В атаку на хрущобы!7

• Илья Ступин

В последнее время ничего не слышно о национальном жилищном проекте. Если раньше про доступное жилье чиновники говорили повсеместно, то теперь как воды в рот набрали. Вместо увеличения объемов строительства обсуждаются планы, как сохранить хотя бы прошлогодние показатели. Но при этом власть продолжает рассматривать строительную отрасль как локомотив развития смежных производств — строительных материалов, металлургического, химического, лесоперерабатывающего и прочих.

В настоящий момент, чтобы оживить отрасль, решено закачать в частных застройщиков бюджетные деньги, скупив остатки квартир в новостройках. На это выделено 80 млрд рублей Минрегиону, Минобороны и Фонду ЖКХ. Возможно, этому будут рады отдельные строительные холдинги: выручка от оптовых продаж может стать дополнительным аргументом в переговорах с кредиторами. Однако большинство участников рынка уверены, что инвестиции в недострой не способны ни оживить спрос на стройматериалы, ни повысить доступность жилья. Тем более не может быть и речи ни о каком мультипликативном эффекте в промышленности.

Единственное, что может заставить производителей, прямо или косвенно связанных со строительной отраслью, расчехлить производственные мощности, — это возобновление инвестиционной активности, появление новых девелоперских проектов. Но сегодня на такое чудо никто не рассчитывает. Рыночный спрос провалился в разы, стимулировавшая его ипотека была мизерной, а теперь и вовсе исчезла.

Остается одна надежда — на бюджетные инвестиции. В смысле грамотного их использования для стимулирования спроса на жилье и поддержки игроков строительного рынка. Одним из механизмов могли бы стать квазирыночные схемы, основанные на государственных гарантиях либо на выпуске государственных ценных бумаг, позволяющие осуществлять заимствования в условиях бюджетного дефицита. Осталось только придумать, как направить эти антикризисные деньги непосредственно в строительство жилья.

Бессмысленные гарантии

Опыт предоставления госгарантий игрокам рынка жилья у правительства уже имеется. В последние несколько лет с их помощью власти поддерживали на плаву федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Эта структура выпускала собственные облигации, гарантированные государством, и продавала их инвесторам, тем самым привлекая средства для выкупа ипотечных кредитов у коммерческих банков.

Ощутимого эффекта эта схема не дала. Что мы видим? До финансового кризиса в стране ежегодно выдавалось около 300 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 560 млрд рублей. Это, конечно, огромный рывок по сравнению с показателями пятилетней давности. Но такие объемы кредитования в пять раз ниже европейских показателей. Например, в Великобритании (стране с меньшим населением) ежегодно выдается около 800 тыс. ипотечных кредитов. Доля ипотечных сделок при купле-продаже жилья в нашей стране в среднем составляет около 11–15%, тогда как за рубежом ипотека охватывает колоссальную часть рынка. Отдельно стоит упомянуть ставки по кредитам: до кризиса они составляли в среднем 11% в валюте и 13% в рублях, а сейчас возросли соответственно до 14 и 18%. В США, Великобритании и других странах граждане кредитуются под 5–6% годовых.

Стоит ли удивляться, что первыми кризис ощутили на себе ипотечные заемщики, нахватавшие дорогих кредитов. Многие из них теперь вынуждены продавать жилье. Доля просроченных ипотечных кредитов в валютном кредитном портфеле пяти крупнейших российских банков уже составляет 10%.

Причин, по которым ипотека в нашей стране, несмотря на господдержку, приобрела такие уродливые очертания, — вагон и маленькая тележка. Но одна из наиболее ущербных сторон ипотечной модели — ее оторванность от первичного рынка жилья. По сути, механизм госгарантий помогал банкирам избавляться от сомнительного качества кредитов, сбрасывая их АИЖК, но никак не способствовал повышению доступности жилья и не стимулировал новое строительство. Дорогие и обременительные ипотечные займы направлялись преимущественно на приобретение вторичного жилья советской постройки.

Между тем за рубежом ипотека является рычагом, в том числе и приобретения нового жилья. Причем во время кризиса правительства разных стран и застройщики стремятся расширить круг потенциальных клиентов ипотеки именно в этом сегменте. Например, в Великобритании запущена программа HomeBuy Direct, предназначенная для покупателей первого жилья. С недавних пор она финансируется в равных долях правительством и девелоперами. Этот конгломерат предлагает гражданам беспроцентные ссуды сроком на пять лет в размере 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, которые вместе с тем составляют и первый взнос по ипотечным кредитам на оставшиеся 70% стоимости жилья. В программе участвует более 130 девелоперов (в их числе крупнейшие компании) из разных регионов и одна тысяча строительных проектов, перечень которых опубликован в интернете.

Сертифицированная ипотека

Почему не запустить аналогичную схему у нас? Может быть, даже в более радикальном варианте. Например, заменив беспроцентную ссуду сертификатом на 30–50% стоимости нового жилья, который могли бы учитывать в качестве первого взноса банки и принимать в виде оплаты девелоперы. Такую программу целесообразно распространить на покупателей первого жилья либо на семьи со стабильным уровнем доходов, которые проживают в стесненных условиях, но не являются льготниками. Сертификат на 30–50% стоимости жилья мог бы послужить катализатором для получения ипотечного кредита на покупку квартир и значительно снизить долговое бремя.

Вся инфраструктура для построения этой конструкции имеется (см. схему 1). Работает механизм следующим образом. Минрегион или другое федеральное ведомство (на основе утвержденных бюджетных лимитов) выдает гражданам сертификат на безвозмездной основе, гарантирующий оплату 30–50% стоимости жилья.

В условиях бюджетного дефицита источником средств для финансирования госпрограммы поддержки спроса могли бы стать деньги, привлеченные через эмиссию госбумаг. Например, гособлигаций, которые могут свободно перезачитываться между участниками рынка при расчетах за продукцию и услуги, а также использоваться для погашения налоговых обязательств. «Возможно, многим компаниям было бы выгодно приобрести такие облигации для последующих расчетов с поставщиками на период менее месяца даже при доходности бумаг в пять процентов годовых, поскольку на такой срок почти невозможно открыть банковский депозит на таких же условиях», — считает руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев. В идеале гособлигации могут выпускаться как бескупонные дисконтируемые и включаться в ломбардный список Центрального банка РФ (то есть приниматься в обеспечение кредитов Центробанка). Для привлечения физических лиц могут быть выпущены бумаги выигрышного займа, приз по которым — жилье.

Поставщиками нового жилья и партнерами федеральных властей выступают девелоперы, желающие в обмен на господдержку спроса построить на своей земле доступные дома экономкласса, соответствующие специальным жилищным стандартам.

Что такое «доступный экономкласс»? Во всем мире доступность жилья определяется отношением средней стоимости дома к среднегодовому доходу домохозяйства в том или ином регионе. Приемлемым считается коэффициент, равный четырем. Чем он выше, тем ниже доступность жилья. То есть, например, при среднегодовой зарплате в Подмосковье на семью из двух человек порядка 480 тыс. рублей доступным жильем экономкласса могут считаться квартиры стоимостью 1,5–2 млн рублей (30–38 тыс. рублей за один кв. м). На застройщиков, работающих в этом сегменте (а не на какие-нибудь гламурные компании), должна распространяться программа господдержки. Только в этом случае у девелоперов возникнет стимул для снижения себестоимости, поиска новых технологических и проектных решений.

Проекты строительства арендного жилья могут заинтересовать крупные строительные холдинги, некоторые из них уже отказываются от девелоперских проектов и сосредотачиваются на генподрядном бизнесе

Жилищная фикция

Разумеется, такой механизм не позволит раз и навсегда решить жилищный вопрос и повысить доступность недвижимости. Однако если он заработает в связке с другой конструкцией, направленной на строительство социального арендного жилья, наши шансы заметно возрастут. Но о ней чуть позже.

Сначала о том, что представляет собой этот самый социальный сегмент сейчас. Наверняка многих удивит информация, что статистически наша страна — один из мировых лидеров по строительству жилья, в том числе социального. Между тем это так. По объемам ввода (в единицах жилья на душу населения) мы обгоняем США и догоняем Францию (см. график 1). У нас существует огромный пласт государственного и муниципального (то есть социального) жилья. Около 21% приходится на квартиры, предоставляемые по договорам социального найма (то есть в аренду). Это больше, чем в некоторых европейских странах, известных социальной направленностью жилищной политики (см. график 2).

На реализацию жилищных программ наша страна ежегодно тратит около 300 млрд рублей (примерно 0,6% ВВП с учетом не только субсидий и прямых бюджетных инвестиций, но и жилья, построенного как «доля города» при реализации коммерческих проектов). Германия по сравнению с нами выглядит скупердяйкой (0,2% ВВП).

Доля социального жилья в ежегодных объемах ввода составляет около 17% (6,3 млн кв. м). И по этому показателю мы тоже опережаем многие европейские страны.

Возможно, такие данные могут ввести в заблуждение каких-нибудь иностранных наблюдателей, но мы не можем доверять этим цифрам.

Ведь, во-первых, в статистику, отражающую валовой ввод жилья, свалено все что попало. Например, нам известны несколько домов в Москве и регионах, которые в официальных документах фигурируют как сданные в эксплуатацию, а на самом деле это замороженные недострои либо здания, не обеспеченные коммуникациями и социальной инфраструктурой. Кроме того, около 50% в объемах сданного жилья приходится на индивидуальные постройки невнятного качества.

Во-вторых, яркие достижения в жилищном строительстве плохо вяжутся с показателем обеспеченности жильем, который почти не улучшается, несмотря на строительный бум. Сегодня на каждого россиянина приходится около 21,5 кв. м жилой площади, тогда как в Австрии этот показатель составляет 38,3 кв. м, в Германии 40 кв. м, в Швеции и Великобритании 44 кв. метра.

В-третьих, примерно 3,1 млн российских семей (6%) как состояли, так и состоят на учете в очереди нуждающихся в жилье. Ежегодно получают новые квартиры всего около 140 тыс. семей (4% от общего количества нуждающихся).

В-четвертых, почти не улучшается качество жилого фонда. Муниципальные дома, построенные по госзаказу, мало отличаются от доморощенных панельных сараев советского образца. Да что там говорить, если элементарным набором коммунальных услуг — в виде душа и ванны — у нас обеспечено менее 70% жилищ, тогда как в Западной Европе 98–100%. В стране накопилось около 100 млн кв. м ветхого и аварийного жилья, в ближайшие 10–15 лет его количество может возрасти до 300 млн кв. м. При этом сносить его или ремонтировать никто не спешит.

В-пятых, значительные объемы средств, в том или ином виде выделенных для финансирования федеральных жилищных программ (те самые 0,6% ВВП), зачастую остаются невостребованными. Многие льготники не могут воспользоваться предложенными субсидиями, потому что они рассчитываются исходя из заниженной стоимости квартир, не соответствующей реальным рыночным ценам.

Распределение бюджетного жилья, которое все-таки удается построить или купить, происходит фактически в закрытом режиме и почти не зависит от уровня доходов семей. На помощь казны могут рассчитывать военнослужащие, силовики из МВД, ФСБ и прочих органов (это основные получатели жилищных сертификатов, эквивалентных нормативной стоимости жилья). Реже — северяне, чернобыльцы, вынужденные переселенцы. Совсем редко — очередники и жители ветхих домов, подлежащих сносу. Остальные граждане фактически находятся за бортом рынка жилья.

Шире круг

В Европе выстроена относительно внятная система строительства, распределения и эксплуатации социального арендного жилья. Государство предоставляет налоговые преференции владельцам недвижимости, так называемым социальным лендлордам, готовым сдавать квартиры в долгосрочную аренду (на три-пять лет) по льготным расценкам (как правило, в полтора-два раза ниже рыночных).

Программы аренды социального жилья распространяются на широкий круг семей с доходами ниже среднего, студентов, пенсионеров, инвалидов. Существует многообразие схем государственной поддержки строительства арендного жилья: от прямого централизованного бюджетного финансирования со стороны национальных или местных бюджетов, госгарантий по займам на строительство до всевозможных субсидий, в том числе предоставляемых в виде налоговых льгот, грантов. Ставка на строительство муниципального жилья позволила многим странам выбраться из послевоенного жилищного кризиса. Характерный пример — Великобритания (см. график 3).

В некоторых странах функционируют общественные фонды содействия жилищному строительству. В Австрии финансирование строительства доступного жилья осуществляется через револьверные фонды, получающие госсубсидии и трансформирующие их в долгосрочные займы под низкий процент для некоммерческих жилищных ассоциаций.

Главная цель государственных и окологосударственных структур, созданных для повышения доступности жилья, — содействие в привлечении дешевого финансирования либо предоставление земли под строительство. Именно благодаря сочетанию различных форм господдержки удается увеличить сроки кредитования (в некоторых случаях до 30–50 лет) и снизить процентные ставки.

Земля — федеральная, жилье — муниципальное

В дореволюционной России тоже использовались различные схемы строительства арендных (доходных) домов. Этим занимались как городские власти (привлекая средства через заем), так и коммерсанты. Купцы и предприниматели активно завещали городу средства на строительство социального жилья. Например, на полмиллиона рублей, оставленные Москве купцом Мазуриным, был построен дом бесплатных квартир. Такие же дома возводились на деньги Бахрушиных, Третьяковых. Доходило и до курьезов: в 1904 году почетный гражданин Москвы С. И. Алексеев пожертвовал городскому управлению на строительство дома для нуждающихся пять тысяч рублей, но распорядился воспользоваться этими средствами через сто лет — не ранее 2004 года. Благотворитель хотел, чтобы набежала сумма, достаточная не только для строительства, но и для содержания здания и выплаты жилищных пособий. Одним из крупных поставщиков арендного жилья в России была церковь.

Можно, конечно, вновь попытаться пробудить интерес бизнеса к подобным проектам. Однако большинству современных предпринимателей образ социального лендлорда чужд по определению. Потенциальными владельцами доходных домов являются банки: многим из них могут перейти изъятые у дефолтных заемщиков квартиры и даже целые жилые комплексы. Но в конце концов ключевую роль в этом вопросе, видимо, все равно придется играть госструктурам.

Схема реализации программы строительства арендного жилья могла бы выглядеть следующим образом (см. схему 2). Для строительства доходных домов прекрасно подходит пресловутая федеральная земля, которую второй год тщетно пытается посчитать созданный по инициативе Дмитрия Медведева Фонд содействия развитию жилищного строительства (ФСРЖС). Пусть вместо затянувшихся арифметических упражнений эта структура займется разработкой программы строительства арендного жилья и реализует несколько пилотных проектов, выступив посредником между федеральным правительством и муниципалитетами.

Функции непосредственного управления арендными проектами в регионах могли бы выполнять корпорации по развитию территорий, учрежденные муниципалитетами и ФСРЖС. Эти структуры (либо непосредственно муниципалитеты) могут привлечь деньги на строительство арендных домов через выпуск муниципальных облигаций, обеспеченных госгарантиями. Сегодня российский рынок муниципальных облигаций имеет мизерные объемы (около 200 млрд рублей, менее 8% рынка внутренних облигаций), тогда как за рубежом этот механизм давно опробован и активно используется, в том числе для финансирования проектов строительства социального жилья и объектов инфраструктуры. Как правило, проценты по таким ценным бумагам не облагаются подоходным налогом, что повышает их инвестиционную привлекательность. Обеспечением служат права на налоговые или рентные платежи.

Проекты строительства арендного жилья могут заинтересовать крупные строительные холдинги, некоторые из них уже отказываются от девелоперских проектов и сосредотачиваются на генподрядном бизнесе. При этом арендная модель должна опираться на эффективную систему выбора строительных подрядчиков и проектировщиков, мотивированных к внедрению разнообразных архитектурных и технологических решений, позволяющих повысить комфортность жилья, снизить затраты на строительство и эксплуатацию. Нынешняя архаичная система госзаказа для этого не подходит. «Во всем мире строительство социального жилья — это полигон для экспериментов. В этом сегменте опробуются новые проектные решения, технологии. У нас же система госзаказа в строительстве жилья ориентирована на монопольных производителей устаревших серий панельных домов в лице домостроительных комбинатов советского образца», — говорит председатель совета директоров корпорации «СХолдинг» Алексей Шепель. Конкурсы на строительство бюджетного жилья должны проводиться не среди монопольных производителей морально устаревших панельных домов, а среди технических заказчиков (компаний, управляющих проектом, осуществляющих подготовку необходимой документации), проектировщиков и генподрядчиков, что позволило бы создать конкурентную среду и максимально снизить затраты.

Инфраструктурная подготовка площадок под застройку может быть профинансирована напрямую из бюджета или Фонда ЖКХ, а также с помощью инфраструктурных облигаций. Их эмитентами могут выступать госкорпорации, инфраструктурные компании, консорциумы, созданные для реализации конкретных проектов (в том числе в рамках концессионных соглашений).

Хватит гламура

В разгар Великой депрессии президент Франклин Рузвельт заявил: «Сегодня начинается новая эра в экономической и социальной жизни Америки. Мы начинаем атаку на трущобы этой страны, которая будет продолжаться до тех пор, пока каждая американская семья не обзаведется достойным домом». Ключевое слово в этом высказывании — «атака». То есть не только стремительное, но и согласованное действие, осуществляемое в соответствии с четкой стратегией. Это как раз то, чего не хватает нашим властям, взявшимся за реализацию национального жилищного проекта.

К сожалению, даже экономический кризис пока не заставил наших чиновников действовать быстро, решительно и расчетливо. На состоявшемся недавно Красноярском экономическом форуме внятных антикризисных мер не прозвучало. Вместо этого застройщики, в который уже раз, посетовали на избыточное административное регулирование и предложили субсидировать процентную ставку по ипотечным кредитам всем подряд. Весьма показательно, что такая инициатива была обнародована нишевыми девелоперами, работающими в сегменте элитного жилья.

Когда мы пытались обсуждать схемы господдержки строительства арендного и ипотечного жилья с экспертами, то большинство наших собеседников называли их «вполне разумными», но весьма скептично оценивали перспективы внедрения и тиражирования. Например, по мнению президента Института экономики города Надежды Косаревой, в условиях кризиса почти невозможно привлечь средства с рынка даже с помощью механизма госгарантий или выпуска гособлигаций. До стабилизации ситуации единственными источниками средств многим видятся либо прямые бюджетные инвестиции, либо займы Банка России, ВЭБа, Фонда национального благосостояния. «Чтобы стимулировать спрос на жилье, надо сформировать пул уполномоченных госбанков, дать им долгосрочные целевые кредиты и обязать использовать средства исключительно на предоставление ипотеки», — полагает вице-президент по финансам и экономике холдинга RBI Алексей Ефремов.

Однако возможности государственной кормушки в виде всевозможных фондов не беспредельны. Нет никакого доверия к банкам как распорядителям казенными средствами, даже если эти средства будут выделяться целевым назначением. Да и население вряд ли теперь выстроится в очередь за ипотечными кредитами: покупка с их помощью жилья по заоблачным ценам для многих уже закончилась личным дефолтом. Кроме того, в вопросах, связанных с жилищной политикой, нельзя руководствоваться сиюминутной конъюнктурой. Если схемы финансирования строительства доступного жилья не заработают сейчас — они выстрелят после стабилизации ситуации в экономике.

• 57% компаний предпочитают не пользоваться российскими правовыми нормами при совершении сделок
• Девелоперы должны сократить объемы строительства в Подмосковье. В противном случае областной рынок новостроек уже осенью начнет стагнировать, предупреждает Александр Хрусталев
• Свои бизнес-процессы автоматизируют лишь крупные компании. Достучаться до малого бизнеса, который не может позволить себе подобные проекты, да и не видит в них смысла, пока получается лишь путем государственных запретов