Олимпийский огонь принесет в Сочи свет1

• Алексей Щукин

На победу сочинской олимпийской заявки надеялись либо закоренелые оптимисты, либо люди, безгранично верящие в возможности наших лоббистов. Задача была действительно архисложная: вряд ли в истории олимпийского движения когда-либо побеждала заявка, полностью состоящая из прожектов и обещаний.

В Сочи сегодня нет ни одного олимпийского объекта: ледовых дворцов, горнолыжных трасс, трамплинов и т. д. Лишь несколько высококлассных современных гостиниц. Так и не достроен аэропорт. И катастрофическое положение с изношенной инженерной инфраструктурой: по иронии судьбы в феврале, за две недели до приезда экспертов Международного олимпийского комитета, Сочи погрузился во мрак после очередной аварии. Остро не хватает и дорог: летом в центре города уже вполне московские часовые пробки. Наконец, в городе сегодня нет элементарных условий для нормальной цивилизованной жизни. «В Сочи отсутствует канализация. И все мы купаемся в не очень чистом море», — недавно открыл секрет Полишинеля Герман Греф.

Впрочем, сегодня все это уже не воспринимается катастрофически. При таком золотом дожде, что прольется на Сочи, все можно перестроить. Более того, именно ужасное положение «главной здравницы Советского Союза» и подталкивает к масштабным инвестициям. Ежегодно российские туристы оставляют миллиарды долларов за границей, а где делать «первый в России цивилизованный курорт», как не в Сочи.

То есть Сочи и без Олимпиады надо поднимать. В этом смысле первичным в проекте оказывается превращение города в уникальный всесезонный «лыжно-пляжный» курорт (к слову, курорты «лыжи плюс море» есть всего в нескольких местах на планете — в Чили, в испанской Сьерра-Неваде). Олимпиада становится не причиной, а стимулом для глобальной перестройки Сочи, тем более что Россия психологически более настроена на суперпроекты, а не на планомерный рутинный труд.

В ближайшие семь лет в рамках федеральной целевой программы «Развитие Сочи как горноклиматического курорта» будет потрачено 330 млрд рублей. Это, кстати, больше, чем выделяется на все четыре национальных проекта (образование, доступное жилье, сельское хозяйство и медицина) вместе. «197 миллиардов рублей — это вложения России из федерального бюджета, и свыше 70 процентов этих денег будут направлены на развитие дорожной инфраструктуры, коммунальных и электроэнергетических проблем Сочи», — уточнил на днях Герман Греф. Что же будет сделано на эти деньги?

Еще один нацпроект

Основные инвестиции — 116 млрд рублей — будут сделаны в решение транспортной проблемы. На Красную Поляну будет проложена еще одна дорога по соседнему ущелью, два олимпийских шоссе, ведущих в горы, будут иметь пропускную способность 14 тыс. автомобилей в сутки. В Красную Поляну из Сочи планируют пустить и линию легкого метро длиной 50 километров: дорога от берега моря в горы будет занимать всего 35 минут. Кроме того, в 2008 году будет достроена первая очередь платной окружной дороги вокруг Сочи.

В Гватемале Владимир Путин лично гарантировал, что пробок в Сочи не будет. Добиться этого очень сложно: в смутные 90-е годы в городе были застроены резервные территории, оставляемые под дороги. Один из рассматриваемых сегодня вариантов — строительство «второго этажа» над Курортным проспектом, главной транспортной артерией города.

Кардинально изменится и дорога до Сочи. Модернизация трассы «Дон» (М4), скорее всего, станет самым масштабным дорожным проектом в России на ближайшие годы: Министерство транспорта до 2010 года обещало вложить 60 млрд рублей (пока на содержание всех автодорог в России расходуется 47 млрд рублей в год). К 2009 году практически по всей протяженности трассы будет обеспечено по две полосы движения в каждую сторону, а полностью закончить модернизацию дороги планируют к 2014 году.

Есть и еще два глобальных транспортных проекта, судьба которых пока непонятна. Краснодарские власти предлагают спрямить горную трассу Джубга—Сочи: из-за серпантина длиной 170 километров дорога из Краснодара в Сочи растягивается на шесть-семь часов. По словам губернатора Краснодарского края Александра Ткачева, разработка соответствующей федеральной программы ценой 500 млрд рублей и сроком реализации десять лет начнется уже в ближайшее время.

Другой мегапроект предполагает перенос железной дороги, идущей в Сочи, с побережья в горные тоннели. Плюс этого проекта — высвобождение больших земельных участков, ныне занятых «железкой», прямо на побережье и больший комфорт для отдыхающих на всем протяжении Большого Сочи. Минус — огромный объем инвестиций и непросчитанный экономический эффект от такого размена.

Другая важная инфраструктурная статья расходов — объекты электроэнергетики: на их модернизацию будет потрачено 49 млрд рублей. На эти деньги энергетики должны проложить кабель по дну моря (линии электропередачи в горах постоянно рвутся в зимнее время), заменить все ЛЭП и обеспечить ввод новых мощностей: четырех ГЭС на реке Мзымта и второй очереди Сочинской ТЭС. Общая мощность всех объектов, которые планируется построить на территории края, составит более 400 мегаватт. Закончить модернизацию энергетики района планируют уже в 2011 году. Наконец, 9 млрд рублей будет потрачено на коммунальное хозяйство: канализацию, санацию свалок и т. д.

Отсутствие инженерной инфраструктуры было главным сдерживающим фактором для частных инвестиций в Сочи последние пятнадцать лет, теперь это препятствие будет сниматься усилиями государства. «Южная столица» Сочи станет новой точкой роста в развитии всего Юга России, а экономика страны диверсифицируется за счет развития туристического бизнеса. На словах все выглядит логично.

Олимпийские игры олигархов

«Из двенадцати миллиардов долларов пять миллиардов предполагались как частные инвестиции. Вроде бы можно рассчитывать, что частных инвестиций будет даже больше, чем первоначально планировалось», — отметил на днях Владимир Путин. Действительно, интерес инвесторов к застройке Сочи сейчас очень велик. Но при всем обилии интересующихся есть два инвестора, которых можно назвать генеральными партнерами государства в проекте «Олимпийский Сочи», — это Владимир Потанин и Олег Дерипаска.

Потанин в проекте с самого первого дня. Говорят, именно ему принадлежит не только авторство темы превращения Красной Поляны в конкурента альпийским горнолыжным курортам и дерзкая идея провести в субтропическом Сочи зимнюю Олимпиаду. С 2001 года «Интеррос» развивает проект строительства на территории площадью 550 га крупнейшего в России горнолыжного курорта Роза Хутор недалеко от Красной Поляны. Проект несколько раз тормозился чиновниками, но учитывая, что на Роза Хуторе будут проводиться олимпийские старты, теперь препон должно быть намного меньше. Интересная деталь: официально объявлялось, что инвестиции компании Потанина в проекты Сочи составят 500 млн долларов, а по последним данным, «Интеррос» намерен вложить в спортивные и культурные объекты Сочи и Красной Поляны до 1,5 млрд. Значит, кроме Розы Хутора в активе «Интерроса» появились новые проекты.

Участие «Базового элемента» Олега Дерипаски весьма разнообразно. Главный проект — это строительство Имеретинской Ривьеры, автономного «города в городе» на участке 220 га недалеко от Сочи. Проект имеет двойное назначение: во время Олимпиады прибрежные отели будут работать в формате Олимпийской деревни, здесь же будет находиться ряд спортивных объектов и пресс-центр. После Олимпиады новый городок с жилыми микрорайонами, гостиницами, торговыми и выставочными центрами будет жить своей «мирной» жизнью. По некоторым данным, «Базовый элемент» вложит в застройку Имеретинской бухты до 2 млрд долларов. Кроме того, «Базовый элемент» является владельцем Сочинского аэропорта и реконструирует его, а также имеет еще ряд проектов, которые пока не афишируются. Активное участие в федеральных стройках в Сочи, судя по некоторым данным, примет и австрийский подрядчик Strabag, в котором Дерипаске принадлежит 30% акций.

Как нетрудно увидеть, проекты Потанина и Дерипаски закрывают более половины предусмотренных правительством частных инвестиций в Сочи. Но это не значит, что других инвесторов не будет. Новые инвесторы прежде всего будут востребованы для строительства отелей — это одно из слабых мест Сочи. Последние пятнадцать лет в Сочи строили только мини-отели, да и то немного, а к Олимпиаде необходимо ввести в эксплуатацию 19 тысяч новых гостиничных номеров. Впрочем, в последнее время интерес застройщиков к гостиницам резко вырос. «Кроме общих проблем с инфраструктурой в Сочи сдерживающим моментом при строительстве гостиниц были низкие экономические показатели таких проектов. В Сочи не такой уж большой летний курортный сезон, и застройщики рассчитывали на среднегодовую заполняемость 50–55 процентов. Если Сочи становится круглогодичным курортом, то заполняемость может быть увеличена до 70–75 процентов, а срок окупаемости сокращается до шести-семи лет», — отмечает Светлана Гурова, исполнительный директор департамента по консалтингу компании GVA Sawyer.

Самым же популярным среди крупных инвесторов останется наиболее высокорентабельный на сегодня бизнес — строительство жилья. Судя по проектам, которые готовят девелоперы, наблюдаемый сегодня в Сочи строительный бум — это лишь самое начало. Совокупная площадь заявленных проектов превышает 1 млн кв. м, что примерно в 30–40 раз больше, чем было сдано в прошлом году. Кроме многоэтажных комплексов бизнес-класса, которые сейчас доминируют на рынке, появятся и поселки коттеджей и таунхаусов, и новые микрорайоны. Интересно, что на рынке многократно увеличилось и предложение земельных участков под застройку. После победы Сочи владельцы инвестпроектов резко активизировались и теперь стремятся зафиксировать свои прибыли от участков, которые до этого придерживали в надежде на подорожание. Участки под застройку — безусловный лидер по росту цен на рынке недвижимости Сочи: за последние полгода они подорожали в среднем на 50%. По данным агентства недвижимости «Негоциант», стоимость сотки земли под индивидуальное жилищное строительство в Центральном районе города сегодня колеблется в диапазоне от 15 до 45 тыс. долларов за сотку, а в приморской части доходит до 250 тыс. долларов за сотку.

Стоимость земельного участка для инвестиционного проекта в центре Сочи сегодня составляет от 50 до 300 тыс. долларов за сотку, в Красной Поляне доходит до 100 тыс. за сотку.

Гламур забирается в горы

Один из важных вопросов, связанных с развитием 150-километрового Большого Сочи в преддверии Олимпиады, — позиционирование города. Как будет зонирован город и как в нем будет организована жизнь? Кто будет здесь отдыхать? Сочи хочет быть элитным курортом или массовым? Внятной концепции властей по этому поводу пока нет. Более того, уже пятнадцать лет Сочи живет без утвержденного генплана, застраивается и развивается хаотично.

Пример такого безвластия — парадоксальная ситуация с застройкой. На участках, выделенных под индивидуальное жилищное строительство, возводятся трехэтажные дома с комнатами для сдачи отдыхающим. Их владельцы, естественно, не платят никаких налогов, и для города их бизнес бесполезен. А участки, выделенные под строительство гостиниц, в последнее время, наоборот, застраиваются жилыми домами, где продаются «апартаменты гостиничного типа». В результате растранжириваются лучшие места города, где могли бы быть отели.

Сложившееся естественным образом позиционирование «курорт экономкласса с ценами бизнес-класса» весьма уязвимо. Отдыхать в Турции, Черногории и Болгарии давно дешевле, чем в Сочи. Город привлекает отдыхающих за счет советского бренда и массированного «олимпийского» пиара, однако соотношение цены и качества вряд ли кого-то устраивает.

В последнее время все сильнее становится тенденция позиционирования Сочи как элитного курорта. Большинство жилых новостроек сконцентрировано в сегментах «элит-» и «бизнес-класс». После объявления Сочи хозяином Олимпийских игр стало известно, что сразу два крупнейших продавца предметов роскоши начинают свои проекты в Сочи. Bosco di Ciliegi превратит в шикарный универмаг здание Морского вокзала Сочи. А компания Mercury построит в Красной Поляне комплекс Sochi Luxury Village, аналогичный «деревне бутиков» в подмосковной Барвихе — с пятизвездочным отелем, дорогими бутиками, ресторанами, концертным и конференц-залом.

Первая попытка позиционировать Красную Поляну как элитный курорт, почти «русский Куршевель», успешно провалилась года четыре назад. Раскруткой Красной Поляны для продвижения жилого комплекса «Катерина-Альпик» занялось известное московское агентство недвижимости Penny Lane. Однако презентации во французском Куршевеле и гламурных московских клубах не помогли: среди элиты моды на Красную Поляну не возникло.

В этом году тема «русского Куршевеля» возникла второй раз, после ареста во Франции Михаила Прохорова. Говорили: дескать, на следующий год будем кататься дома и проучим рублем строптивых французов. Однако это невозможно не только из-за плохого сервиса и особенностей гор (в Красной Поляне нет пологих склонов, по которым можно медленно катить с бодуна). Красная Поляна в ближайшие годы не станет Куршевелем уже потому, что на Новый год, в разгар тусовки, на местных склонах не бывает снега.

Знал бы прикуп

Массированный предолимпийский пиар сделал Сочи главной в России площадкой (если не считать Москву) инвестиций в недвижимость не только для крупных инвесторов, но и для частных лиц. В 2006 году цены на недвижимость в Сочи выросли на 60–100%, и квартиры даже невысокого уровня в Центральном районе стали стоить более 3,5 тыс. долларов за квадратный метр. Но весной 2007 года рынок неожиданно встал, цены перестали расти, пропали покупатели. Именно поэтому сотни инвесторов, купивших недвижимость в Сочи, голосования в Гватемале ждали с опаской. В случае поражения Сочи многие ждали если не падения цен, то долгого застоя.

После объявления Сочи победителем рынок недвижимости предсказуемо дернулся вверх. Неадекватные продавцы умножали старый ценник на два, более осторожные повышали цену на 15–20%. Эйфория захлестнула не только инвесторов, но и риэлтеров с аналитиками. Безоблачное будущее сочинского рынка недвижимости не обсуждается, а прогнозный рост в 20% годовых считается теперь умеренным. Позволим себе не согласиться с таким сценарием.

Во-первых, 20-процентный рост в течение семи лет, как нетрудно убедиться с калькулятором в руках, даст увеличение цены в 3,5 раза. То есть даже «хрущевки» в центре Сочи будут стоить 12 тысяч за квадратный метр — намного дороже самых дорогих апартаментов в Ницце (8 тыс. евро за метр). Понятно, что это абсурдный сценарий.

Во-вторых, реальный фактор влияния Олимпиады на стоимость недвижимости сильно переоценен. Ведь москвичи, например, вряд ли готовы переплачивать за жизнь рядом со стадионами «Олимпийский» или «Лужники». Сама же Олимпиада будет идти всего 16 дней.

Обычно на это возражают, что рост цен на недвижимость будет отражать улучшение ситуации с инфраструктурой. Но ожидания светлого будущего уже давно включены в цену сочинской недвижимости. Цены на недвижимость уже сейчас далеко не бросовые (5–8 тыс. долларов за метр в новостройках в центре города) и соответствуют, например, ценам на жилье в престижном европейском городе — без пробок и отключений электричества, с приличным сервисом и чистым морем.

В-третьих, взрывной рост цен на недвижимость в Сочи шел при очень малых объемах строительства, грядущий строительный бум изменит ситуацию. Частные инвесторы уже не будут играть такой большой роли, и многое будет зависеть от того, сможет ли Сочи привлечь не спекулянтов, а реальных покупателей недвижимости — к примеру, пенсионеров, переезжающих жить к морю. Пока то, что строится в Сочи (высотные башни с большими квартирами в центре перегруженного города), им не подходит совершенно.

В общем, хотя угадывать поведение спекулятивного рынка — последнее дело, рискнем предположить, что период взрывного роста цен прошел и перегретый ожиданиями рынок остынет.

• Южный рынок ресторанов даёт ежегодный прирост в среднем на 10%. Выращивается он, в основном, региональными игроками: московские компании преуспевают только в сегменте фаст-фуда, а местные рестораторы твёрдо держат свои позиции
• Современный Томск
• В ближайшее время в Ростове и Краснодаре ожидается сдача в эксплуатацию серии бизнес-центров, претендующих на высшую категорию А. К 2015 году объём предложения офисной недвижимости высшей категории, по оценке экспертов, вырастет почти в три раза