиях (монолитное жилье строится с применением современных и экономичных технологий) последнее должно быть дешевле, но происходит почему-то наоборот.

Строители объясняют это недоразумение тем, что здание по монолитной технологии строится гораздо дольше, чем крупнопанельное. В месяц, по их словам, делается два этажа, не больше, и только суперспециалистам удается построить аж восемь этажей. Ради сокращения сроков строительства и снижения себестоимости монолитных домов ДИПС даже объявил недавно о начале экспериментального строительства жилья по китайской технологии. В этом случае процесс строительства упрощается за счет применения неснимаемой (одноразовой) опалубки - каркаса, состоящего из двух оцинкованных перфорированных металлических щитов с пустотой посередине. Опалубка после заливки остается в теле бетона, одновременно являясь несущей конструкцией. За счет китайского изобретения экспериментаторы надеются сократить сроки строительства раза в два. Себестоимость квадратного метра в первом доме, который вскоре будет построен в Куркине, составит 350 долларов. При серийном строительстве ее планируется снизить до 250 долларов.

Но это все от лукавого. Себестоимость нынешнего "монолита" и без того не должна превышать себестоимость "панели". Судите сами. Чтобы построить обыкновенный панельный дом, нужен целый домостроительный комбинат, производящий массу всевозможных сборных деталей. Для обработки деталей в пропарочной камере по технологии требуется не один киловатт электроэнергии. Доставка стройматериалов, плит, их погрузка и разгрузка, складирование на стройплощадке, сварочные работы - это все деньги, и все они входят в себестоимость панельного строения. Кроме того, у сборных зданий все время нужно заделывать швы, и это тоже вносится в реестр затрат.

В монолитном домостроении технологическая цепочка короче: прямо на строительной площадке с растворно-бетонного узла бетон подается в бетононасос, с помощью которого он заливается в опалубку. При профессиональном подходе скорость отливки монолита составляет четыре-пять дней, а установка одного этажа односекционного дома может занять максимум двое суток. Как наружное оформление, так и внутренняя планировка в таких домах абсолютно свободные, что невозможно в панельном доме.

Почему же дома, построенные по этой технологии, дороже панельных? Видимо, дело не в технологиях.

Кстати, этот вопрос, да и вообще себестоимость столичного квадратного метра, заинтересовал недавно и Московскую контрольно-счетную палату. Аудиторы хотят выяснить, какие же дома городу выгоднее и предпочтительнее строить, сколько фактически стоит тот или иной дом. "Мы считаем, что необходимо определить оптимальные и наиболее привлекательные для Москвы серии домов. И разрешить спор: почему 'монолит' стоит так дорого, и не должен ли он стоить дешевле, чтобы продаваться не по семьсот пятьдесят, а по триста пятьдесят - четыреста долларов. Это позволит по-другому подойти к структуре городского заказа и выделять больше средств на строительство муниципальных монолитных домов, - говорит аудитор Евгений Сироткин. - Можно будет изначально определять стоимость такого дома и на конкурсной основе привлекать уже частные подрядные организации".

Очевидное и вероятное

При нынешней структуре стройкомплекса понятно, кто первым окажется на месте "частных подрядных организаций". И совершенно очевидно, что в московском строительном хозяйстве нужно что-то менять. Иначе рыночных механизмов ценообразования нам не видать. Пока же искусственно завышенные цены позволяют беззастенчиво накручивать себестоимость и заявлять об убыточности строительного бизнеса.

Но однажды продавцы "панелек" и "монолиток" могут оказаться у разбитого корыта: на их товар не найдется спроса. По оценкам специалистов аналитического отдела московского агентства недвижимости МИАН, уже после нового года цены на жилье стабилизируются, а значит, уже сегодня можно говорить о возможности затоваривания на первичном рынке. Риэлтеры из МИАН связывают это с истощением платежеспособного спроса из-за высоких цен.

Судя по всему, правительству Москвы и частным застройщикам придется или удерживать цены, или снижать их (что более вероятно). Если этот процесс будет плавным, то, может, и не приведет к разорению большинства строительных компаний. Но объемы строительства без резких изменений условий конкуренции на рынке в любом случае снизятся. Оборотных средств станет меньше. Конечно, компании МСС чем-то пожертвуют и выкрутятся, тем более что на следующий год они гарантированно обеспечены заказами. А вот для частников такой сценарий развития событий очень нежелателен.

Здравый смысл подсказывает, что для развития рынка жилья городу необходимо как минимум постепенно отказываться от дорогого и некачественного панельного домостроения, усовершенствовать механизм заключения инвестиционных договоров (или разработать новый), отказаться от оброка в виде обязательных долей в построенных жилых домах.

Но поскольку пока нет никаких признаков того, что это произойдет в ближайшее время, не стоит торопиться покупать жилье. Лучше подождать, пока цены начнут падать.