Офисы Москве больше не нужны

Недвижимость Столичный рынок недвижимости рассинхронизировался. Сектор коммерческой недвижимости пребывает в сильной депрессии, а квартиры в новостройках, напротив, пользуются стабильным спросом
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ

Рынок коммерческой недвижимости Москвы за два года полностью изменился, ускоренно пройдя путь от высокодоходного до проблемного. Драматически выросла вакантность: сегодня пустует почти 30% офисов класса А и 12% площадей в торговых центрах. Это произошло вследствие серьезной разбалансировки спроса и предложения. Спрос резко снизился из-за рецессии в экономике: компании освобождают офисы, закрываясь или сокращая персонал, а торговые центры страдают из-за уменьшения доходов населения и подорожания импорта. Предложение, напротив, в последние два года значительно выросло из-за инертности рынка: девелоперы в 2014–2015 годах активно достраивали начатые проекты, устанавливая рекорды по вводу новых площадей.

Сейчас начинается стадия инвестиционной паузы. На рынке переизбыток предложения, строить новые площади не нужно. К тому же доходность девелоперского бизнеса сегодня ниже банковских ставок. Аналитики предсказывают, что рынок строительства офисов погружается в спячку. По сравнению с пиковым 2008 годом он сократится в 20 раз: будут достраиваться лишь единичные объекты, которые расположены в лучших местах и которые невозможно заморозить. При нынешнем состоянии экономики пауза продлится не менее двух-трех лет. Инвестиционная пауза в строительстве торговых центров начнется через год, когда будут завершены текущие стройки, и она тоже может продлиться несколько лет.

На контрасте весьма активным выглядит рынок строительства жилья. После нескольких лет ограничений администрация Сергея Собянина вновь начала выдавать разрешения на жилые проекты. Резко выросло предложение новостроек, а цены на квартиры из-за конкуренции немного снизились. Накопленный неудовлетворенный спрос на жилье в Москве был поддержан субсидируемой государством ипотекой. В результате количество сделок с новостройками в апреле увеличилось, по данным Росреестра, на 23% по отношению к прошлому году. Стал оживать и вторичный рынок: например, количество ипотечных сделок в апреле выросло по отношению к прошлому году на 65%.


На дне

Офисная недвижимость Москвы по-прежнему в глубоком кризисе и устанавливает всё новые антирекорды. Этот сегмент рынка сильнее всего пострадал от рецессии в экономике, снизившей спрос на помещения для ведения бизнеса. Сейчас пустует уже более 3 млн квадратных метров. Уровень вакантности в сегменте офисов класса А, по данным компании Cushman & Wakefield, составил в первом квартале этого года 29%, в классе B — 16%.

Следствием столь печального состояния офисного рынка стало снижение ввода новых площадей: строить новые помещения крайне рискованно. В первом квартале введено немногим более 60 тыс. кв. м офисных площадей. Это на 30% меньше, чем в прошлом году, и это минимальное значение за всю историю развития московского рынка недвижимости. И среди этих помещений нет ни одного офисного здания класса А.

Благодаря сокращению нового строительства офисов показатель вакантности в первом квартале наконец-то прекратил расти. Эксперты считают, что дно рынка уже близко. Однако про

Алексей Ионов, коммерческий директор АО «А101 Девелопмент»: 

— Спекуляции на новости о грядущем окончании программы льготной ипотеки подогрели спрос в начале года, и это привело к рекордному для первого квартала числу сделок на первичном рынке московского региона. По данным Росреестра, в Москве и области рост составил более 50 процентов относительно 2015 года. Ажиотажный спрос в начале года повлечет за собой смещение спроса последующих периодов. Мы ожидаем снижения спроса во втором-третьем кварталах с новым оживлением к середине осени.

Предложение новостроек в Москве продолжает расти, оно увеличилось на 15 процентов, в Новой Москве — на 3 процента. А вот темпы вывода новых проектов в Московской области впервые за несколько кварталов снизились.

Перспективы развития Новой Москвы во многом связаны с модернизацией транспортной инфраструктуры. По информации городских властей, реконструкцию Калужского шоссе проведут в несколько этапов, завершение первого этапа намечено на 2017 год. Продление Сокольнической ветки московского метро от станции «Саларьево» до поселка Коммунарка, а также строительство еще одной ветки в Новой Москве свидетельствуют, что развитие присоединенных территорий ведется согласно объявленным планам, несмотря на экономический кризис.

Доля свободных площадей на офисном рынке Москвы
Ставки аренды на офисном рынке Москвы
Долларовые ставки на офисном рынке Москвы
Динамика объема предложения на первичном рынке жилья Москвы
Индекс стоимости жилья

spam@petrov.vodka