Всемирный кризис и наша недвижимость1

• Алексей Щукин

«Ну что, квартиры уже дешевеют? Насколько упадет рынок?» — спрашивает меня каждый второй знакомый. Людей можно понять: о завышенных ценах и возможности их падения говорят уже года три. А тут фондовые рынки во всем мире падают, в Америке и Англии жилье уверенно дешевеет более года.

К тому же даже дети при нынешнем распространении экономических знаний знают, что такое кризис. Во время него людям сокращают зарплаты, сотрудников увольняют, а недвижимость дешевеет. Это так же очевидно, как то, что земля круглая.

«Все хорошо. Цены падать не будут. В крайнем случае скорректируются чуть-чуть», — как мантру, повторяют застройщики. Им ничего не остается: любые другие слова будут подливать масла в огонь. А в кулуарах они просят журналистов: «Поменьше негатива о рынке!» Как будто судьба рынка зависит от журналистов. Американскую и российскую фондовые биржи тоже журналисты завалили?

Значит, все понятно? Надо продавать недвижимость? Выходить в кэш и через год-два покупать ту же недвижимость, только в два раза дешевле? Не все так просто.

Есть национальная специфика. В России все эти годы жилья возводили мало: властям так и не удалось запустить маховик массовой стройки. Гордиться объемами строительства в Москве и Подмосковье, конечно, можно, но это провинциальная позиция.

По мировым меркам наши объемы очень невелики. Не будем сравнивать с Китаем или Дубаем — там настоящий бум. Сравним с Испанией: еще недавно там строили по 600–700 тыс. объектов в год. По квадратным метрам это как минимум вдвое больше, чем во всей России. В Америке одних коттеджей «лепили» чуть ли не по миллиону. В России к тому же очень низкая обеспеченность жильем. И этот фактор может смягчить падение цен. Тем более что Россия сжимается в Московию: люди бросают свои города и деревни и едут в Центр работать.

Но важнее другое: в целом ситуация в мировой экономике непредсказуема. Это не привычный кризис, каких Америка и Европа пережили уже с десяток. Это мировой системный кризис совершенно новой природы. Пока понятно, что он будет не слабее Великой депрессии 1930-х. Что он только начинает развиваться, втягивая в свою воронку все новые и новые страны, все новые и новые отрасли промышленности и финансов. Что он носит глобальный, а не локальный характер.

Больше непонятно ничего. Сколько кризис продлится — месяц, год, два? Этого не знает никто. Мировая экономика вошла в зону турбулентности, неопределенности, и писать сценарии развития событий — дело неблагодарное.

Одно из следствий этого — невозможность выстроить непротиворечивую стратегию поведения. Так, на днях на небольшом закрытом совещании по строительству один крупный руководитель спросил: что происходит и что нас ждет? «Люди сидели и улыбались. Никто не мог сказать ничего внятного. Никто ничего не понимает», — рассказывал мой знакомый.

А еще у меня два года не выходит из головы фраза, сказанная одним умным человеком. «Поверь мне, — сказал он, — московский строительный рынок недвижимости зависит от учетной ставки ФРС США намного сильнее, чем от Лужкова и Ресина». События на российском фондовом рынке уже доказали нашу почти полную зависимость от Вашингтона. Так и с недвижимостью — от российских девелоперов и чиновников мало что зависит. В Америке будут развиваться некие события, а у нас будет то шторм, то штиль.

И еще один поворот сюжета. Стройка в России невелика и вообще грозит остановиться. А денежная масса в мире быстро растет, правительства развитых стран сейчас потратят триллионы долларов на спасение финансовых систем. То есть деньги печатают и печатают. По данным ресурса NowAndFutures, денежная масса в США вырастет за осень на 70%. А это означает огромную инфляцию. Вопрос: в чем в такой ситуации лучше держать активы — в деньгах или недвижимости?

И совсем неприятная для обдумывания задачка. А что будет, если сбудется сценарий-катастрофа — с отказом США от долларов, переходом на новую валюту «амеро» и развалом всей мировой финансовой системы? Тогда привычные денежные знаки могут чуть ли не в одночасье превратиться в фантики. И любая «убитая однушка» в Химках окажется намного ценнее, чем чемодан долларов и рублей.

Итак, что же делать, когда не знаешь, что происходит? Это зависит от темперамента. Игрок может начать продавать недвижимость и выходить в кэш в надежде сыграть на падении. Пессимист, наоборот, вкладывать во что-то реальное — квартиру, землю, соль, спички. Я для себя решил: буду смотреть по сторонам и ждать. Ждать, когда ситуация начнет проясняться.

• На рынке складской недвижимости Московской области ажиотаж. Однако вскоре ситуация стабилизируется за счет ввода большого количества новых площадей и оттока части спроса из столицы в регионы
• Директор ООО СК «СибДом», президент некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Томские строители» в Томске Екатерина Собканюк
• Руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова