Встройте аренду в экономику

Специальный доклад
Москва, 05.12.2011
«Эксперт» №48 (781)
Чтобы раскрутить маховик строительства арендного жилья, нужны специальные схемы государственного стимулирования инвестиционной активности в этом сегменте рынка, обеспечивающие доступное и долгосрочное финансирование рентных проектов

Фото: Александр Крупнов

Ответ на вопрос, что лучше — арендовать квартиру или купить ее в ипотеку, — большинству очевиден. Даже тот, кто живет на съемной квартире, ответит: выгоднее иметь недвижимость в собственности. Однако проблема заключается в том, что у большинства граждан нет сбережений, достаточных для покупки квартиры даже в кредит. Поэтому сегодня 15–20% российских домохозяйств тратят до 50–80% своих доходов на аренду жилья. Зачастую они платят за убогие во всех смыслах углы. Арендные отношения никем не регулируются и не контролируются, арендаторы бесправны. Договоры с квартирантами составляются настолько изящно, что домовладельцы вправе в любой момент вышвырнуть постояльцев на улицу. «В основной своей массе рынок жилой аренды носит теневой характер. Достаточно редко заключаются официальные договоры найма помещений, оплачивается налог на прибыль с полученного дохода. От этого страдают и бюджетная система, и сами наниматели, не получающие никаких гарантий и стабильности в таких отношениях», — констатирует гендиректор компании «АС Менеджмент» (ГК ASG) Роберт Хайруллин.

Это ненормальная ситуация, с которой больше невозможно мириться. В большинстве европейских стран доля расходов на жилье в структуре доходов домохозяйств существенно меньше. Отношения между нанимателями и домовладельцами намного гуманнее и цивилизованнее. Российские диспропорции объясняются острым дефицитом предложения арендного жилья и равнодушием государства к развитию этого сегмента рынка недвижимости. Если спрос на арендное жилье динамичен и постоянно изменяется (в зависимости от экономической конъюнктуры), то предложение на российском рынке статично. В арендном обороте находится преимущественно жилье советской постройки, доставшееся собственникам по наследству, а также небольшой процент новостроек, приобретенных в спекулятивных целях частными лицами. Целенаправленного строительства многоквартирных домов с арендными квартирами в нашей стране почти не ведется, тогда как в Европе такое строительство — одна из емких ниш девелоперского бизнеса.

Чтобы развернуть рынок найма в цивилизованное русло, нужно запустить маховик строительства арендного жилья. Сделать это только лишь силами частного бизнеса почти нереально. Главным образом потому, что доходность инвестиций, направленных в этот сектор, существенно ниже отдачи от вложений в строительство офисной, торговой, гостиничной недвижимости. «Расчетный срок окупаемости арендного жилья составляет от 10 до 15 лет в зависимости от местоположения. Объекты коммерческой недвижимости окупаются в два-три раза быстрее в зависимости от индивидуальных условий реализации каждого проекта», — говорит директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов. Не говоря уже о строительстве жилья для продажи на коммерческих условиях, где маржа девелоперов колеблется в диапазоне от 30 до 100 процентов. Есть исходная привычка, установка на недопустимую в жилищном строительстве прибыль. Отказываться от этого никто не желает, остановить или преодолеть это трудно, но возможно. Ведь во

У партнеров

    «Эксперт»
    №48 (781) 5 декабря 2011
    Выборы Госдумы
    Содержание:
    Выбрали место для дискуссий

    Думская избирательная кампания оказалась содержательной. И сделали ее такой не партии, а избиратели, проголосовавшие за конкурентный парламент

    Международный бизнес
    Экономика и финансы
    Реклама