Территория интенсивного девелопмента

Спецвыпуск
Недвижимость
«Эксперт» №43 (825) 29 октября 2012
Индустриальный формат застройки, обширный земельный банк, но главное — доступ к заемным финансовым ресурсам. Таковы основные факторы, предопределяющие лидерство компаний на подмосковном рынке строительства многоквартирных домов
Территория интенсивного девелопмента

Жилищное строительство — системообразующий элемент подмосковной экономики. Это крупнейший сектор потребительского рынка. В покупку квартир в строящихся многоквартирных домах граждане ежегодно вкладывают более 200 млрд рублей, что эквивалентно 60% всех капвложений в промышленность и социальную сферу региона. В Подмосковье зарегистрированы сотни девелоперских фирм и строительных подрядчиков. Сформирован огромный производственный кластер по выпуску стройматериалов. Около 25% производимого в стране цемента потребляется подмосковными застройщиками. В общем, масштабы жилищного строительства таковы, что любые сбои в развитии этой отрасли крайне опасны как для областной, так и для национальной экономики. Тем тревожнее звучат прогнозы экспертов о надвигающемся на подмосковный рынок жилья кризисе. Какова вероятность развития событий по такому сценарию? Мы попытались выяснить, как устроен рынок жилищного строительства, кто его основные игроки, контролируют ли они ситуацию и как спрос на недвижимость соотносится с предложением строящегося жилья.

Раскрутили стройку

После кризиса объемы жилищного строительства в Московской области стали стремительно расширяться. Первые признаки инвестиционного подъема мы обнаружили еще в начале 2011 года (см. «Девелоперы наступают на Подмосковье», «Эксперт» № 7 за 2011 г.). В то время многие участники рынка в подъем не верили и строили консервативные прогнозы. Однако они не оправдались, и уже к концу 2011 года количество заявленных проектов жилищного строительства возросло почти вдвое (см. график 1). В этом году девелоперы не успокоились и продолжали рыть все новые и новые котлованы.

Результат закономерен: сегодня в активной стадии строительства в Московской области и на территории Новой Москвы находятся многоквартирные дома общей площадью 13–14 млн кв. м. Это порядка 230 тыс. единиц жилья. Текущий объем предложения (то есть количество нераспроданных квартир) можно оценить примерно в 5,2–5,6 млн кв. м. Это колоссальные, рекордные объемы!

Предложение новостроек распределено по территории области крайне неравномерно (см. график 2). В пяти крупнейших подмосковных городах и районах, расположенных в десятикилометровом поясе от МКАД (включая Новую Москву), сконцентрировано больше половины всех проектов жилищного строительства. В Новой Москве возводится около 1,7 млн кв. м — больше, чем в Химках (1,2 млн), Одинцовском районе (1,1 млн), Красногорском районе (1 млн), Балашихе (0,9 млн). По данным столичных властей, на присоединенных к Москве территориях заключены контракты на строительство порядка 7 млн кв. м жилья, уже выданы разрешения на строительство примерно 5 млн кв. м.

Высокая инвестиционная активность объясняется растущим спросом на новостройки. По данным областного Росреестра, в первой половине прошлого года было заключено около 19,8 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья. В первом полугодии 2012-го число сделок возросло на 68% — до 33,4 тыс. Рост числа сделок по договорам долевого участия отчасти объясняется «л