«Московские квартиры подешевеют еще процентов на тридцать»

Русский бизнес / НЕДВИЖИМОСТЬ Эпоха дефицитного рынка жилья завершена. В ближайшие годы цены на квартиры будут падать из-за снижения платежеспособного спроса и рекордного предложения на рынке новостроек
ПРЕСС-СЛУЖБА АНАЛИТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА «ИНДИКАТОРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

Покупатель жилья в Москве привык к информационному прессингу. Какой бы ни была ситуация на рынке, многочисленные профессиональные игроки — застройщики, риелторы, банкиры, строители — в один голос заклинают: «Время покупать! Завтра столичное жилье будет дороже! Торопись или опоздаешь!» Даже сейчас, когда цены существенно снизились, денег у населения становится меньше, а количество новостроек растет, прессинг не ослабевает.

Иной позиции придерживается руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его мнению, жилье в столичном регионе в ближайшие несколько лет будет дешеветь, цены вернутся на уровень 2004–2005 годов, когда еще не начался период аномально высоких нефтяных цен. На повестке дня переход к модели рынка по Форду: когда участники зарабатывают на обороте и низких ценах, делая жилье доступным для широкого круга населения.

До какого уровня упадут цены на жилье в Москве? Имеет ли смысл играть на понижении рынка жилья? Как на цены повлияет проект реновации пятиэтажек? Какие ресурсы должны задействовать девелоперы, чтобы работать на рынке с низкими ценами? На эти и другие темы мы и поговорили с Олегом Репченко.

«Равновесная цена — 2000 долларов за «квадрат»

— Согласно вашему «Индексу стоимости жилья», московские квартиры за 2015–2016 годы упали в цене почти на четверть — до 170 тысяч рублей за квадратный метр. Однако в последние месяцы цены не падают. Рынок достиг дна?

— Нет, падение продолжится. Просто сейчас мы достигли некоторой локальной точки равновесия. В кризис динамика рынка жилья совсем иная, чем у фондового рынка. Его стоимость обычно снижается ступенчато. Даже в отсутствие спроса и сделок продавцы обычно стараются держать цены: «Попробую, вдруг купят». При этом накапливается глубина торга при сделках. В какой-то момент риелторы уже не хотят работать с «нереальными» рекламными ценами, по которым все равно не продашь, и говорят продавцам: «Оценивайте по нижней планке». Тогда происходит сползание уже заявленного уровня цены.

В 2014 году цены стояли на месте, но росла глубина торга между покупателями и продавцами. В 2015-м средняя величина торга превысила 5–10 процентов, и через некоторое время продавцы стали опускать цены. В 2016 году ситуация повторилась: размер торга вновь резко вырос, и цены вновь снизились. Сейчас, по нашей информации, размер торга при сделках — от 10 до 25 процентов, в зависимости от сегмента и адекватности первоначальной цены. То есть скрытое падение продолжается, просто «Индекс» отслеживает такое падение с некоторым опозданием.

— Каков же ваш прогноз?

— Снижение цен будет продолжаться еще года три. Средний темп падения — 10 процентов в год. Однако обвала не будет. Квартиры нужны, спрос на жилье потенциально большой. И стоит квартирам подешеветь процентов на десять, рынок получает поддержку снизу: появляется прослойка людей, которая по этим ценам готова покупать.

— Какой вы видите равновесную цену квадратного метра жилья в Москве?

— Мы изучали корреляцию цен на нефть и цены

В 2015-2016 годах столичные квартиры подешевели почти на 25%