Рынок жилья сбрасывает балласт16

• Цитировать
• V Kolbasov
• 16 февраля 2009 9:32

Респект автору.
Интересует: почему не поднимется волна народного гнева? Почему “общество” должно содержать паразитов и оплачивать все это?

• Цитировать
• Evgen Nic
• 14 февраля 2009 23:22

Согласен с Павел Викторычем что статья ангажирована риэлтерскими, девелоперскими &К и прочими заинтересованными лицами, чего стоит известное выступления вице мэра, и кроме того, технически ГРУБО сделана (подтасовки, манипуляции, ссылки на непроверенные данные и на некомпетентных лиц и т.д..).
А теперь по тексту.
« …это граждане, имевшие валютные накопления и решившие для надежности переложить их в бетон. «Рубль стремительно обесценивается. Будущее доллара и евро под вопросом. Людям негде хранить сбережения, поэтому часть из них вкладывается в недвижимость» - сказал Омар – господа ну какая глупость, АРХИ ГЛУПОСТЬ. Покупателю предлагают вкладывать сегодняшние живые деньги (всеобщий эквивалент) за вчерашний уцененный товар по чрезвычайно спекулятивным ценам, это вроде как известный киногерой предлагать купить уши (неудачные проекты) у мертвого осла (спекулянтов и застройщиков) т.е. прошлогодний снег. Это то же самое что предлагать, чтобы спасти деньги, купить сегодня по прошлогодним ценам дешевеющие сегодня акции – бред!
«…подтверждается возросшим количеством альтернативных сделок. То есть реализуется отложенный спрос. «Например, раньше клиентам с суммой 1–1,5 миллиона долларов дорога на рынок элитного жилья была закрыта, они ничего не могли купить за такие деньги. Теперь у них появилась возможность рассматривать предложения стоимостью 2–3 миллиона долларов, рассчитывая на скидку» …сказал Е.Юр. Сегодня, при быстро развивающимся кризисе, нормальные люди, имеющие реальные деньги, будут покупать (если у них нет острых проблем с жильем) высоколиквидные и быстро дорожающие активы (валюту, защитные ценные бумаги, драг металлы), а ни как не дешевеющую недвижимость (за очень и очень редким исключением).
«…..но если абстрагироваться от депрессивной макроэкономической картины и посмотреть на статистику рынка недвижимости, то никаких оснований для панических настроений нет: предложение в ближайшее время будет сокращаться, и логичнее ожидать снижения цен не более чем на 30%.» сказал Ступин. Во-первых ЕСТЬ ЛОЖ, во-вторых ЕСТЬ БОЛЬШАЯ ЛОЖ, и в третьих ЕСТЬ СТАТИСТИКА. Как и кем формируется статистика рынка – это отдельная тема. Вопрос: если рынок ДЕПРЕССИВНЫЙ т.е. нет покупательского спроса то о каких покупках может идти речь, спрос конечно останется, но очень и очень ограниченный, и по минимальным ценам (рынок покупателя).
«Дома, которые находятся в начальной стадии строительства, даже не рассматриваются потенциальными покупателями», — сказала Т. Решняк , а если на эту ситуацию посмотреть по другому. Застройщики заключившие договора на строительство имеют соответствующие (арендные) договора на землю. Несоблюдение этих договоров ведет к законному праву на их расторжение, а далее, как вариант, стройки продолжат более успешные Застройщики (возможно иностранные) или государственные (может быть со смешанным участием) строительные карпорации развивая программу «Доступное жильё).

Автор, по моему, путает или подменяет понятия, стоимость и себестоимость жилья. Стоимость жилья складывается из многих составляющих (строительная стоимость, инвестиционная стоимость, спекулятивная стоимость, потребительская стоимость и т.д.). Жилье, как объект недвижимости, очень специфический товар. Можно истратить массу сил и средств, но товар (жилье) не будет иметь спроса (цены покупки), так как выбрано не удачное место застройки (инфраструктура, экология, и т.д.) и, наоборот на «хорошем» месте минимальные вложения могут принести колоссальные дивиденды. То есть стоимость (потребительская) жилья в ЗНАЧИТЕЛЬНОЙ мере определяют МЕСТОМ расположения жилья и во вторую очередь затратами на строительство (разуметься при балансе спроса(состоятельного) и предложения и нормальном качестве строительства). Жилье построенное в ХОРОШЕМ месте (при прочих равных) ВСЕГДА будет иметь хорошую потребительскую (денежную) стоимость (ХОРОШИХ мест всегда мало). Жильё построенное в неудачном месте и неудачное время (кризис) не будет иметь спроса, следовательно не будет иметь потребительской (даже по себестоимости застройщика) стоимости, ни кто не будет оплачивать вложения в бетон, кирпич, металл и т.д.

P.S. Немного не по статье, но в целом о рынку жилья на тему ЦЕНА ЖИЛЬЯ, её образующие и составляющие. ЦЕНА, вернее ценообразование ,это очень КОНКРЕТНО (кто, сколько и почему) и очень и очень ИНТЕРЕСНАЯ, я бы сказал ДИЛИКАТНАЯ тема. Здесь полностью подтверждается теория Классика - что цена (речь шла о сельхозпродуктах - надеюсь помните) определяется ХУДШИМИ условиями его производства. В нашем (Российском) СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЭТО ВЕРНО НА 101 %.
Если кто-то РЕАЛЬНО работал в строительстве (финансирование, учет и налогообложение) тот знает, какой там БАРДАК, чаще всего ИСКУСТВЕННЫЙ!!!
1) Организация работ, в большинстве стройфирм, непрофессиональная и некомпетентная (кто и как руководит, организует) - следствие сроки строительства и качество ниже (хуже) норм и просто здравого смысла !!! - это ведет к серьезному удоражанию. Я бы его определил 20-30 % (накладные, условно постоянные затраты и.т.д.),
2) Стоимость стройматериалов - дикая и немыслимая. Метал, цемент, кирпич (с учетом качества), электрика, сантехника и проч…. дороже чем в Европе - благодаря ВЕРТИКАЛЬНО ИНЕГРИРОВАННЫМ компаниям (монополии) и коррупции (откаты и т.д.). переплата в цене 30-60% и более.
3) Коррупция в администрациях (городские, районный…), разрешительных системах (лицензии…) и естественных монополиях ( эл.энергия, тепло, канализация и т.д) монопольные сговоры на территориях (м/д застройщиками с участием администраций). - накрутка в цене 20-50% и более ,
4) Воровство (банальное) на стройке (воруют ВСЕ от исполнительного директора до таджика) и откаты от “субчиков” (все мы люди и …), - накрутка в цене 20-40% и более,
5) уход от налогов (минимизация налогов -зачем показывать прибыль, а способов очень много, (экономию) инвесторам и налоговым органам) - накрутка в цене 10-20% и более.

Можно долго перечислять, но ограничимся сказанным , в итоге цены растут на 100-300%, а конкуренции нет ( рынок “закрытый” - НЕТ РЫНКА) и “бедный” покупатель берет все что ему дают, т.е. кормит всю ЭТУ ПАРАЗИТИЧЕСКУЮ НАДСТРОЙКУ, да еще ему горемычному ежедневно впаривают (дезинформируют) про инфляцию, дефицит земли и .т.д. и кроме того, БАНКИ - (ЭТО РОСТОВЩИКИ а не финансовые учреждения) с их СПЕКУЛЯТИВНЫМИ % по ИПОТЕКЕ, за явно завышенное в цене жилье. “И куды крестьянину (покупателю) податься, белые придут …”.

• Цитировать
• AlexObs
• 12 февраля 2009 17:20

АИЖК должно вкладываться не только в “ипотеку”, но и в инфраструктуру для недвижимости.

Вообще от ссудного процента необходимо отказаться. Потому что он ведёт к огромным дисбалансам в мировой политике, военных конфликтов и экологии.

Поэтому АИЖК должна продавать недвижимость в рассрочку.

• Цитировать
• Михаил Касимов
• 12 февраля 2009 17:09

Молодец Пал Викторыч!
Единственно покоробило слово “невалидный”. Не по-русски как-то…

• Цитировать
• Алексей Разживин
• 11 февраля 2009 23:00

павел викторович данилин:
Рад что есть еще сознательные граждане. Спасибо.
Единственное что себестоимость уже построенного жилья не упадет на 50% и останется около предпологаемых 40тысяч. Респект.

• Цитировать
• Павел Мельников
• 11 февраля 2009 17:12

Очень статья на заказную похожа. Леймотив - падать цена не будет, покупайте.
Так например,
Цена не 3,5 тыс. долларов в комплексе про который говорит эксперт, а 2-2,3 тыс. долларов.
Причем при цене за баррель нефти 40$ цена является адекватной только не для первичного, а для вторичного рынка (исследование аудиторско-консалтинговой компании «Бейкер Тилли русаудит» назвали «Баррель, доллар и квадратный метр: скованные одной цепью», Ведомости. 20.01.2009, №8 (2278)

• Цитировать
• павел данилин
• 11 февраля 2009 14:18

В понедельник в Эксперте вышла удивительная статья о московской недвижке. Рынок жилья сбрасывает балласт. Удивительная тем более, что неделей ранее в том же Эксперте была опубликована высокопрофессиональная и качественная статья с расчетами цены квадратного метра в МСК. Стройки сдулись, пузырь – нет. Читая же новую статью Ильи Ступина, я не мог отделаться от ощущения, что меня – постоянного читателя Эксперта – откровенно дурят. Причем, трудно даже придраться к тому, что написано в статье. По отдельности все правда, но все вместе – крайняя степень надувательства и хамства, либо пошлой невежественности автора. Я сначала было подумал, что аффтар является непрофессиональным лузером, но потом, присмотрелся, и понял, что нет – аффтар как раз не лузер, а лузером считает читателя. В общем, понял я, что надо разобрать статью и описать мифы, которыми живут многие люди.

Да, забегая вперед, я сразу скажу, в чем было дело, как я понял. Перелистнув три страницы журнала, я увидел прекрасно оформленную рекламу от ИНТЕКО новостройки Доминион. Комментарии, как говорится, излишни.

Ну начнем, помолясь. Итак, первый же абзац:

«После многомесячного застоя московский рынок жилья несколько оживился. Риэлтеры утверждают, что возросло количество звонков и показов. «По сравнению с декабрем прошлого года число обращений клиентов, заинтересованных в покупке жилья, выросло в 2–2,5 раза», — сообщили в агентстве недвижимости МИАН. Аналогичную динамику зафиксировали в компаниях «Инком-недвижимость», «Пересвет-инвест», Doki.

Ух ты!!! Нежто правда рынок оживился? Правда. По сравнению с декабрем, действительно мог в 2-2,5 раза. Но почему, задумаемся над вопросом? Ответ элементарно прост. По причине работы регистрации. Регистрация сделок по недвижимости находится в отпуске с 15 декабря по 15 января. Сама процедура регистрации занимает месяц. Любому нормальному человеку понятно, что сделки должны быть заключены самое позднее в первых числах ноября, чтобы пройти до отпуска. После начала ноября заключать сделку бессмысленно, так как ее завершение придется только на середину января. По той же причине люди не смотрели квартиры во второй половине декабря – начале января. Это даже не кризис, это просто здравый смысл. Теперь, что касается второй половины января – те, кто рассчитывал на покупку в декабре-январе – они как раз и пошли покупать. Тем более, что люди они умные, и значит, наверняка, перевели свои бабки в валюту, а значит, выиграли процентов 20, как минимум. Вот и вся цена оживлению. А нам это преподносят как новый виток спроса. Три раза хаха!

Следующая подглавка называется «Демпинг на Остоженке» и повествует о 50% скидках в элитном жилье. С 20 до 10 тысяч долларов за метр. Это, конечно, очень информативно, но речь тут идет о единичных сделках в сегменте элиты, которые не делают никакой покупки. Трогательный наезд на Дон-Строй, который к элите никакого отношения не имеет, а сейчас позиционирует себя как самый дешевый бизнес-класс. Комментировать тут нечего. Глава написана исключительно для тех, у кого нет денег на элиту, но есть деньги на бизнес. То есть, для кучки людей, которые не делают общей картины.

Дальнеший пассаж просто фееричен:

«Покупатели, решившие воспользоваться снижением цен и улучшить свои жилищные условия. В частности, это подтверждается возросшим количеством альтернативных сделок. То есть реализуется отложенный спрос. «Например, раньше клиентам с суммой 1–1,5 миллиона долларов дорога на рынок элитного жилья была закрыта, они ничего не могли купить за такие деньги. Теперь у них появилась возможность рассматривать предложения стоимостью 2–3 миллиона долларов, рассчитывая на скидку», — комментирует директор департамента элитного жилья компании «Контакт-Элитная недвижимость» Евгений Юр.

ОЙ-ВЭЙ. В огороде бузина, а в Киеве – дядька. При чем тут альтернатива, и миллион долларов в кармане??? О чем вообще пишут эти люди? Альтернатива – это если у тебя есть квартира и раньше (в прошлом году – 80-100 тысяч, а сейчас – 30-40 тысяч). Какие миллионы долларов, какой Евгений Юр? Мама, мы не в поезде.

Дальше нас пытаются надрать еще более изящным образом:

«Но если абстрагироваться от депрессивной макроэкономической картины и посмотреть на статистику рынка недвижимости, то никаких оснований для панических настроений нет: предложение в ближайшее время будет сокращаться».

А почему мы должны абстрагироваться от депрессивной макроэкономической картины? Потому, что этого хочется Илье Ступину? Или потому, что так хочется РГР? У меня вопрос, откуда возьмут деньги люди при дальнейшем углублении кризиса? А он будет углубляться. Куда денутся квартиры, которые ипотечники не смогут оплачивать – а это предложение уже пришло на рынок – в минимальных объемах, но все же. А дальше оно будет только нарастать. И банки будут проводить распродажи недвижимости. Откуда в МСК удержится планка в 4000 уе, когда она в Париже, в Мадриде и в других городах Европы много ниже. А в МСК европейских зрп нет и не будет. Илья Ступин может объяснить. Нет, не может. Но зато пафосно предлагает нам смотреть на статистику, подделанную риэлторами и делать на основании этого выводы.

Дальше вообще жесть

«По данным МИАНа, осенью предложение выросло на 45%, в том числе за счет инвестиционных квартир. «Однако в конце года многие инвесторы не захотели продавать квартиры по низкой цене, сняли их с продажи и частично переориентировались на рынок аренды», — поясняет аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. К весне объем предложения на вторичном рынке может сократиться еще на 25–40%». И тут же идет график.

График предложения


Оказывается, предложение по сравнению с октябрем 2008 года снизилось вдвое. До 17000 в январе с тенденцией к снижению. Но это же ложь! Напротив, по сравнению с октябрем мы видели рост предложения. Смотрим источник. Риалпрайс. Ага, все понятненько. Риалпрайс, равно как журнал «Недвижимость и цены» является сейчас инструментом работы РГР с населением, убеждая, что цены высоки и не рухнут. Действительно, зайдя на Риалпрайс, мы можем увидеть график, в соттветствии с которым падение предложения с октября по январь – с 35 до 17 тысяч. И якобы предложение ниже, чем в январе прошлого года.

Однако в прошлом месяце по итогам января предложение показало рост по сравнению с прошлым годом с 10 до 20 тысяч квартир. Как же так получается? А получается просто. До октября Риалпрайс учитывал квартиры по базам ИРР.РУ и Винер. А с ноября начал учитывать только ИРР.Ру, причем, в кастрированном формате – если вы зайдете на Риалпрайс, увидите там предложение квартир всего лишь. Смотрим сегодняшний ИРР.РУ – видим – предожение 25900. Ну и что – можно ли доверять графику Риалпрайс?

Парадоксально, но можно. Но дело в том, что за точку отсчета взята первая неделя января. Как я говорил выше, вплоть до 15 января экспозиция квартир бессмысленна и в связи с праздниками, и, что не менее важно в связи с тем, что с 15 декабря по 15 января не работает регистрация. То есть, сделки не заключаются в этот период. Соответственно, предложение с середины декабря по середину января, действитель падает резко и очень значительно. Если кто держал в руках ИРР от 14 января, он подтвердит, насколько она тонкая. Так вот, для отсечки тут взяли именно этот временной промежуток, и пытаются нам объяснить, что предложение снизилось. Тогда как оно возросло, причем, как я уже говорил, в сравнении с январем прошлого года вдвое, и, наверное, процентов на 20 по сравнению с августом-октябрем прошлого.

Так вот, предложение возросло. Теперь об инвестиционных квартирах. В прошлом году на рынок они еще не выходили, кроме однушек. Первые инвестиционные двушки-трешки зафиксированы в текущем году. Причем, это инвестиции 2007 года. То есть, квартиры, не делающие погоды. Вот когда на рынок выйдут инвестиционщики 2006-2005 года – вот тогда можно будет говорить о существенном предложении по нормальным ценам. Пока же инвестиционные предложения ничуть не отличаются от обычных. Но они появились только-только. В прошлом году они были лишь среди однушек – т.к именно на однушки приходилась волна инвестиций в 2007-2008 гг, а также потому, что они были самые переоцененные.

Да, теперь по второму графику. Вы его не увидите, потому, что Эксперту стало стыдно его приводить. Но я вам скажу, что там. Там средняя цена января составляет 6200 долларов за метр. А в рублях – за 210 тысяч. Смотрим источник. АРН. Ого! Что это за контора такая, которая уверяет нас, что средняя цена предложения – 6200, когда большинство индикаторов, в том числе и самих риэлтерских контор говорят, что средняя цена сосотавляет от 4800 до 5100? Ну что же, открываем АРН.РУ, смотрим – автор составитель рейтинга – Бекетов. Якобы, независимый. Якобы, на госслужбе… А теперь – внимание – http://www.finam.ru/dictionary/wordf033A200034/default.asp?n=1
Бекетов Андрей (Геннадиевич) Аналитик рынка недвижимости «Российской Гильдии риелторов». Все понятно? Понятно, почему в данном конкретном случае индекс, который называется Индекс МРН-РТС (то есть, имеет прямое отношение к расчетам по РТС), показывает цену на 1500 баков дороже, чем индекс ИРН, и понятно, почему индекс совершенно не отразил 4 кратное падение индекса РТС, хотя по заявлению автора о методике расчета, был обязан это сделать. То есть, индекс, приведенный в качестве примера является по определению невалидным. Точно также, как невалидными являются все предложения в журнале «Недвижимость и цены», как аффилированного с риэлторами.

Вернемся к статье.

«В свою очередь предложение квартир на рынке аренды растет, хотя арендные ставки снизились не так уж существенно (на 10–15%)».

Надо сказать, что это заявление выдает человека, не знакомого с тенденциями рынка. Цены на аренду снижаются куда быстрее, чем цены на жилье.

«Слишком многое указывает на то, что ушедшие с рынка купли-продажи инвестиционные квартиры вряд ли на него скоро вернутся».

А что именно, простите указывает на это? Ни одного факта нет. Более того, все говорит о том, что поток инвестиционных квартир будет усиливаться. Об этом, в частности говорит рост предложений квартир «в собственности менее 3 лет». Ага. Особенно важно, что, как только цены снизятся еще чуть-чуть, выгодно будет продавать даже инвестиционные квартиры 2005 года. Не говоря уж о том, что с продвижением года на рынок будут выплескиваться квартиры 2006 года покупки, как не подлежащие налогообложению.

«Инвестиционная себестоимость московских новостроек бизнес-класса (цена, покрывающая все затраты, без учета прибыли) составляет порядка 100 тыс. рублей за метр. Сейчас квадратный метр в таких домах продается в среднем по 120–150 тыс. рублей. То есть дальнейшее снижение цены более чем на 30% приведет к прямым убыткам».

Прекрасно. Пассаж, создающий впечатление, что себестоимость ВСЕГО строительства составляет 100 тысяч. На слово «бизнес-класс» внимания так и не обратишь. А ведь, здесь правда – бизнес класс, действительно при всех расходах составляЛА порядка 80-100 тысяч с учетом заложенной ПРИБЫЛИ. А вот себестоимость эконом-класса составляЛА – не более 40 тысяч. Правда, после падения цен на стройматериалы на 50% себестоимость резко снизилась. Впрочем, эта тема для отдельной беседы, думаю, имеет смысл ее провести. Но позже.

Ну и напоследок по поводу предложения.

“По данным аналитического центра Агентства Недвижимости DOKI стоимость квадратного метра со 2 по 8 февраля в эконом-классе снизилась на 1,8% до $4603. Предложение в этом классе составило 24 тыс. объектов. Рублевый эквивалент стоимости метра в этом сегменте снизился на 2,6% и составил 165 339 руб. В бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра снизилась на 1,8% до $7778 за метр, а предложение составляет 4900 квартир. Рублевая стоимость снизилась на 2,6% и составила 279385 рублей за метр. В элитных квартирах стоимость квадрата снизилась на 1,7% до $14777, перешагнув отметку в $15 тыс. Предложение в этом классе увеличилось до 8200 объектов. Рублевый эквивалент стоимости квадратного метра снизился в этом классе на 2,4% до отметки в 530789 рублей”.

Вам все понятно про “снижение предложения”?

• Цитировать
• Рустам Исламов
• 11 февраля 2009 7:01

это и есть эффективный менеджмент…учитесь

• Цитировать
• Никалбас Раскалбасов
• 10 февраля 2009 16:05

Ага, чиновник принял решение помочь деньгами банку.
Вледствие чего чиновник и банкир обзавелись небольшими квартирками.

• Цитировать
• Михаил Воронов
• 10 февраля 2009 15:34

Это так называемый “нарождающийся средний класс России” - гос. чиновники.