Ипотека не поможет стройке

Экономика и финансы
РЫНОК ЖИЛЬЯ
«Эксперт» №27 (1081) 2 июля 2018
Бурный рост ипотеки вызван снижением ставок и стагнацией на рынке недвижимости. Но скоро ипотечный бум иссякнет, и рынок недвижимости останется один на один с низкими реальными доходами населения и навесом предложения
Ипотека не поможет стройке

Ипотека всегда толкала вверх объемы строительства жилья и цены на недвижимость. В прошлом году впервые произошло рассогласование этих графиков — ипотека бурно растет, но ввод жилья и цены плавно снижаются. Судя по всему, и в этом году растущая ипотека не подставит плечо рынку недвижимости.

 

Снижение ставок заставляет занимать

 

По данным Банка России, количество выданных ипотечных кредитов в 2017 году достигло исторического максимума — 1,1 млн единиц, объем выдач за год увеличился на 37,2% и достиг 2 трлн рублей.

Совокупная задолженность граждан по ипотеке на конец года достигла 5,2 трлн рублей, за год она выросла на 15,4%. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях продолжала снижаться. Одновременно увеличился средневзвешенный срок рублевых кредитов (187 месяцев), то есть наши ипотечные кредиты стали немного дешевле и длиннее. На 39% увеличилась сумма досрочного погашения ипотеки — 846,9 млрд рублей в 2017 году против 235,5 млрд рублей в 2016-м. Это заслуга рефинансирования: объем рефинансированных кредитов вырос по итогам 2017 года на 40,8% по сравнению с 2016-м и составил 161,2 млрд рублей.

Основные факторы, которые привели к росту ипотеки — снижение банками процентных ставок (на 1,75 процентного пункта за 2017 год) и существенный рост рефинансирования (на 40,8%). Исполняющий обязанности генерального директора Объединенного кредитного бюро Николай Мясников также отмечает важную роль отложенного спроса. «Бурный рост ипотечного кредитования в 2018 году идет за счет снижения ставок и реализации отложенного спроса. Большой популярностью также пользуются различные программы рефинансирования. За первые четыре месяца года доля рефинансирования в новых выдачах превысила десять процентов, хотя год назад она составляла порядка двух процентов», — говорит Николай Мясников и добавляет, что бум рефинансирования скоро закончится.

Цифры это подтверждают: как только снижение ключевой ставки замедлилось, замедлилось и рефинансирование. По данным аналитического центра Дом.РФ (бывшее АИЖК), за четыре месяца 2018 года доля рефинансирования в объеме выданных ипотечных кредитов составляет порядка 15%, а возможностью рефинансировать свои кредиты воспользовались около 65 тыс. заемщиков. «Пик спроса на рефинансирование пройден (его доля в феврале — 17 процентов, в апреле — 13 процентов). Мы считаем, что по итогам года доля рефинансирования в общем объеме выдачи составит 10–15 процентов, ипотечные кредиторы будут стремиться сохранить портфель действующих ипотечных заемщиков», — отмечают эксперты Дом.РФ.

«Банки довольно охотно идут на рефинансирование, — говорит президент АРБ Гарегин Тосунян. — Поскольку, если клиент приходит с инициативой рефинансировать кредит, отказ с высокой степенью вероятности приведет к тому, что он уйдет к конкуренту. Поэтому рефинансирование кредитов — это целиком заслуга конкуренции за хороших клиентов».

 

Мало денег

 

За вычетом рефинансирования за четыре месяца 2018 года выдано «новой» ипотеки более чем на 700 млрд ру