Инвесторы ищут достойную замену жилищному строительству

Бизнес
Москва, 18.06.2001
«Эксперт Северо-Запад» №11 (40)
Из-за перенасыщения рынка петербургские инвесторы переключаются на коммерческие объекты

Несмотря на рост цен на рынке строящегося жилья, спрос на него не падает. Однако специалисты предрекают, что в ближайшие годы Петербургу может грозить кризис перепроизводства: сейчас в городе строится в два раза больше жилых объектов, чем в прошлом году, и жилье занимает около 90% всего строительства в городе. Себестоимость жилья растет быстрее, чем его продажные цены, рентабельность строительства падает. В сложившейся ситуации девелоперские компании города вынуждены искать новые ниши на этом рынке.

Уже сейчас руководители многих инвестиционно-строительных компаний заявляют, что в ближайшие годы они будут увеличивать долю нежилого строительства.

"Мы приняли решение заморозить объемы жилого строительства на отметке 40-50 тысяч квадратных метров ежегодно. Рынок перенасыщается, необходимо искать новые ниши. В прошлом году доля коммерческой и промышленной недвижимости у нас составляла 25 процентов. В этом году мы увеличим ее до 40", - заявляет Александр Макаров, генеральный директор ОАО "РОССТРО" - центральной компании инвестиционно-строительной финансово-промышленной группы "РОССТРО".

Аналогичным образом переориентировалось и ЗАО "Строймонтаж", изменив концепцию комплекса "Петровский форт", возводимого рядом с гостиницей "Санкт-Петербург". Если изначально основной функцией "форта" была жилая, то теперь там решено построить 50 тыс. кв. м офисно-торговых площадей.

Вместо иностранцев

Маркетологи утверждают, что спрос на торговые, офисные, складские и промышленные помещения в Петербурге остается неудовлетворенным.

По данным корпорации "Петербургская недвижимость", по сравнению с I-II кварталами 2000 года рост арендных ставок в бизнес-центрах составил 25%, причем наибольший прирост ставок дали бизнес-центры класса А (с 240-350 до 300-450 долларов за кв. м в год). В связи с промышленным ростом растет спрос и на производственно-складские помещения. Правда, цены здесь увеличиваются не столь быстрыми темпами: с промышленными объектами чаще всего возникают проблемы правового характера, они предлагаются с неоформленными документами либо в неудовлетворительном состоянии.

Однако торговые помещения по востребованности лидируют. Инвесторы пытаются этот спрос удовлетворить. Сейчас уже практически не осталось свободных пятен под застройку у станций метрополитена. Если стоимость земли под жилое строительство в Петербурге составляет от 15 до 50 долларов за кв. м, то земля под торговлю стоит уже 100 долларов.

Растет спрос и на торговые помещения в спальных районах, особенно в тех, где ведется активное жилищное строительство: в Приморском и Выборгском районах. По прогнозам маркетологов корпорации "Петербургская недвижимость", рост арендных ставок на торговые помещения составит до конца года 10-15%, продажных цен - 10-20%.

Резерв для роста торговой недвижимости остается еще очень приличным: по данным, прозвучавшим на проходившем в начале июня в Петербурге IV национальном конгрессе по недвижимости, в США на душу населения приходится до 20 кв. м оснащенных торговых площадей, в Европе - от 3 до 10 кв. м, в России этот показатель составляет всего около 10 кв. см.

Петербургский способ

Надо отметить, что в Петербурге торговое строительство получило несколько иное направление развития, чем в Москве. Там изрядную долю рынка сетей крупных универмагов и продовольственных супермаркетов занимают западные компании. До Петербурга крупный западный капитал пока не добрался. Торговой застройкой активно занимаются местные бизнесмены. Многие из них свою активность объясняют именно желанием поскорее занять пока еще пустующие ниши. Наиболее часто петербургские инвесторы вспоминают про московские успехи турецкой сети супермаркетов "Рамстор" и шведских универмагов IKEA.

В конце мая 2001 года ЗАО "Первая мебельная фабрика" открыло свой первый торговый комплекс "Мебель Сити" рядом со станцией метро "Старая деревня". Инвестиции в здание площадью 4,5 тыс. кв. м составили 2 млн долларов. Генеральный директор "Первой мебельной фабрики" Александр Шестаков не скрывает, что активность его компании на направлении организации фирменной торговли в первую очередь связана с желанием опередить приход в регион компании IKEA. Подобный мега-центр мебельной торговли планирует открыть и "Севзапмебель". Компания "Лиат-Дикси" планирует построить в городе сеть продуктовых супермаркетов площадью 10 тыс. кв. м каждый. Руководство этой компании также рассчитывает на успех проекта, оценивая опыт "Рамстора".

Земельный стимул

Возможно, импульс к приходу на местный рынок недвижимости зарубежных инвесторов (которые как раз предпочитают вкладываться в торговые комплексы, промышленные объекты и бизнес-центры) даст подготовленный министерством по торговле и экономическому развитию РФ проект указа президента РФ "О реализации прав на землю собственниками зданий и сооружений". Документ предполагает разрешение на приватизацию земельных участков, располагающихся под приватизированными зданиями.

До настоящего момента земля, занятая зданиями, принадлежащими на правах собственности юридическим и физическим лицам, сдавалась этим лицам в аренду сроком на 49 лет. В результате получалось, что единого имущественного комплекса, как это принято на Западе (земля и стоящие на ней здания и сооружения) в России сформировать не удавалось. Специалисты утверждают, что это является одной из основных причин нежелания западных инвесторов вкладываться в российскую недвижимость.

Неосвоенные рынки

Однако торговый бум, так же как и жилищный, насытив рынок, закончится. При этом в Петербурге до сих пор остаются почти неосвоенными некоторые перспективные направления инвестиционно-строительной деятельности. Например, многоярусное гаражное строительство. Девелоперы заявляют, что рассматривают возможность прихода на этот рынок, но пока процесс строительства многоэтажных паркингов не приобрел широких масштабов - за последние годы введено лишь около 50 многоярусных или заглубленных стоянок. Сейчас в городе насчитывается около 1 млн автотранспортных средств. А через 3 года, по прогнозам специалистов, эта цифра удвоится. По словам Андрея Подобеда, директора ГУ "Центр по размещению автостоянок и гаражей", в городе на ближайшие годы запланировано строительство около 250 многоярусных парковок.

Инвесторы не слишком охотно идут на строительство паркингов из-за довольно длительного срока окупаемости проектов (по сравнению с жилищным строительством). "Если сдавать паркинги в аренду, срок окупаемости составляет около 10 лет. Как правило, инвестору сразу удается продать лишь около 50-60% мест", - говорит Андрей Подобед.

Рентабельность проекта и сроки возврата инвестиций напрямую зависят от места расположения гаража. К примеру, одно машиноместо, себестоимость которого составляет около 6 тыс. долларов, в районе Невского проспекта окупается почти сразу по завершении строительства, паркинг же на 300 мест в спальном районе со стоимостью одного места 3 тыс. долларов может окупаться годами.

Желающих приобрести гараж в центре значительно больше, чем покупателей мест в гаражах на окраинах города. В спальных районах строителям перебивают бизнес открытые парковки, где стоимость аренды машиноместа составляет 20-25 рублей в сутки. Администрация Петербурга предпринимает попытки стимулировать гаражное строительство. Последний нормативный акт, касающийся строительства многоярусных паркингов, относится к августу прошлого года: распоряжением губернатора N864-р от 14. 08. 2000 инвестиционно-тендерной комиссии было рекомендовано освобождать инвесторов, строящих многоярусные или подземные гаражи, от отчислений на инфраструктуру.

Пока, тем не менее, гаражного бума не наблюдается, хотя ряд крупных компаний, опасаясь снижения рентабельности жилищного строительства до критического уровня, уже сейчас старается застолбить место и в этой нише. Крупный застройщик, работающий на рынке жилищного строительства - ЗАО "ЛенСпецСМУ", - уже активно работает в "гаражном" направлении: компания в скором времени вводит в эксплуатацию два паркинга на Байконурской улице и у станции метро "Василеостровская", также начато строительство гаража у станции "Академическая". Компании, сумевшие отработать эти проекты до автоматизма, будут иметь преимущество перед другими девелоперами при наступлении гаражного бума, начало которого специалисты предрекают очень скоро.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №11 (40) 18 июня 2001
    В поисках Северо-Запада
    Содержание:
    Единство противоположностей

    Инвестиционный риск и потенциал регионов Северо-Запада в 1999-2000 гг.

    Экономика и финансы
    Общество
    Без рубрики
    Реклама