Три туманных звезды

• Илья Ступин

В октябре в Москве состоится тендер по выбору инвестора для реализации проекта строительства многофункционального комплекса на месте гостиницы "Россия". В конце августа московские власти приняли решение эту гостиницу снести. Та же участь уже постигла многие московские отели советского образца - в частности, уже ликвидировано здание гостиницы "Интурист", на его месте будет построен высококлассный отель на 250-350 номеров с подземным гаражом, казино, современными помещениями, всем необходимым для проведения конференций. Ожидается, что работы над проектом завершатся в конце следующего - начале 2006 года. Заканчивается снос гостиницы "Москва". Как заявил руководитель мастерской N7 государственного унитарного предприятия "Моспроект-2" Владимир Колосницын, новая гостиница, построенная на ее месте, сможет принять постояльцев в конце 2007 года. На месте снесенного здания планируется возвести комплекс смешанного назначения общей площадью 180 тыс. кв. м с высококачественной гостиницей примерно на 220 номеров. В здании также разместятся офисы, универмаг и энное количество апартаментов, а в подземной части - паркинг более чем на 800 автомобилей. Кроме того, на днях был снесен отель "Спорт", на месте которого должен появиться новый гостинично-развлекательный комплекс. Планы реконструкции с повышением класса вынашиваются и в отношении гостиниц "Будапешт", "Ленинградская", "Центральная", "Останкино" и некоторых других. В целом в результате "перестройки" гостиничной отрасли к 2006 году (когда планируется закрыть "Россию") с рынка будет выведено около шести тысяч номеров.

"Все эти советские гостиницы не украшают город. И правильно, что их сносят. Будет здорово, если на их месте построят нечто современное. Эти инициативы московских властей к месту и ко времени", - так размышляют некоторые горожане. "Конечно, советские гостиницы - не архитектурные шедевры. Но некоторые из них являются своего рода визитными карточками Москвы. И вообще, мы к ним привыкли", - возражают другие. А вот участники гостиничного рынка безуспешно силятся понять, чем же власти намерены компенсировать тысячи номеров экономкласса? Ведь на месте сносимых гостиниц в большинстве случаев планируется возводить комфортабельные четырех-пятизвездочные отели, недоступные широкой публике.

Экономкласс сдают в утиль

По данным компании Jones Lang Lasalle, объем предложения гостиничных мест в Москве составляет примерно 20 тыс. номеров. Сюда включены и гостиницы советской постройки (например, "Россия" и "Украина"), и современные отели ведущих брэндов ("Балчуг Кемпински", три гостиницы "Мариотт", две гостиницы "Новотель" и другие). Несмотря на то что в Москве представлено большинство крупнейших гостиничных операторов, общее число качественных гостиниц остается незначительным. Сегодня лишь около четверти гостиничных мест соответствует западным стандартам. Большинство гостиниц, отвечающих международным стандартам, принадлежат к категории четыре-пять звезд, а номер в них стоит более 200 долларов в сутки. Объем предложения в трехзвездочных гостиницах едва ли превышает 7,5 тыс. номеров, это такие отели, как "Космос", "Россия", "Украина", "Ленинградская", "Катерина Сити", "Марко Поло", "Новотель Москва Центр", "Новотель Шереметьево" и "Ирис". Этого явно недостаточно для Москвы. По мере сноса московских туристических отелей дефицит номеров экономкласса будет расти. Массовый снос гостиниц уже возмущает туроператоров. Как заявила недавно главный специалист Российского союза туриндустрии Ирина Тюрина, ликвидация трех тысяч номеров при существующем дефиците отелей туркласса чревато существенным снижением потока туристов. По ее словам, в последние годы в столице не появилось ни одного нового отеля туристического класса. И если городские власти хотят развивать туризм, им впору задуматься над тем, как решить проблему дефицита номеров класса "три звезды". Специалисты констатируют, что после сноса гостиниц "Интурист" и "Москва" в городе фактически осталось всего несколько крупных недорогих отелей, в которых останавливаются большие иностранные туристические группы.

Последствия ликвидации нескольких столичных отелей уже наблюдаются. По оценкам Hotel Consulting & Development Group, в этом году (после закрытия "Интуриста" и "Москвы") средняя заполняемость московских отелей достигла рекордного уровня - 70%. Это на двадцать с лишним пунктов выше, чем годом раньше. По прогнозам туроператоров, в следующем сезоне средние цены на гостиничные номера вырастут на 30%.

Чем же эти потери будут компенсированы? До конца года ожидается расширение рынка лишь на 300-325 номеров - и те находятся в ценовом сегменте выше среднего, да и вместимость гостиниц невелика. В частности, близки к завершению объекты в Вознесенском (Marriott Courtyard на 218 номеров), Дегтярном переулках, на Новокузнецкой улице. Остальные проекты выйдут на рынок еще не скоро: "Интурист" за весь год так и не показался из-за забора, у проекта сменился стратегический инвестор. "Минск", "Каменный мост", "Средние торговые ряды", "Урал" и ряд других проектов заблудились в юридических и финансовых дебрях.

На май 2005 года намечено открытие высококачественной гостиницы на 235 номеров под маркой Swissotel (в комплексе Riverside Towers). Планируется также построить комфортабельный отель в здании бывших Нижних торговых рядов по адресу: Красная площадь, 5, напротив собора Василия Блаженного. Корейская компания Lotte Group приступила к работе над коммерческим проектом смешанного назначения - вторая очередь строительства офисных и торговых площадей на пересечении Садового кольца и Новинского бульвара предусматривает наличие гостиницы международного уровня. Гостиничные площади планируется также разместить в "Москва-Сити" - в частности, в так называемом центральном ядре комплекса, а еще одна гостиница станет частью проекта "Аквапарк", который расположился вдоль реки. Однако достоверной информацией о деталях этих проектов, в том числе о количестве номеров и классе отелей, участники рынка пока не располагают.

Ни земли, ни денег

Зато не так давно московское правительство утвердило очередную генеральную схему размещения гостиниц в Москве, в соответствии с которой до 2010 года в столице планируется построить отели почти на 62 тыс. мест. Речь идет главным образом примерно о пятидесяти проектах, которые сконцентрированы в центре города, а также на северо-востоке и западе столицы. При этом заявлено, что большая часть новых гостиниц будет соответствовать стандарту "три звезды".

Инвесторы нескольких десятков проектов уже определены, утверждены адреса, создан координационный совет при правительстве по вопросам строительства и реконструкции объектов гостиничного хозяйства - ему поручено заниматься формированием выгодных для города и инвесторов условий реализации инвестконтрактов, координировать работу по проектированию объектов, а также контролировать соблюдение графиков их строительства. Впрочем, многие участники рынка сомневаются, что благие намерения московских властей будут реализованы. Ведь, составив адресный перечень и список ответственных лиц, чиновники не потрудились придумать механизм реализации гостиничных проектов. Получить разъяснения мы попытались в столичном департаменте гостиничного хозяйства, однако его глава от интервью уклонился. Зато разговорчивым оказался один из его заместителей. "Ну дались вам эти гостиницы, - заявил он. - Как чай ложкой ни мешай, слаще он не станет. Пока нет результатов, о которых надо трубить. Сейчас действительно расчищается несколько площадок, но что на них будет - мы и сами точно не знаем. Начинают проекты одни компании, продолжают другие, а заканчивают третьи".

Что же сдерживает развитие гостиничного бизнеса в Москве? По словам чиновника департамента гостиничного хозяйства, городские программы не идут по целому ряду причин. Во-первых, из-за дефицита свободных земельных участков, подходящих для гостиничного строительства. Во-вторых, из-за отсутствия у инвесторов длинных денег и самого желания ввязываться в долгосрочные проекты. "У гостиниц сроки окупаемости значительно выше, чем, например, у жилья или офисов (срок окупаемости гостиниц при работе по бизнес-плану - пять-семь лет. - 'Эксперт'). К тому же это сложный бизнес, требующий профессионального управления. Да и риски высоки - вдруг теракт, все туристы разбегаются, рентабельность падает", - размышляет наш собеседник. Как заманить инвесторов в гостиничный сегмент, он не знает. Говорит, что раньше, когда государство выделяло капитальные вложения, было проще. А сейчас этого нет, все программы строительства гостиниц предполагают привлечение частных инвестиций.

"Но зачем в таком случае городские власти вообще разрабатывают разные программы? С одной стороны, они выступают поборниками рыночных отношений, с другой - загоняют бизнес в какие-то рамки, разрабатывают программы, планы, графики. Это любимое занятие московских чиновников, связанных со строительным бизнесом. Лучше бы они занялись решением земельной проблемы, - возмущается один из московских предпринимателей. - Я вот не могу объяснить своим иностранным партнерам, которые готовы вложить около ста миллионов долларов в строительство гостиниц в Москве, что такое 'право выкупа аренды'. Они не понимают, как это - выкупить землю, а потом за нее снова платить".

Стоимость земли в Москве - еще один предмет для обсуждения. По словам девелоперов, сейчас в центре столицы трудно найти участок под строительство объекта коммерческой недвижимости по цене меньше тысячи долларов за будущий квадратный метр. "В таких условиях строить отели 'три звезды' просто невыгодно. Стоимость земли не может превышать пятнадцати-двадцати процентов от стоимости проекта. Максимум - десять тысяч долларов из расчета на один гостиничный номер в трехзвездочном отеле. Это предел", - говорит президент девелоперской компании GVA Sawyer Камерон Сойер. В Москве же, по словам девелоперов, стоимость земли иногда доходит до 50 процентов от суммы совокупных инвестиций - это подрывает экономическую целесообразность проектов.

Специалисты признают: московский гостиничный рынок потенциально очень привлекателен, спрос на гостиницы велик. Но пока выгоднее строить отели в других городах. Например, в Санкт-Петербурге. В частности, здесь в центре города GVA Sawyer совместно с компанией "Кеско" и международным оператором Accor возводит трехзвездочную гостиницу на 222 номера. Проект оценивается примерно в 15 млн долларов. "В Петербурге земля заметно дешевле, мы купили участок на вторичном рынке. Вообще наша программа предусматривает строительство десяти гостиниц - в Новороссийске, Краснодаре, Уфе, Новосибирске. А чтобы гостиничный бизнес активнее развивался и в Москве, в городе должны установиться адекватные цены на землю. И условия ее предоставления было бы целесообразно изменить. Например, в Европе стоимость земли не привязывается к стоимости квадратного метра будущего объекта. Там устанавливается цена за гектар, она не зависит от здания, которое ты собираешься построить", - поясняет Камерон Сойер.

Без дураков

Помимо стоимости и выгодного местоположения участка не менее важным для застройщика является проблема привлечения долгосрочного финансирования. Например, участники конкурса на реконструкцию гостиницы "Россия" должны будут представить гарантии финансового обеспечения реализации проекта или подтверждение наличия необходимых финансовых ресурсов и возможности их привлечения в объеме не менее 500 млн долларов. При этом победитель конкурса будет обязан передать в собственность городу 49% общей площади нового многофункционального комплекса, включая кино-концертный зал общей площадью не менее 55 тыс. кв. м. Или другой пример: гостиница "Останкино". Инвестиционный контракт на ее реконструкцию предполагает объем вложений в размере 200 млн долларов. "Дураков нет", - усмехаются участники рынка.

Уже сегодня можно предположить, что сроки реализации таких глобальных проектов сильно растянутся. Тем более что девелоперских компаний, которые специализировались бы на гостиничном бизнесе, в Москве практически нет. Для большинства участников рынка недвижимости эта область - терра инкогнита. "Что касается некоторых наших проектов, то возникали идеи размещения в них гостиниц, но пока мы их не воплотили. Наша компания специализируется на жилищном строительстве, и мы ни разу не участвовали в реализации гостиничных проектов. Пока у нас нет необходимого опыта", - говорят в девелоперской компании "Капитал Групп". Например, недавно компания приступила к строительству нового элитного жилого комплекса "Город яхт", который располагается в зеленой парковой зоне на Ленинградском шоссе, хотя в прошлом году рассматривалась концепция размещения на этом участке многофункционального комплекса с гостиницей (кстати, этот же участок фигурировал в перечне землеотводов в "Схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2005 года"). Девелопер посчитал, что жилищный проект окажется более выгодным по срокам окупаемости. По словам генерального директора "Капитал Груп Маркетинг" Алексея Белоусова, в условиях отсутствия брэндов гостиничного бизнеса инвестиции в него для девелоперов не до конца понятны и прозрачны. Не хотят рисковать и банки. "Для банков важно наличие международного оператора в проекте, - говорит генеральный директор Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник. - Это гарантия функционирования объекта и выполнения бизнес-плана".

В то же время международные сети гостиниц (Hilton, Starwood, Four Seasons, Ritz Carlton, Rezidor SAS, Accor) пока ходят вокруг да около. Не по своей вине - наши чиновники понуждают их к этому. Вместо того чтобы приложить усилия к формированию открытого рынка, они просто навязывают его участникам свои туманные правила игры.