И в долгий путь

• Петр Биргер

За девять месяцев текущего года объем инвестиций в основной капитал хозяйствующих субъектов экономики Санкт-Петербурга составил 46,3 млрд рублей, или 76,3% от объема инвестиций за аналогичный период 2003 года. Тем не менее спад инвестиционной активности вовсе не говорит о том, что Санкт-Петербург теряет свою инвестиционную привлекательность. Предыдущий год был для города на Неве юбилейным, что и обусловило значительный приток в его экономику федеральных денег. Родной город Владимира Путина по полной использовал свое трехсотлетие, даже как повод получить от российского правительства дополнительное финансирование на строительство юбилейных объектов. В итоге объем инвестиций в 2003 году достиг рекордных для городской экономики значений. В этом году такого золотого дождя не было - этим и обусловлен некоторый спад.

Большинство опрошенных нами специалистов считают, что Санкт-Петербург остается одним из наиболее инвестиционно привлекательных регионов России. Речь идет даже не об отдельно взятых областях городской экономики, а об инвестиционном потенциале города в целом. Все эксперты особо подчеркивают такой фактор, как долгосрочность перспектив: если сейчас еще не все хорошо (удобно, открыто, ясно), то в отдаленном будущем стоит ждать позитивных перемен.

Оптимизм внушают последние события в новейшей истории города: местная администрация инициировала целый ряд важнейших экономических преобразований. За истекший год губернаторства Валентины Матвиенко реформированию подвергались практически все сферы жизни Петербурга: ЖКХ, гостиничный сектор, сфера энергетического жизнеобеспечения, городской транспорт, система тарифообразования, земельные отношения, промышленность. В целом можно сказать, что глобально меняется подход к социально-экономическому развитию Петербурга. Для каких-то сфер городской экономики эти изменения особенно существенны, в других - еще не очень заметны. Но и сейчас, пока далеко не все планы реализованы, потенциальному инвестору есть с чем работать в Петербурге.

Главный кит

Традиционно Петербург называют пивной столицей и важнейшим российским транспортным центром. В первом случае все ясно: говорить об инвестиционной привлекательности петербургской пивной отрасли было бы странно - здесь давно и прочно "сидят" западные стратегические инвесторы и концентрация капиталов весьма высока.

Другое дело - транспорт. И прежде всего портовая инфраструктура. Покупка Новолипецким металлургическим комбинатом (НЛМК) 49% акций ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" показала: собственники на этом рынке склонны менять приоритеты, и возможность занять сильные позиции есть всегда. Есть она и сейчас. До сих пор не проданы пакеты акций порта, находящиеся в городской собственности (28,79%) и в федеральной собственности (20%). Некоторое время назад Смольный намеревался продать свой пакет новому владельцу, если с его стороны поступят "адекватные, экономически выгодные предложения". Судя по всему, таких предложений не поступило, и в петербургской администрации теперь не исключают, что присмотрятся к "другим потенциальным инвесторам". Стоимость городского пакета, по разным оценкам, составит от 4 до 5 млн долларов. Ранее заявлялось, что федеральный пакет будет продан одновременно с городским. Морской порт Санкт-Петербург - привлекательный актив. По объему грузооборота он самый крупный порт на Балтике и по темпам роста грузооборота опережает всех реальных конкурентов. Перевалка грузов в пределах Большого порта растет восьмой год подряд, и быстрее, чем предусматривалось в генеральной схеме развития петербургского портового узла.

Не стоит забывать, что Морской порт Санкт-Петербург - не единственный порт в городе. Эксперты отмечают особую привлекательность и ОАО "Петролеспорт" (контрольный пакет принадлежит группе "Орими"). Этот порт в последние годы тоже активно развивается: растет грузооборот, модернизируется инфраструктура. Недавно Петролеспорту было предоставлено право на проектирование и строительство контейнерного терминала (объем инвестиций в строительство составит 80,86 млн долларов). Контейнерный портовый бизнес активно концентрируется (консолидатором выступает Национальная контейнерная компания), и любые новые независимые проекты в этой области, безусловно, интересны.

На транспортном рынке есть привлекательные сегменты и помимо портов, и в первую очередь - перевозки. В этом сегменте сейчас тоже идет процесс консолидации. Так, компания "Северстальтранс" в 2003 году купила крупного перевозчика нефти "Балттранссервис" с парком из 8 тыс. цистерн, идут переговоры о покупке пакета акций железнодорожного перевозчика "Трансгарант". Консолидация продолжится и в 2005 году. Пока этот процесс идет, есть возможность занять позиции на рынке. В Петербурге действует множество небольших перевозочных компаний, именно они - подходящие объекты для инвестиций.

Впрочем, генеральный директор компании "Евросиб" Сергей Никитин предупреждает: "Мало купить контрольный пакет компании на этом рынке. Необходимо перетащить на свою сторону еще и того самого менеджера, который владеет технологиями работы в конкретном секторе рынка и клиентской базой. Приобрести компанию легко, но оттуда уйдут один-два ключевых специалиста - и все, ее бизнес начнет рушиться".

Не стоит бросаться в крайности, советует г-н Никитин: "Конечно, можно стать лидером в узком сегменте. Например, перевозить только химгрузы и удобрения. Но ни в коем случае нельзя работать только с одним грузовладельцем - надо с десятью, двадцатью. И все равно сегмент останется узким. Такой перевозчик имеет гарантированный грузопоток и хорошую рентабельность. Это в первую очередь касается нефтяных, нефтехимических и ряда других, в основном сырьевых грузов. Но, попав в зависимость от клиентов, перевозчик моногрузов будет всегда испытывать давление с их стороны".

Земля всему голова

С транспортной составляющей непосредственно связан и потенциал инвестиций в земельные ресурсы Петербурга. Сейчас наиболее привлекательные земельные участки располагаются в районе строящейся кольцевой автодороги (КАД). Покупать их стоит со стратегическими целями - для строительства логистических центров и складских комплексов и их последующей эксплуатации. Простор для инвестора на примыкающих к петербургской КАД землях не менее широк, чем в районе московского кольца. Пока значительная часть этой территории - заброшенные сельхозземли и пустыри.

Следует иметь в виду, что строительство кольцевой автомагистрали для любого крупного города - событие уникальное. А потому крайне интересное для инвестора, поскольку он может именно в этот момент зафиксировать свое присутствие в привлекательной территориальной зоне. Второго такого шанса может и не быть. Единственный риск - сроки окончания строительства КАД, они переносились уже не раз. Движение по восточному полукольцу КАД должно быть открыто к концу 2005 года. Что до оставшейся части КАД, то губернатор Петербурга Валентина Матвиенко клятвенно пообещала, что строительство полностью завершится не позднее 2008 года. Правда, аналитики советуют ориентироваться на 2010 год - по их мнению, это более реалистичный срок. Так что время для покупки земли еще есть.

К тому же в ближайшее время будут существенно понижены цены на выкуп у города земель, примыкающих к КАД (большая их часть принадлежит Петербургу, меньшая - другому субъекту федерации, Ленинградской области), если эти земли будут использоваться под промышленную застройку. В середине ноября 2004 года правительство Петербурга инициировало городской закон, более чем в три раза понижающий выкупной коэффициент - с 30 до 9 ставок земельного налога. Определен уже и следующий шаг: по словам председателя Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Владимира Бланка, будет максимально понижен коэффициент градостроительной ценности таких земель. В результате стоимость 1 га упадет до 200 тыс. долларов (без стоимости инженерной подготовки) для крупных инвестиционных проектов и до 350 тыс. долларов для средних проектов. Одновременно Смольный в пять раз повысил ставки аренды земли, не используемой по назначению (занятой свалками, пустующими зданиями, неиспользуемыми сооружениями и т. п.), что заставляет арендаторов освобождаться от земельных излишков. Принимаемые правительством Петербурга меры стимулируют формирование цивилизованного земельного рынка. Понятно, что сливки снимут те, кто первым придет на этот рынок.

Вообще по уровню институционального развития рынка недвижимости Петербург значительно опережает многие российские города, и Москву в том числе. "Важнейший момент - права на земельные ресурсы, - говорит Александр Ольховский, председатель совета директоров компании 'ПСБ-Инвест-групп'. - Если позиция города Москвы заключается в том, что земля считается стратегическим ресурсом, она не может передаваться в собственность инвесторов, только в долгосрочную аренду. В этом отношении московская мэрия тверда. Она предлагает этот формат практически всем участникам рынка, в том числе и стратегическим партнерам столицы. А в Петербурге земельные ресурсы могут быть получены не только в аренду, но и на условиях полноценных прав собственности. С точки зрения большинства специалистов этот аспект является ключевым. Надо признать, что администрация города сделала целый ряд шагов для повышения инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга. Одна из составляющих этой привлекательности - возможность покупки земли".

Еще одна особенность петербургского земельного рынка - движение к прозрачности в процедуре распределения земельных участков под застройку. Все большая часть земельных ресурсов в городе распределяется через торги.

Камень на камень

Конечно, растет в Петербурге и рынок жилищного строительства. Здесь давно сформировался пул очень сильных игроков - как непосредственно строителей, так и генподрядных компаний, и новичку пробиться непросто. Наиболее перспективен выход на этот рынок на волне московско-петербургского сотрудничества в рамках проекта реконструкции городских пятиэтажных хрущевок. В прошлом году мэр Москвы Юрий Лужков объявил о желании реконструировать один из петербургских районов застройки первых периодов массового домостроения. Петербургская администрация эту идею поддержала. Первый из таких проектов в Петербурге уже реализует Московская инвестиционно-строительная компания. Тут есть где развернуться: в Петербурге 2400 хрущевок площадью около 9 млн кв. м, а это - 10% всего городского жилищного фонда.

Весьма благоприятны перспективы и петербургского рынка коммерческой недвижимости. Как считает Александр Ольховский, это - плоды той стратегии развития, которую более года назад приняла администрация города: "В Санкт-Петербург переносят свои штаб-квартиры крупные корпорации, что увеличивает спрос на офисные площади. Власти стимулируют вывод промышленных предприятий из центра города, в частности и своей активной земельной политикой. Благодаря этому развиваются практически все сегменты рынка коммерческой недвижимости: и бизнес-центры, и логистические склады, и индустриально-торговые комплексы. Все это, безусловно, повышает инвестиционную привлекательность Петербурга. Однако мы считаем, что полноценное вхождение на рынок северной столицы московских игроков с учетом целого ряда нюансов и специфики рынка требует серьезного и сильного местного партнера".

Весь набор

Транспорт, земля и строительство - вот три наиболее перспективные для инвестирования сферы экономики Петербурга. Но есть и другие, например банковский рынок. Правда, он насыщен и занять на нем позиции московские игроки могут, только купив здесь рыночную долю. Серьезная экспансия с нуля вряд ли возможна. Одна из перспективных ниш на рынке банковских услуг - ипотечные кредиты, здесь еще есть возможность заявить о себе. Проблема развития ипотечного кредитования активно прорабатывается в Смольном. Недавно было создано Санкт-Петербургское ипотечное агентство, его задача - сделать ипотеку более доступной для горожан.

В целом предложение кредитных ресурсов и других инвестиционных инструментов на петербургском рынке уже превысило спрос, что приводит к снижению процентных ставок - для потенциального инвестора с ограниченными ресурсами это очень важно.

Неоднозначна ситуация на рынке сетевой торговли. Как говорит генеральный директор торговой сети "Лента" Олег Жеребцов, определяющими для рынка будут ближайшие четыре года: "За это время определятся основные игроки. Сейчас мы действуем практически на пустом рынке. Развитие торговли происходит в условиях крайне низкого уровня конкуренции, не более десяти процентов оборота делается через современные форматы". Так что свободное место есть. С другой стороны, в ближайшее время в Петербурге будет построено несколько десятков гипермаркетов. Очевидно, некоторые из них покажутся потребителю "лишними": эксперты все чаще говорят о том, что операторы больших продовольственных магазинов переоценивают возможности петербургского рынка. По мнению специалистов, наиболее свободная ниша сейчас - супермаркеты. И именно сюда стоит обратить свой взор потенциальным инвесторам.

Наконец, в Петербурге появилась еще одна перспективная сфера для инвестиций - оказание жилищных услуг населению. С ноября в городе ликвидированы бюджетные госучреждения, оказывающие жилищные услуги населению. На их основе создано около 60 ОАО со стопроцентной долей государства. Эти ОАО на равных правах с частными фирмами (а их сейчас в городе около 50) будут заниматься непосредственным обслуживанием жилья, бюджетные же жилищные агентства выполняют теперь лишь функции государственного заказчика по обслуживанию домов. Модернизирована и местная нормативная база, так что к 1 января 2005 года, когда начнет действовать новый Жилищный кодекс, "открывающий ворота" для вхождения госсектора ЖКХ в рынок, правила игры на петербургском рынке жилищных услуг будут одинаковыми для всех участников.

Бизнес в сфере ЖКХ, судя по всему, может стать выгодным. По свидетельству начальника управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Олега Вихтюка, после летнего повышения тарифов частные компании развили бешеную активность. Они буквально осаждают комитет с самыми разными предложениями, впрочем, все они преследуют одну цель - внедриться в систему обслуживания домов государственного жилого фонда.

Плюсы и минусы

Анализ перспективных сфер инвестиций в экономику северной столицы свидетельствует, что короткими вложениями в Петербурге не ограничиться. Требуется долгая политика, стратегические инвестиции, в какой бы сфере они ни осуществлялись. На это работает и "фактор надежды" - перспективы дальнейшего развития города многие местные игроки оценивают оптимистически.

При этом для стратегического инвестора в Петербурге остается ряд нерешенных проблем, и об этом нужно знать. Проблема номер один - дефицит кадров. По разным оценкам, городу нужно как минимум на 10% увеличить численность экономически активного населения. Проблема номер два - неадекватный топливно-энергетический баланс города, что ограничивает доступ инвестора к ресурсам. Это чрезвычайно важно не только при реализации производственных проектов, но и при инвестировании в крупные объекты недвижимости; к примеру, без значительных вложений в топливно-энергетическую инфраструктуру невозможно создать гостиницу в центре города. Третья острейшая проблема - отсутствие свободных территорий с необходимой инженерной инфраструктурой для реализации новых инвестиционных проектов. На четвертом месте стоит такая проблема, как сложность, длительность, непредсказуемость административных процедур при инвестировании.

И в то же время для тех, кто приходит в город надолго, появились дополнительные бонусы. Так, недавно правительство Петербурга утвердило законопроект, предусматривающий льготы по налогам на прибыль и на имущество предприятий, инвестирующих в основной капитал. Согласно законопроекту, для предприятий, инвестировавших в основные средства свыше 150 млн рублей в год, ставка налога на имущество может быть снижена вдвое - с 2,2 до 1,1%, а ставка налога на прибыль - на 2%. Те, кто инвестировал более 300 млн рублей в год, могут получить максимально допустимую федеральным законодательством льготу по налогу на прибыль в размере 4%. Для инновационного бизнеса порог вхождения в программу составит 50 млн рублей инвестиций, льгота по налогу с прибыли - 4%. Правительство, по словам вице-губернатора Петербурга Михаила Осеевского, предпринимает меры по упрощению процедур инвестирования и по вовлечению в деловой оборот земельных активов промышленных предприятий. В администрации считают, что льготное налогообложение инвестиций в основные средства для производственных целей - это наиболее востребованный предприятиями Петербурга метод поддержки инвестпроектов.

Санкт-Петербург