Передумали покупать

• Илья Ступин

Осеннее оживление на московском квартирном рынке сменилось спадом. «В ноябре количество сделок на вторичном рынке сократилось на 10–12 процентов по сравнению с октябрем», — рассказывает исполнительный директор агентства МИАН Инна Игнаткина. Объемы продаж строящегося жилья и вовсе уменьшились на треть. Однако риэлтеры не видят причин для паники. Они уверены, что замедление оборотов рынка объясняется приближением новогодних каникул.

Нашествие менял

В предновогоднюю стагнацию вторичный рынок входит с внушительным объемом предложения: на продажу выставлено порядка 23 тыс. квартир и комнат. Впрочем, несмотря на избыток недвижимости, цены на нее в столице стабилизировались: стоимость квадратного метра составляет 140–150 тыс. рублей.

Отсутствие прямой взаимосвязи между объемом предложения и динамикой цен объясняется спецификой столичного рынка жилья, на котором до 80% сделок являются альтернативными, когда продажа квартиры сопровождается покупкой нового жилья. Таким образом, расширение предложения создает благоприятные условия для таких, по сути, обменных операций: становится проще выстраивать цепочки сделок. Более того, в кризис стало заметно больше прямых обменов, когда квартира обменивается на аналогичную (например, расположенную в другом районе) без каких-либо доплат и компенсаций.

Спрос на вторичку подстегивает ипотека: в последнее время кредитный рычаг активно используется и при совершении альтернативных сделок. Осенью об увеличении числа ипотечных договоров рапортовал Росреестр. По данным риэлтеров, с начала года доля ипотечных покупок выросла с 8 до 14%. Впрочем, пока объемы кредитования несопоставимы с докризисными оборотами ипотечного рынка. «Банки одобряют не более 40 процентов заявок на ипотечные кредиты. Почти в два раза уменьшился средний размер займов», — констатирует Инна Игнаткина из МИАНа.

Котлованы не предлагать

Еще более неблагоприятно складывается ситуация на рынке новостроек. Ипотеки здесь почти нет. «Наша компания в 2009 году не реализовала ни одной квартиры с использованием ипотечного кредита», — признается директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. Что, впрочем, не удивительно, ведь привлекательными считаются займы под 15,75% годовых в рублях на этапе строительства и под 14,75% после оформления права собственности на квартиру.

Платежеспособный спрос сосредоточен преимущественно в верхнем и нижнем сегментах рынка новостроек. «Осенью было продано много квартир в бюджете от 8 до 12 тысяч долларов за метр в готовых домах. Некоторым застройщикам удавалось продавать по 10–20 квартир в месяц. Это очень приличные объемы реализации», — рассказывает один из столичных риэлтеров.

Пользуется спросом жилье в домах высокой степени готовности либо в сданных госкомиссии жилых комплексах. Вялотекущие стройки и котлованы покупателям неинтересны, поскольку большинство граждан не испытывает доверия к строительным компаниям. «Для покупателей важны гарантии, что дом будет достроен, а также гарантии получения прав собственности. Цена на третьем месте. Кроме того, важна вменяемая схема продаж — реализация квартир по договорам долевого участия повышает ликвидность объекта», — замечает гендиректор компании Сontact Real Estate Денис Попов.

Несмотря на вялую динамику продаж, девелоперы не спешат снижать цены и устраивать распродажи. Вместо этого они пугают клиентов грядущим дефицитом новостроек. «При сохранении нынешних темпов продаж запасы квартир будут распроданы в течение следующего года. Уже сегодня ощущается дефицит однокомнатных и двухкомнатных квартир с хорошими планировкой и видовыми характеристиками», — утверждает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

По разным оценкам, на первичном рынке столичного региона выставлено на продажу от 1,5 до 3 млн квадратных метров в новостройках. «Однако если из объема предложения вычесть новостройки, которые вряд ли будут завершены в ближайшем будущем, а также квартиры с неудачной планировкой и местоположением, то выяснится, что объем ликвидного жилья меньше докризисных показателей», — говорит Сергей Лушкин из «Квартал Эстейт».

Призрак дефицита

Что же мы видим в реальности? Пока за новостройками очередей не выстраивается. Более того, и в Москве, и в Подмосковье периодически возникают новые проекты вдобавок к существующим. А их «бумажные» варианты вообще исчисляются миллионами квадратных метров.

«На рынок начинают возвращаться объекты, строительство которых было приостановлено на той или иной стадии», — констатирует гендиректор «Главмосстрой-недвижимости» Татьяна Решняк. В элитном сегменте заявлено несколько крупных проектов квартальной застройки, которые могут долго, в течение нескольких лет, обеспечивать заметное предложение на рынке.

В продаже появляются квартиры из резервов строителей, а также жилье, полученное подрядчиками и поставщиками стройматериалов по бартеру. Генеральный директор компании Veritas Елена Балабанова оценивает совокупный объем предложения на первичном рынке примерно в 4,5 тыс. квартир. По оценкам девелоперов, при нынешнем уровне спроса запасов жилья хватит примерно на полтора-два года. Если, конечно, банки не предложат покупателям вменяемые программы ипотечного кредитования. В этом случае, по мнению застройщиков, квартиры в новостройках будут быстро раскуплены.

• Строительный бум в Подмосковье набрал такие высокие обороты, что один из вероятных сценариев развития рынка — стагнация
• Девелоперы должны сократить объемы строительства в Подмосковье. В противном случае областной рынок новостроек уже осенью начнет стагнировать, предупреждает Александр Хрусталев
• В ближайшее время в Ростове и Краснодаре ожидается сдача в эксплуатацию серии бизнес-центров, претендующих на высшую категорию А. К 2015 году объём предложения офисной недвижимости высшей категории, по оценке экспертов, вырастет почти в три раза