Спаси себя сам1

Сергей Антипов

Правительство пока не сумело выработать эффективные меры по поддержке жилищной сферы

Еще до кризиса ситуация с российской стройкой с точки зрения общества была близка к критической. Строилось мало, не очень качественно и дорого. Жилье было недоступно для значительной части населения. В последние месяцы положение лишь ухудшилось. Стройка лишилась главных драйверов — банковских кредитов и ипотеки — и встала. Объекты по всей стране замораживаются, и это бьет по всей цепочке: по производителям цемента, металла и так далее. Очевидно, что без государственного влияния стройку не оживить.

Что предлагает правительство? В ноябрьском антикризисном плане правительства было всего три пункта, посвященных жилищному строительству. Это приобретение квартир в новостройках экономкласса для военных, покупка квартир в новостройках для переселенцев из аварийного фонда, а также увеличение объемов рефинансирования ипотечных кредитов по линии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Позднее был запланирован еще ряд мер госпомощи, в том числе речь шла о госгарантиях для «системообразующих» девелоперов.

Если сравнивать эти намеченные шаги с планом Обамы (см. "План Обамы: спасение через стройку"), получается совсем негусто. Если же проанализировать, как предлагаемые меры реализуются на практике, оказывается, что жилищной сфере пока практически не помогли.

Не договорились

Приобретение государством квартир в новостройках рассматривалось как главная антикризисная мера. С ее помощью можно было убить сразу двух зайцев. Государство получало возможность недорого выкупить квартиры для выполнения своих обязательств перед военными и переселенцами из аварийного жилфонда, а строители оптом избавлялись от квартир, спрос на которые в условиях кризиса очевидно невелик, и получали деньги на следующие стройки.

В целом на выкуп жилья государство планировало потратить существенную сумму — 100 млрд рублей. Уже до конца 2008 года Минобороны должно было приобрести 11 тыс. квартир на сумму 21 млрд рублей, Минрегион — 6 тыс. на 11,6 млрд рублей, а Фонд содействия реформированию ЖКХ в 2008–2009 годах — 26 тыс. квартир на 50 млрд рублей.

Однако схема не сработала ни в 2008-м, ни в 2009-м. Так, с декабря 2008 года удалось выкупить только около трех тысяч квартир. В марте чиновники раскрыли причину торможения выкупа. Первым на ситуацию отреагировал премьер-министр Владимир Путин: «Сейчас все застыли в ожидании падения цен, население ждет. А производители жилья, строительные компании, к сожалению, еще держат цены». Тему углубил первый вице-премьер Игорь Шувалов: «Около 100 миллиардов рублей мы были готовы потратить на приобретение жилья в высокой степени готовности. Рассчитывали на адекватный ответ, но мы этого не увидели». «Строительные компании — в том числе часто под давлением регионального руководства — не снижали цены на жилье», — объяснил вице-премьер.

Переговоры правительства и строителей проходили в закрытом режиме. Есть информация, что у строителей было предложено выкупить жилье в среднем по 30 тыс. рублей за метр, а они надеялись на 35–36 тыс. рублей. В последний месяц продавцы вроде бы уже согласились на указанную сумму, но теперь чиновники и эту цифру считают завышенной и предлагают сделать дисконт еще на 10%.

Вряд ли чиновники откажутся от выкупа квартир в новостройках: более быстрого способа реанимировать строительство нет. Однако первый вице-премьер Игорь Шувалов уже отметил, что приоритетной схемой в будущем будет не выкуп готовых квартир, а госзаказ на строительство социального жилья. В таком случае цены, конечно, будут ниже: застройщик будет освобожден от платы за землю и коммуникации, значительно уменьшится коррупционная составляющая. Сложность в том, что схему такого проекта надо еще сформировать, и на строительство первых социальных квартир уйдет как минимум несколько лет.

Жесткая реструктуризация

Критическая ситуация складывается и в области ипотеки. Новые кредиты почти не выдаются, растут задолженности по уже взятым кредитам. В декабре 2008 года для реструктуризации ипотечных кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) была образована дочерняя компания — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Уставный капитал новой организации пока составляет 5 млрд рублей.

В феврале прошли первые сделки по реструктуризации кредитов для заемщиков, доходы которых резко снизились в кризис. Участие в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обязательств. Схема такова: заемщику необходимо предоставить пакет документов, подтверждающих его неплатежеспособность, и при выполнении необходимых процедур он может получить стабилизационный кредит максимальным сроком на один год. Условия достаточны жесткие: ни копейки старого кредита не списывается. Более того, через год передышки сумма кредитов заемщика оказывается больше, чем ранее. В то же время желающие не потерять квартиру сегодня и воспользоваться возможностью реструктуризации наверняка найдутся: объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам среди физлиц в России за четвертый квартал 2008 года вырос на 90%, до 6,73 млрд рублей.

Пока не заработала новая схема, которой должно заняться АРИЖК. Речь идет о покупке дефолтных кредитов. На рынке с падающими ценами продать отчужденные у заемщиков квартиры сложно, к тому же выброс ипотечных квартир провоцирует новый виток удешевления жилья. Кроме того, массовое изъятие дефолтных квартир может привести к социальному взрыву. Схема предполагает, что АРИЖК после выкупа дефолтного кредита оставляет заемщика в том же жилье на условиях аренды, не лишая крыши над головой. Если человек восстанавливает платежеспособность, он вновь может оформить ипотечный кредит. Схема может быть весьма эффективной, но, повторимся, пока она не начала работать.

На развитие ипотеки АИЖК получило от государства в целом уже 60 млрд рублей, но пока не решен вопрос о процентной ставке. В большинстве стран мира правительства всерьез снизили процентные ставки, чтобы хоть как-то поддержать спрос на недвижимость и помочь людям, уже взявшим кредиты с плавающей ставкой. В России процентная ставка сегодня фактически запретительная: в государственном Агентстве по ипотечному и жилищному кредитованию она составляет 13–18%.

Список избранных

В декабре 2008 года правительственная комиссия по повышению устойчивости российской экономики утвердила список системообразующих предприятий из разных отраслей — всего 295 компаний. Этим предприятиям должна быть оказана господдержка на федеральном уровне. В список вошли шесть крупнейших девелоперских компаний: ПИК, СУ-155, ЛСР, ДСК-1, «Главстрой» и «Интеко». Помимо них в список включены семь крупнейших производителей стройматериалов: «Евроцемент групп», «Новоросцемент», «Сибирский цемент», «Себряков-цемент», «Мордовцемент», «Востокцемент» и «РАТМ Цемент Холдинг».

Планировалось, что российские власти смогут выделить из федерального бюджета 92 млрд рублей на финансовую поддержку этих предприятий, а объем госгарантий составит 200 млрд рублей. Кроме того, для поддержания их устойчивости должны быть использованы и другие меры: субсидирование процентных ставок, реструктуризация налоговой задолженности, государственный заказ и так далее.

Пока известны только аппетиты девелоперов. «Интеко» подала заявку на госгарантии размером 49 млрд рублей. «Главстрой» просит гарантий на 11,8 млрд рублей в 2009–2010 годах и 8,8 млрд рублей в 2011 году. ПИК попросил господдержку для исполнения обязательств по кредиту на 10 млрд рублей. В случае положительного решения по госгарантиям государство будет рекомендовать госбанкам выдать кредиты. На середину марта ни один из застройщиков не смог получить кредитов, используя этот механизм.

Несколько быстрее процесс получения гарантий способен идти на муниципальном и областном уровнях. Так, в конце декабря 2008 года правительство Москвы предоставило ГК СУ-155 гарантии города перед Банком Москвы на сумму до 1,75 млрд рублей. В январе 2009 года эта сумма была увеличена до 15 млрд рублей.

Есть информация, что включение компании в список системообразующих подразумевает помощь государства в крайнем случае — если есть опасность, что компании перейдут в руки иностранных владельцев. Доказательством этому служит кредит, выданный госбанком ВЭБ в декабре 2008 года компании ПИК. Полученные 262 млн долларов пошли на погашение долга перед иностранцами — Senior Funding и Nomura International. Впрочем, по ситуации на март государство уже начало понимать, что денег на всех не хватит, и предлагает частным компаниям самим решать вопрос своего спасения.

Налоговый вычет и материнский капитал

Чтобы поддержать спрос на жилье и помочь ипотечным заемщикам, государство пошло на налоговые послабления для частных лиц и разрешило использовать материнский капитал для расплаты по ипотеке. В ноябре 2008 года Государственная дума РФ приняла поправку в Налоговый кодекс: граждане, купившие жилье в 2008 году, смогут воспользоваться налоговым вычетом не с одного, а с двух миллионов рублей. Поправка о налоговом вычете вводится задним числом, с 1 января 2008 года.

До принятия поправки налогоплательщики были вправе рассчитывать на возврат уплаченного подоходного налога в размере 130 тыс. рублей (13% от миллиона). Теперь граждане, купившие или построившие жилье после 1 января 2008 года, смогут получить налоговый вычет с двух миллионов рублей и, соответственно, вернуть подоходный налог в размере 260 тыс. рублей. Если квартира была куплена в кредит, то с суммы, направленной на погашение процентов по нему, предоставляется аналогичная льгота, причем без ограничения по сумме налогового вычета.

В декабре 2008 года президент России Дмитрий Медведев подписал федеральный закон, разрешающий использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий с начала 2009 года. Проиндексированный материнский капитал на 2009 год составляет 313 тыс. рублей. Ранее планировалось, что эти средства можно будет использовать только с 1 января 2010 года. Семьям, которые заключили договоры ипотечного кредитования до 31 декабря 2010 года включительно, «предоставляется возможность воспользоваться правом на распоряжение средствами или частью средств материнского капитала, направив материнский капитал на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным». Сделать это можно независимо от срока, истекшего со дня рождения или усыновления второго, третьего ребенка и последующих детей.

Эти поправки вряд ли окажут существенное влияние на активность покупателей в крупных городах, где цены на недвижимость высоки. Например, в Москве минимальная стоимость однокомнатной квартиры сегодня — 125 тыс. долларов (более 4 млн рублей). То есть размер налоговой льготы составит чуть более 6,5% от стоимости квартиры. В то же время это лучше, чем ничего.

Статьи на тему: «Недвижимость»