Гнать квадратные метры больше не надо

Русский бизнес
РЫНОК ЖИЛЬЯ
«Эксперт» №23 (1032) 5 июня 2017
В России надо поменять вектор жилищной политики — необходимости резко увеличивать темпы строительства жилья нет. Новым приоритетом должно стать качество городской среды
Гнать квадратные метры больше не надо

В 2015–2016 годах в России были достигнуты рекордные показатели строительства жилья. В прошлом году сдано 85 млн кв. м новостроек — это более чем на 15% превышает лучший результат, достигнутый в советское время. Но останавливаться на этом правительство не намерено, в его планах — к 2025 году строить по 120 млн кв. м жилья в год.

Однако «ставка на вал» уже не срабатывает. Платежеспособный спрос не позволяет «переварить» большие объемы новостроек. При этом слишком велики риски массового, но некачественного строительства.

Характерно, что на форуме «Среда для жизни», который в середине мая провело в Саратове Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), акцент был сделан на качество городской среды и жилья, а не на объемы строительства. Чиновники не могли себе позволить усомниться в планах правительства и промолчали. Зато приглашенные эксперты и девелоперы были единодушны: «Ставка на большие объемы строительства — это путь в никуда. Стратегия развития рынка жилья должна быть скорректирована. Новым приоритетом должно стать качество городской среды».

Интересно, что почти десять лет назад так был сформулирован главный результат проекта журнала «Эксперт» «Российский дом будущего».

Рынок столько не съест

Начнем с того, что шансов «прокачать» стройку на 50% сегодня нет. Амбициозные планы правительства при нынешней структуре рынка нереализуемы. Главный ограничивающий фактор — снижающийся уже три года платежеспособный спрос населения. Рынок встал на понижение: в большинстве городов цены на жилье падают, в лучшем случае не растут. Увеличивается количество банкротств застройщиков и подрядчиков. Продажи девелоперов сократились, образовался навес из построенных, но не проданных квартир. По данным вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Валерия Казейкина, наиболее сложная ситуация в Новосибирске, Якутске и Московской области — там зависло по пять-десять тысяч готовых квартир.

Фактически стройка уже начала сокращаться: по данным Росстата, за первые четыре месяца 2017 года она сжалась на 15%. Реагируя на падающий спрос, застройщики сокращают вывод новых проектов. Повторение мантры о наращивании объемов строительства выглядит в таких условиях как отрыв от реальности, как грубая манипуляция.

Власти пытаются подхлестнуть рынок стимуляцией ипотеки. Глава правительства Дмитрий Медведев в мае заявил о необходимости снижения ипотечных ставок до 6–7% годовых. «Снижающиеся ставки привлекут на рынок новый пласт покупателей. Число семей, берущих ипотеку, к 2020 году может удвоиться и достигнуть двух миллионов человек в год», — оптимистично прогнозирует глава Александр Плутник. Поверить в это трудно. Большая часть платежеспособного населения уже имеет недвижимость или ипотечный кредит. Число покупателей будет сокращаться и из-за демографии: на рынок начинают выходить представители малочисленного поколения 1990-х. Резкое раздувание рынка ипотеки на фоне снижения доходов населения может дать краткосрочный эффект, но в долгосроч