- «Эксперт» №23 (661) /
- 15 июн 2009, 00:00
Без резких движений29
Будни столичного рынка жилья его игроки описывают исключительно в нецензурных выражениях. Спрос на квартиры вялый, сделок почти не заключается. Прогнозы, которые периодически дают риэлтеры, застройщики и банкиры, сводятся к двум крайним сценариям: осенью цены на жилье либо рухнут под напором второй волны кризиса, либо взлетят до небес из-за острого дефицита предложения. Однако явных предпосылок для воплощения столь радикальных пророчеств в жизнь на квартирном рынке нет.
Продавайте активы, закрывайте компанию
Главный аргумент экспертов, ожидающих углубления кризиса на рынке недвижимости, — неизбежное, по их мнению, ухудшение банковских балансов из-за роста просрочек по кредитам со стороны как корпоративных заемщиков, так и физических лиц.
Некоторые банкиры утверждают, что в последнее время объем просрочек по корпоративным кредитам растет быстрее, чем резервы. Эта тенденция объясняется кризисом неплатежей в строительном секторе, а расшить его пока не удается, поскольку операционная деятельность строительных компаний парализована. Лишенные доступного банковского финансирования девелоперы не в состоянии начинать новые проекты и живут только за счет выручки от продажи уже построенных квартир. Однако этого денежного потока явно не хватает для расчетов с контрагентами, да и запасы нераспроданного жилья не безграничны.
«Мы все проекты в прошлом году закончили. За полгода не получили ни одного кредита ни от Сбербанка, ни от ВТБ, ни от других крупнейших банков. Банкиры говорят: не надо строить, ребята, мы не знаем, что будет дальше, продавайте активы, закрывайте текущие кредиты и закрывайте компанию», — заявляет владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец. Зачастую банки выставляют слишком жесткие условия реструктуризации долгов, рассчитывая получить долю в бизнесе либо активы.
«Реальную картину состояния кредитных портфелей мы увидим, когда банки опубликуют отчетность по суммам просроченных кредитов. У целого ряда банков будут большие проблемы, и они начнут сбрасывать недвижимость, как это делают сейчас владельцы недвижимости», — прогнозирует бывший директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. По его мнению, это может вызвать дополнительную волну предложений о продаже недвижимости, которая захлестнет рынок и спровоцирует новый виток падения цен.
Ни одного проекта
Что же касается прогнозов грядущего роста цен на жилье, то они основаны на гипотезе неизбежного возникновения дисбаланса спроса и предложения. По мнению владельца «Миракс групп» Сергея Полонского, из-за избытка рублевой и долларовой денежной массы цены на недвижимость могут взлететь уже осенью.
«Сейчас на рынке ситуация следующая: денег у банков и у правительства слишком много. Ни одна из компаний на рынке недвижимости не начинала в этом году ни одного проекта. Предложение будет низкое. В то же время, как я ожидаю, к осени или к концу года банковские ставки для компаний снизятся процента на три-четыре, а для конечных потребителей, возможно, еще больше. Вот тогда мы увидим восстановление спроса», — объясняет г-н Полонский.
Сжатия предложения ожидают и другие участники рынка, от риэлтеров до застройщиков. По данным президента Российской гильдии риэлтеров Сергея Канухина, в Москве приостановлено возведение жилых домов общей площадью порядка 800 тыс. кв. м (около 20% ежегодных объемов ввода). На самом деле эта цифра может оказаться выше: так, в первом квартале этого года в столице введено около 560 тыс. кв. м жилья — в два раза меньше, чем в докризисные годы.
В целом же, по прогнозам гендиректора компании «Желдорипотека» (девелоперская «дочка» РЖД) Виталия Вотолевского, к 2012 году объем ввода жилья в России может сократиться с прошлогодних 63 млн кв. м до 40 млн.
Обращает на себя внимание и низкий объем предложения на вторичном рынке. Если в 2007 году в Москве ежемесячно выставлялось на продажу 30–40 тыс. квартир, то сейчас ежемесячный объем квартирного рынка сократился до 20–25 тыс. квартир.
Не гоните волну
Однако наличие двух радикальных прогнозов, каждый из которых, казалось бы, подкреплен внятными аргументами, снижает вероятность реализации хотя бы одного из сценариев на коротком отрезке времени. Скорее наоборот: подобный расклад говорит о том, что рынок недвижимости находится в равновесном состоянии и вряд ли выйдет из него в ближайшее время.
«На самом деле банки, которые периодически пугают рынок страшными пророчествами, не заинтересованы в обострении ситуации. Это элемент конкурентной борьбы: банкирам нужно, чтобы народ нес сбережения на депозиты, а не на рынок недвижимости. Что, собственно, и происходит. Валить рынок им невыгодно, потому что переоценка залогов с точки зрения состояния банковских балансов приведет к еще более негативным последствиям, чем рост просрочек по кредитам. Пока на рынке нет силы, которая могла бы инициировать новую волну», — размышляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
К тому же у многих банков находятся в залоге права требования по инвестконтрактам на уже проданные, но еще не оформленные в собственность граждан квартиры в новостройках. Обращение взыскания на них чревато громкими скандалами с дольщиками.
Что же касается оптимистичных прогнозов о грядущем росте цен, то, учитывая непростую ситуацию на рынке труда и в макроэкономике в целом, вряд ли стоит ожидать молниеносного восстановления объемов кредитования и спроса.
Сегодня слишком многое указывает на то, что рынок вошел в полосу стагнации. Последние три месяца цены на столичное жилье почти не меняются. Незначительные статистические шумы создают лишь продавцы недвижимости, периодически экспериментируя с ценами и прощупывая рынок. То есть происходит утряска на новых ценовых уровнях. «Были бы предпосылки провалиться глубже — рынок давно бы уже провалился. Скорее всего, какое-то время — от нескольких месяцев до года — не будет резких движений в ту или иную сторону», — прогнозирует г-н Репченко.
Стоит заметить, что по аналогичному сценарию развивался и кризис на зарубежных рынках недвижимости. После резкого падения цен в большинстве случаев наступает период стабилизации, в течение которого цены периодически сдвигаются то вверх, то вниз (сейчас, например, такая колебательная динамика наблюдается на британском рынке). И цены на российскую недвижимость вряд ли станут исключением.
- На рынке складской недвижимости Московской области ажиотаж. Однако вскоре ситуация стабилизируется за счет ввода большого количества новых площадей и оттока части спроса из столицы в регионы
- Директор ООО СК «СибДом», президент некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Томские строители» в Томске Екатерина Собканюк
- Руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова
Необходимо зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы оставить комментарий.
Господа! К чему все эти технические детали? Московская квартира. Мечта мечт для многих людей. Была редким благом. Был ажиотажный спрос. Цены росли. И так продолжалось до того момента, пока редкое благо не превратилось в переоцененный актив.
Конечно, если начать раздавать жилье бесплатно, то оно мигом станет дефицитом. Но этого, скорее всего, не произойдет.
Не случится и чуда. Даже если нефть будет стоит 200 баксов за бочку. Потому что с связи с временными трудностями отношение к деньгам изменилось.
Дело еще и в том, что похожая ситуация не только в Москве и России вообще. Ровно та же история в Киеве и Украине, Алма-Ате, Астане и Казахстане, про Ригу я уже молчу.
Вот еще пример. Знакомый ростовщик на вопрос по поводу квартирного займа дал установку: сумма кредита не более 50% стоимости объекта, объект оформляется на кредитора. Срок до года. То есть даже ростовщики исходят из двухкратной переоцененности объектов.
Нашим финансистам, строителям и торговцам недвижимостью предстоит осознать печальный факт: рынок продавца стал рынком покупателя. Эта мысль крайне неприятная. Как так? Еще вчера они сидели с мешками денег в очередях и не пикали, а сегодня их нет вообще. Куда подевались?
Господа! К чему все эти технические детали? Московская квартира. Мечта мечт для многих людей. Была редким благом. Был ажиотажный спрос. Цены росли. И так продолжалось до того момента, пока редкое благо не превратилось в переоцененный актив.
Конечно, если начать раздавать жилье бесплатно, то оно мигом станет дефицитом. Но этого, скорее всего, не произойдет.
Не случится и чуда. Даже если нефть будет стоит 200 баксов за бочку. Потому что с связи с временными трудностями отношение к деньгам изменилось.
Дело еще и в том, что похожая ситуация не только в Москве и России вообще. Ровно та же история в Киеве и Украине, Алма-Ате, Астане и Казахстане, про Ригу я уже молчу.
Вот еще пример. Знакомый ростовщик на вопрос по поводу квартирного займа дал установку: сумма кредита не более 50% стоимости объекта, объект оформляется на кредитора. Срок до года. То есть даже ростовщики исходят из двухкратной переоцененности объектов.
Нашим финансистам, строителям и торговцам недвижимостью предстоит осознать печальный факт: рынок продавца стал рынком покупателя. Эта мысль крайне неприятная. Как так? Еще вчера они сидели с мешками денег в очередях и не пикали, а сегодня их нет вообще. Куда подевались?
Terve,
Доходность квартиры купленной в Ю.Бутово в 2004 году составляет на текущий момент 25-30% в год рентного дохода, с ежемесячными выплатами на карточку.
Доходность - это когда у вас деньги вернулись… а не когда кто-то сказал что оно столько-то стоит. И считается она на конкретный момент от текущей оценки стоимости. Приводить тут 2004 не корректно, давайте еще 1998-99 вспомним - тогда вообще бесплатно было, к тому же я что-то сомневаюсь в 25%. Щас посмотрим, тогда стоило где-то $2000/м, щас аренда в среднем около $1000/мес, хотя это и Бутово - очень удобный район, верх цивилизации, так что может быть и меньше, если не 3-ха, получается что площадь 20-24 метра??? Как тут не сказать - гон.
Речь же не об этом. Речь о том, что потребительские стандарты, даже в Москве, еще достаточно низкие, а в сочетании с реальной демографической необходимостью отселения поколения 25-30-ти летних и строительством коммерческого жилья в объеме всего 1 млн/ кв/м/ в год приводит к ситуации невозможности примерить «высокие западные стандарты» и московские цены.
Цены примерили, и даже превзошли, а вот на стандарты качества забили, ну и пусть теперь репу чешут как это некачественное г..но исправить и кому его продать. Устроили очередной МММ - купи квартиру и заработай, будем надеяться что рефлекс, похожий реакцию на звуки “я не халявщик - я партнер”, выработался.
Для справки некоторые подтвержденные сделки, а не демагогия:
ЦАО AFI - лето 2007 - офисный центр 2700 м - по цене 2700 долл/м
ЦАО квартира на Бульварном большой площади, новострой - осень 2008 - 5000 Евро/м
А вы тут агитируете покупать щас у вас квартиры нулевого качества, а если это еще и новострой, то проблемами с собственностью по якобы текущим ценам, просто потому что якобы будет дороже???
1. ГК ПИК, где сейчас «купил» 32% Керимов. По законам классической экономики эти должны были обанкротиться в 2008 году, но пока формально живы и даже достраивают (правда очень медленно), то что напродавали.
Я очень рад, что они оказались настолько профессиональны, что “даже достраивают то что напродавали” - это просто бешенный успех. Керимов, кстати, получил долю в 32% по различным данным за сумму от 0 до 200 млн. долл. Если предположить, что его обременение составило 1/3 от их долга, т.е. 500 млн. долл, стоимость “бумажных проектов” 0, а в активах только 85 тыс. свободных метров, при мощностях в 1+ млн. кв. м/год, то он сделал пусть и рисковую, но хорошую ставку.
2. Главстрой Дерибаски. Они тоже всем должны и не отдают, но т.к. их банкротство принесет много рисков, то пока тоже держатся/
Уже не выдержали, как ни крутись, но иски-то пошли, а значит главотстою, учитывая проблемы акционера тоже придется или искать нового владельца/совладельца или подавать иск о банкротстве. Учитывая новую редакцию закона о банкротстве с вводом ответственности акционеров - новый владелец/совладелец будет с очень высокой вероятностью.
3. У Полонского фин.рез унылый, но и он молодцом.
Каким молодцом? Он даже галстук съесть не может. Сити строится на деньги мэрии, а не Полонского.
А про банки ситуация не такая радостная как по Вашему мнению. При кредитовании недвижимости у банков был показатель «цена моментальной продажи», т.е. та цена за которую объект в его текущем состоянии можно продать быстро (очень быстро), обычный дисконт по реальным кредитам на начало 2008 года составлял 30%. Что они сейчас с ней могут сделать с этой недостроенной недвижимостью “купленной” за -30% от докризисной цены? Так что не по всем объектам у банков все «в шоколаде» и они свое вернут «по любому».
Банковский бизнес не подразумевает держания в залоге недвижимости - если банк грамотный, он подразумевает карусель с выдачей кредитов и привлечением свежих денег под выданные кредиты. При этом самой умной схемой является перевод залога под финансирование с сохранением на себе только обслуживания - как в старом анекдоте “берем кусок масла, кладем кусок масла, а ручки то жирные”.
P.S. Suomi Työpäivän Tyyppi - если это финский, то надо бы поправить ;)
забавно, значит материалы и машины/механизмы это 85% себестоимости дома. Тогда стоимость строительства по всей стране должна быть почти одинакова
Suomi Työpäivän Tyyppi
ПРО МИЛИЦИОНЕРОВ
Вадим Юрьевич Вы их это к малоимущим не причисляйте, у меня в подъезде двое живут, так вот всего лишь майор с капитаном, а свои треху и четыреху имеют)))))) У этих ребят все нормально, да и штрафы постоянно повышают, так что растет их благосостояние
Рассчитываете на незаконные доходы населения? Согласен, что существуют отдельные группы, которые незаконно перераспределяют часть доходов общества в свою пользу. Но тогда так и скажите, что рассчитываете на рост коррупции в обществе, на бандюганов, на банкиров и прочих. Доля таковых в населении все равно не создаст того объема спроса, который нужен для разогрева рынка ))
В общес тве в целом нарушен баланс оплаты труда. И хоть все менты купят по третьей квартире - этот спрос практически уже насыщен. У меня у самого одноклассник в ментах на две квартиры слупил - сейчас вторую квартиру уже месяцев 9 не может сдать в аренду )) А в первой сам живет.
Михаил Сергеевич Воронов
1) цифры со ссылками на источники о том что “В России сейчас умирают быстрее, чем ветшает жилье” в студию.
Зайдите на страничку Федеральной службы статистики, в столбце “Выбрать годы” выберите “выбрать все” и нажмите кнопку “показать таблицу” - вы увидите, что начиная с 1992 года, т.е. с года фактического существования РФ как отдельного государства в России каждый год наблюдается чистая убыль населения. За 15 лет людей стало меньше на 13,5 миллионов. И в ближайшие годы с учетом случившегося кризиса ситуация не изменится.
Что касается ветшания жилья. На том же сайте Федеральной службы статистики есть страничка Строительство и на ней в провом нижней углу Динамические таблицы. Средии этих динамических таблиц нам важно две: Ввод в действие жилых домов и
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищном фонде. Надеюсь, что найти эти две строчки для вас не составит труда. Так вот, если мы зайдет на страничку Ветхого и аварийного жилья и сделаем выборку тем же способом, что описан выше, то увидим что начиная с 2004 года удельный вес аварийного жилья остается одним и тем же 3,2% от общего объема имеющегося жилья. Это значит что ведущееся за посление годы строительство замещает ветшающее жилье в текущем режиме полностью. Но никак не может увеличить объем стройки, чтобы заместить эти оставшиеся 3,2%. Но по крайней мере эти 3, 2% не растут уже несколько лет. А если мы зайдем на страничку Ввод в действие жилых домов, то увидим, что за период 2004-2007 построено введено примерно 196 млн. кв.м. жилой площади., т.е. в среднем по 49 млн. кв. м в год. Безусловно, что если стройку жилья прекратить, то ежегодно ветшающего жилья в стране будет увеличиваться на 49 млн. кв.м. Поскольку еще одна строка - Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя дает показатель 21,5 кв. м на человека (в 2007году), а количество жителей в РФ тот же сайт статистики в 2007 году равно 142,2 млн чел., то общий объем жилого фонда в РФ получается равен 3057,3 млн кв. метров и 49 млн кв. м в этом объеме составляет 1,6%, а убыль населения в 2007 году - 470 тысяч человек относительно 142,2 млн чел. - 0,3%. Однако если мы возьмем статистику именно смертности, а не убыли населения, то увидим, что в 2007 году умерло 2,08 млн человек из 142,2 млн, а это составляет 1,5%.
Хорошо, в итоге я могу сказать, что жилье ветшает все же быстрее, чем убывает население, хотя и не намного. Но это означает ровно то, что ПОТРЕБОСТЬ в жилье увеличивается, а вот ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ СПРОС при нынешних ценах не растет. И расти не будет.
Проблема в том, что безрамотные ценообразователи не различают две фундаментальные вещи - ПОТРЕБНОСТЬ в жилье и СПРОС, подкрепленный возможностью оплатить жилье при текущих ценах. И спрос этот появится только тогда, когда цены упадут еще раза в два.
Спрашиваете отвечаем
Доходность квартиры купленной в Ю.Бутово в 2004 году составляет на текущий момент 25-30% в год рентного дохода, с ежемесячными выплатами на карточку. Так что если хотите то можно конечно и 4-5%, но если вовремя купить то будет чуть подругому. Про рост цен – в 2007 году была стагнация, а в 2008 цены загнали (другого слова нет) на +30%. Так что рост цен прекратился аккуратно перед началом кризиса.
Кто вам это сказал? Даже в большинстве домов пятилетней давности нельзя комфортно жить: нет мощности сетей, нет таких полезных вещей как паркинг или резервный водонагревательный/отопительный бойлер, о центральном кондиционировании я уж промолчу… По сравнению с типовым американсим/канадским кондо, где есть все от конференц-зала до сайны-СПА (стоимость пользования включена), то что пытаются позиционировать как “бизнес” у нас - “унылое г…вно” (с).
Антон Вы шутите? С таким же успехом можно сравнивать жигули с фольцвагеном. После американских/канадских кондо Вам и дома на «золотой миле» не все понравятся, т.к. у одной трети нет нормального технадзора и качество строительства «унылое ….»
Речь же не об этом. Речь о том, что потребительские стандарты, даже в Москве, еще достаточно низкие, а в сочетании с реальной демографической необходимостью отселения поколения 25-30-ти летних и строительством коммерческого жилья в объеме всего 1 млн/ кв/м/ в год приводит к ситуации невозможности примерить «высокие западные стандарты» и московские цены.
Ваша ошибка в том, что вы полагаете, что законы бизнеса действуют везде кроме волшебных бетонных коробок, но при этом забываете, что за каждой денежной единицей в экономике стоит финансит, а у грамотного финансиста на себе нет рисков, но есть комиссия/процент за услуги.
Е мое, где же были грамотные финансисты когда все радостно кредитовали СИТИ. Очевидно провальный проект. На нем реально много «нормальных пацанов» папало на деньги)))
Про нежелание банкротить девелоперов три простых примера:
1. ГК ПИК, где сейчас «купил» 32% Керимов. По законам классической экономики эти должны были обанкротиться в 2008 году, но пока формально живы и даже достраивают (правда очень медленно), то что напродавали.
2. Главстрой Дерибаски. Они тоже всем должны и не отдают, но т.к. их банкротство принесет много рисков, то пока тоже держатся/
3. У Полонского фин.рез унылый, но и он молодцом.
Да никто их и не спасает, просто сдохнуть не дают – вони слишком много будет.
А про банки ситуация не такая радостная как по Вашему мнению. При кредитовании недвижимости у банков был показатель «цена моментальной продажи», т.е. та цена за которую объект в его текущем состоянии можно продать быстро (очень быстро), обычный дисконт по реальным кредитам на начало 2008 года составлял 30%. Что они сейчас с ней могут сделать с этой недостроенной недвижимостью “купленной” за -30% от докризисной цены? Так что не по всем объектам у банков все «в шоколаде» и они свое вернут «по любому».
ПРО МИЛИЦИОНЕРОВ
Вадим Юрьевич Вы их это к малоимущим не причисляйте, у меня в подъезде двое живут, так вот всего лишь майор с капитаном, а свои треху и четыреху имеют)))))) У этих ребят все нормально, да и штрафы постоянно повышают, так что растет их благосостояние
Suomi Työpäivän Tyyppi
ГОСПОДА ВСЕЗНАЙКИ!
Вадиму Юрьевичу Феофанову – знатоку российской статистики смертности и износа жилья посвещается.
….
Жилье которое может дать естественная убыль не более 5 млн. кв.м. в год или ждать нужно 20 лет.
Жаль, действительно что нас ждет дефицит. И опять жилье будет дорогим относительно нового уровня доходов.
Я это все знаю. Заработать на приобретение жилья за 20 лет трудовой жизни с дефолтом 1998 года - фигушки. Приобретать на этапе фундамента - процессы кинутых дольщиков всем известны. Влезать в ипотеку - вот они сейчас во время кризиса и расхлебывают.
А ждать 20 лет - это все равно быстрее получается. У меня большая часть одноклассников живет в квартирах, которые остаются от бабушек и дедушек, заработать все равно не могут. Купили квартиры только те, у кого родители еще в советское время были руководящими работниками и сохранили кое-какие возможности.
То, что дефицит есть - да это так. Но вы ведь не понимаете разницы между потребностью и спросом. ПОТРЕБНОСТЬЮ в жилье есть, но СПРОСА НЕТ, так как у людей нет денег, в структуру прожиточного минимума возмещение стоимости жилья не заложено и бюджетник - врач, учитель, милиционер - на официальную зарплату НИКОГДА НЕ СМОЖЕТ ПРИОБРЕСТИ ЖИЛЬЕ. Именно поэтому ДЕФИЦИТА НЕТ, так как НЕТ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО СПРОСА.
[1. Налоги и коммунальные платежи в РФ меньше чем, доход от аренды как минимум в 3-4 раза.
А какое это отношение имеет к доходности? Было 2,5-3%… Стало 4-4,5%… Это что доходность? Я могу гарантированно разместить и под 2,5-3 в месяц… Там хоть понимание есть откуда в бизнес деньги приходят.
2. Пока цены росли ни один банковский депозит не давал дохода в 25%.
Ну давали 8-9%, для безрискового варианта неплохо. Недвижка двузначных процентов уже года два не дает, при этом риск потери стоимости и большой срок обналичивания никуда не делись. Для сравнения сырники вообще почти бесплатно деньги берут, сопоставимо с недвижкой было, но там хоть гарантии сохранности есть.
Самые ушлые риэлторы, кстати сидящие на Остоженке, уже в начале 2008-го повесили плакат “Пора сдавать инвестиционные квартиры” - и кто был не прав?
3. Вы же прекрастно знаете, что игра на бирже – это определенная культура, которой в РФ массово нет.
На бирже в долгую знающие люди не играли с 2007-го года, т.к. было понимание надувшегося пузыря. И Сейчас уже все в кэш вышли.
4. Резкое падение ликвидности происходит по объектам построенным до 1998 года. Есть проблема с жильем которое называли качественным с период с 1995 по 2000, так как оно очевидно перешло в класс более низкий, чем позиционировалось в то время. Хотя квартиры в Сталинских домах достаточно ликвидны. Так что вопрос «старения» - это вопрос скорее изменения стандартов проживания и проблемы приобретения очевидно переоценненных объектов.
Кто вам это сказал? Даже в большинстве домов пятилетней давности нельзя комфортно жить: нет мощности сетей, нет таких полезных вещей как паркинг или резервный водонагревательный/отопительный бойлер, о центральном кондиционировании я уж промолчу… По сравнению с типовым американсим/канадским кондо, где есть все от конференц-зала до сайны-СПА (стоимость пользования включена), то что пытаются позиционировать как “бизнес” у нас - “унылое г…вно” (с).
Про себестоимость я спорить не буду - я уже приводил индекс удорожания промышленного строительства, но метров просто завались, даже в ЦАО, где я живу, только с приходом так называемого кризиса некоторые пустые дома начали заселяться, вернее их начали сдавать в рент.
И последнее, никому не нужем крах на рынке недвижимости и массовые банкротства девелоперов, т. к. Это «обнанутые вкладчики» и переоценка залогов для банков со всеми вытекающими из регулирующих документов последствиями.
“Девелоперы” уже почти все, за исключением придерживавшихся консервативных принципов управления, банкроты. Никакими заклинаниями их уже не спасти, равно как и банки допустившие фундаментальные ошибки при оценке рисков кредитования недвижимости.
Впрочем, за банки переживать особо не стоит, они уже несколько лет как оценили по достоинству бизнес так называемых “девелоперов” - и кредитовали либо под гарантии, либо под доходы физических лиц - “ипотеку” - которые, как они справедливо полагали, являются более надежным покрытием чем воздух в бетоне (сорри, но новострой непонятно какого качества и с непонятной структурой собственности по другому назвать сложно).
Ваша ошибка в том, что вы полагаете, что законы бизнеса действуют везде кроме волшебных бетонных коробок, но при этом забываете, что за каждой денежной единицей в экономике стоит финансит, а у грамотного финансиста на себе нет рисков, но есть комиссия/процент за услуги.
Антону Болотову
Серьезно, а как Вы сделали вывод о том, что мне нужна квартира)))) Сразу скажу, что Вы ошиблись - у меня она есть и даже в много комнат.
Есть такой нобелевский лауреат по экономике Даниэль Канеман, он экперементально доказал, что большинство людей делают свои выводы исходя из «мифов» в своей голове, а не фактов. Странно, что человек играющий в карты (судя по терминологическим изыскам) делает выводы не на фактах. Ну да ладно, это лирика.
Теперь по сути
Есть понимание, что сдавать “лишнюю” квартиру не выгодно - рента не покрывает затрат на ее содержание, падения стоимости от старения, упущенного дохода от размещения денег на банковских депозитах или вложений в ценные бумаги.
1. Налоги и коммунальные платежи в РФ меньше чем, доход от аренды как минимум в 3-4 раза.
2. Пока цены росли ни один банковский депозит не давал дохода в 25%.
3. Вы же прекрастно знаете, что игра на бирже – это определенная культура, которой в РФ массово нет.
4. Резкое падение ликвидности происходит по объектам построенным до 1998 года. Есть проблема с жильем которое называли качественным с период с 1995 по 2000, так как оно очевидно перешло в класс более низкий, чем позиционировалось в то время. Хотя квартиры в Сталинских домах достаточно ликвидны. Так что вопрос «старения» - это вопрос скорее изменения стандартов проживания и проблемы приобретения очевидно переоценненных объектов.
Теперь про себестоимость и жилья завались.
1. Бизнесу все равно где делать деньги. Если доходность на операциях с недвижимостью его не будет устраивать, то он ничего не будет строить. Как было в регионах РФ до 2002 года. Те ребята которые купили заводы по производству стройматериалов (цемента), могут точно так же прекратить производство, так как в массе своей они их «рейданули» за уже окупившиеся деньги и следовательно необходимость возврата капитала не стоит. Они точно так же могут держать минимально приемлимый для них уровень цен сокращая объемы производства. «Над ними не каплет»
2. Есть достаточное количество недостроенного жилья, но оно не в счет, так как доверие к застройщику не эластично по цене, т.е. если за 100 не покупают недострой потому что не верят что достроят, то и за 50 его не купят.
3. Наибольший объем предложения на вторичке – это квартиры в домах построенных с 1960 – 1990 годы. Стандарты жизни уже другие и по этой причине на жилье соответсвующее более менее современным требованиям оно может влиять только сегменте эконом класса.
4. Не забываете, что у частного спекулянта нет IRR, у него простая рентабельность и продавать себе в убыток, для того что бы отыграться на другом, возможно, но не массово. Утверждаю, т.к. имею доступ к базе продаж очень крупной компании. Если нет проблем срочной продажи, то продавец часто снимает хорошие объекты при невозможности продать по “его” цене.
И последнее, никому не нужем крах на рынке недвижимости и массовые банкротства девелоперов, т. к. Это «обнанутые вкладчики» и переоценка залогов для банков со всеми вытекающими из регулирующих документов последствиями.
Николай Игоревич Зайцевский
Разговоры о себестоимости, которую никак не снизить, тоже от лукавого. Посидят без денег, почешут репы и снизят расценки, в том числе и откатные.
Не знаю как в жилищном строительстве, но в промышленном рост затрат на реализацию проектов (оборудование, материалы, труд, проектирование, затраты собственника) выросли с 2003 по 2006 годы на 70% на Западе, у нас на 80%, а с 2006 по 2008 годы затраты подросли еще на 50%.
Если к этому добавить эффект русского манагера - когда минимальное превышение сметы на СМР 30%, то получается приличная подушка.