Демография изменит рынок жилья

Русский бизнес
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
«Эксперт» №34 (1085) 20 августа 2018
Старение населения и сокращение числа молодых покупателей кардинально изменят правила игры на рынке новостроек уже в ближайшие годы
Демография изменит рынок жилья

У рынка недвижимости особые отношения со временем. Полный цикл строительного проекта занимает никак не меньше трех-четырех лет, и потому стабильность и предсказуемость рыночной ситуации и государственной политики архиважны. Однако в последние годы непредсказуемость рынка крайне велика, периоды застоя внезапно сменяются турбулентностью. Неопределенность на рынке строительства жилья достигла максимума в июле, когда была запущена кардинальная реформа долевого строительства.

В такой ситуации неудивительно, что горизонт планирования большинства девелоперов сильно сузился. И они могут не обращать внимания на «долгие» воздействия на рынок, такие, как демографический фактор. И зря. Смена поколений покупателей в ближайшее время станет все больше определять рыночные тренды.

Как это будет происходить в ближайшие десять-пятнадцать лет? Какие тренды сегодня преобладают на региональных рынках жилья? Как новые правила игры в строительстве жилья повлияют на рынок? Об этом мы поговорили с руководителем аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаилом Хорьковым

Покупатели постареют и уменьшатся числом

— Какие демографические тренды наиболее важны с точки зрения влияния на рынок жилья?

— При горизонте планирования в десять-пятнадцать лет мне кажутся наиболее важными два демографических тренда. Первый — сокращение количества молодежи. Возрастная структура населения России неоднородна, есть демографические волны, вызванные войнами, экономическим кризисами. Так, в восьмидесятые годы в России родилось около 24 миллионов человек, а в девяностые лишь 15 миллионов. Молодые покупатели (от двадцати пяти до тридцати пяти лет) предопределили стремительное развитие рынка жилья в предыдущие пятнадцать лет. Но те покупатели были рождены в семидесятые-восьмидесятые годы. Малочисленное поколение девяностых не сможет заместить сформированный спрос, и модель развития рынка претерпит серьезные изменения.

Второе ключевое изменение — старение населения. Сейчас в старших возрастных группах высока доля людей от пятидесяти до шестидесяти лет. Обеспечить детей жильем — мощная ценностная установка для этого поколения, выросшего в условиях дефицита. Но вскоре эти граждане выйдут на пенсию, существенно вырастет число жителей старше шестидесяти. Для рынка жилья уход этого пласта покупателей не пройдет бесследно.

Базовые демографические факторы могут быть скорректированы второстепенными: миграционным притоком в крупные города, ростом числа одиноких людей, более поздними сроками вступления в брак и рождения детей и так далее. Но они не смогут повлиять на глубинные структурные изменения всей экономики и, в частности, рынка жилья. Если говорить в целом, то существующая модель развития рынка жилья, базирующая на молодых покупателях, приобретающих свое первое жилье, будет существенно изменена.

— Как конкретно старение населения и сокращение численности молодежи будет влиять на рынок недвижимости?

— Я бы выделил несколько тенденций. Во-первых, бум строительства малогабаритных к