Кондоминиум, скрещенный с отелем

Спецвыпуск
Москва, 27.09.2010
«Эксперт» №38 (722)
Для частного инвестора покупка апартаментов под управлением гостиничной сети может стать гарантированным низкорискованным вложением средств

В России формат кондоотелей практически неизвестен. Эта смесь кондоминиума с отелем появилась примерно полвека назад в США. Подобно отелю, такие здания имеют богатую инфраструктуру (ресторан, бассейн и т. д.) и управляются гостиничным оператором. Однако все апартаменты в кондоотеле принадлежат разным лицам — как в обычном жилом доме.

Такие апартаменты, в отличие от стандартных гостиничных номеров, представляют собой многокомнатные квартиры или просторные студии, непременно с оборудованной кухней. Кроме того, владелец квартиры обычно приобретает и долю в местах совместного пользования (коридоры, лестницы, складские помещения, окружающая территория).

Такой формат стал весьма популярен в США, а позднее в Азии. В Европе такие объекты пока встречаются значительно реже. Для застройщика такая схема интересна тем, что он быстро возвращает инвестированные деньги за счет продажи квартир (срок окупаемости гостиницы достигает 8–10 лет). Покупатель тоже не внакладе: он приобретает в собственность меблированные апартаменты в комплексе с развитой инфраструктурой, выбирает для себя удобные сроки проживания, а в остальное управляющая компания сдает апартаменты в аренду.

Цены на такие апартаменты могут быть очень разными. В азиатских странах их можно купить недорого, а, например, в нью-йоркском комплексе Trump Soho апартаменты от 38 кв. м стоят минимум 1,2 млн долларов. Du Parc Kempinski Private Residences недалеко от Монтре цены на апартаменты площадью от 200 кв.м. начинаются от 3,5 млн евро.

Устойчивый доход с минимальными рисками

Насколько апартаменты под управлением гостиничной сети могут быть интересны частному инвестору? Начнем с доходности. В кондоотелях применяются две схемы расчета дохода. В первой доход владельца апартаментов не фиксирован и зависит от финансовых показателей управляющей компании. Владелец апартаментов обычно получает 50–80% от арендной платы, а остальное оставляет себе управляющая компания. В этом варианте говорить о каких-то обобщенных цифрах доходности вряд ли корректно: все зависит от конкретного объекта.

Во втором варианте владелец апартаментов получает гарантированный доход — обычно до 6%. Скажем, в Лондоне апартаменты с фиксированной доходностью 6% — это хорошее вложение средств: для обычных городских квартир доходность не превышает 3–4%. Фиксированный доход удобен для финансовых сделок с использованием ипотечных кредитов. В таких случаях гарантированные платежи от гостиничной сети могут надежно погашать проценты по кредиту. В этом случае с учетом финансового плеча, которое дает кредит, доходность покупки апартаментов может быть значительно выше 6%.

Какая схема выгоднее? Универсальных рецептов нет. Во времена кризиса и спада туристической активности схема с фиксированной доходностью выглядит для инвестора более привлекательной: проблемы с заполняемостью не касаются инвестора. Однако в некоторых случаях «быть в доле» выгоднее. Так, несколько лет назад в центре Лондона были распроданы апартаменты с фиксированным доходом. Но в корот

У партнеров

    «Эксперт»
    №38 (722) 27 сентября 2010
    Россия и НАТО
    Содержание:
    Прорыв или не прорыв?

    России сегодня нужны ровные рабочие отношения с НАТО — и не более. Форсированное сближение несет угрозу нашей безопасности, а также риск новых конфликтов с Западом в будущем

    Повестка дня
    Реклама