В ожидании юбилея

Москва, 23.12.2002
«Эксперт Северо-Запад» №48 (109)
В будущем году специалисты прогнозируют падение спроса на рынке жилищного строительства

В предъюбилейном году в Петербурге вслед за увеличением цен на основные строительные материалы (не в последнюю очередь - из-за возрастающей в них потребности "знаковых" объектов, вроде КАД, транспортных развязок, зоны Константиновского дворца) росла себестоимость строительства и продажные цены квадратных метров жилья. Однако покупательский спрос и не думал снижаться. Причем в отличие от предыдущих лет ввод новых объектов более или менее равномерно распределялся по кварталам (хотя без "праздничной сдачи" все равно не обходится).

Факторы роста

По данным аналитиков концерна "Петербургская Недвижимость", в третьем квартале 2002 года площадь квартир в строящихся объектах разной степени готовности составила 3 млн 330 тыс. кв. м. Из них от 1,2 млн до 1,6 млн кв. м было выставлено на продажу. Суммарная стоимость предлагаемых на первичном рынке квартир составляла от 600 млн до 800 млн долларов. Рост цен за год составил 20-25% (в зависимости от категории жилья и типа дома). "Средневзвешенная" цена на новое жилье по городу в третьем квартале подросла до 497 долларов за "квадрат" (год назад он стоил около 400 долларов). Более 70% предложения укладывается в диапазон 480-530 долларов за 1 кв. м.

Больше половины нового жилья предлагают пока северные районы - Выборгский, Приморский, Калининский. Однако его география выравнивается: строят и в Красносельском, и в Невском районах, которые традиционно считались "депрессивными"; девелоперы активно осваивают ближние пригороды, а в Пушкине цены и вовсе превысили среднегородской уровень.

Из имеющих определенное значение для развития рынка тенденций можно отметить возросший интерес к альтернативным (помимо долевого участия) формам инвестирования в строительство и ряд попыток страхования финансовых рисков. Компания "Монолит-Кировстрой" привлекла средства на строительство дома через выпуск облигаций жилищного займа. Финансисты из компании АВК и Телекомбанка, организовывавшие заимствование, собираются использовать этот опыт для реализации последующих проектов. Компания " Северный город" разместила корпоративные облигации на фондовом рынке - пока это скорее имиджевая акция, но достаточно показательная. Банки ПСБ и "Петровский" разработали новые схемы, позволяющие гражданам непосредственно участвовать в финансировании нового строительства, минуя рискованный вариант долевого строительства. Несколько страховых компаний включили в набор услуг страхование финансовых рисков дольщиков (включая "двойные продажи" и срыв сроков): ощупью, осторожно, с довольно высокими ставками, но этот процесс идет. А значит, потенциальный дольщик уже не стоит перед безальтернативной необходимостью доверить свои немалые деньги застройщику и надеяться, что "все срастется". За определенную цену (1,5-2,5% от стоимости сделки) он может себя обезопасить. Хотя страховых выплат пока не было и судить о реальной значимости такой услуги трудно.

Себестоимость против спроса

Неуклонный рост себестоимости строительства - один из главных аргументов, с помощью которых застройщики обосновывают удорожание жилья в свободной продаже. Действительно, основные материалы (цемент, кирпич и пр.) поднимаются в цене, тарифы на энергоносители - тоже. Но этот рост неравномерен, зависит от нескольких факторов и по-разному влияет на типовые и эксклюзивные проекты.

Наиболее подробный мониторинг ведет Региональный центр по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) Санкт-Петербурга. В августе 2002 года он опубликовал коэффициенты удорожания: стоимость материалов (с доставкой) выросла по отношению к базовым ценам 2000 года в 2,02 раза, затраты на оплату труда рабочих - в 2,063 раза. За 2001 год средняя себестоимость жилищного строительства выросла на 19,8%, прогноз на этот год - 18%.

Понятно, что цены продаж начиная с 2000 года вдвое не выросли; например, по данным аналитиков "Итаки", ценовой подъем для типовых проектов за два года составит примерно 52% - с 300 долларов за 1 кв. м в январе 2000 года до "прогнозных" 456 долларов за 1 кв. м в январе 2003-го. Другие источники дают похожие цифры: 20-25% удорожания в год. Это значит, что неизбежно снижается рентабельность типовых проектов, к тому же возможности экономии на издержках весьма невелики.

По данным компании " Петербургстрой", в прошлом году при постройке типового панельного дома затраты на общестроительные работы, стройматериалы и комплектующие составляли 68-76%. Генеральный директор ДСК-3 Александр Еремин также подчеркивает, что в панельных серийных проектах велика доля затрат на энергообеспечение и материалы. Зато при строительстве типовых домов относительно невелики затраты заказчика (сюда входят отчисления городу, проектирование, оплата согласований и экспертиз, затраты на маркетинг и пиар и т.д.) - 23-30%.

Что же касается элитных проектов и высококомфортных зданий, здесь ценообразование подчиняется несколько другим закономерностям. Затраты на получение прав - значительно выше (никто и не будет строить, например, на Крестовском типовое жилье - фирме "Радуга" в декабре этого года 1 кв. м "островной" земли под застройку обошелся более чем в 500 долларов). В дорогих проектах существенно больше расходы на продвижение объекта, на маркетинг, прямую и косвенную рекламу (до 10-15% затрат).

И спрос, если верить социологам, ограничен по-разному: доходы среднего класса растут, но медленнее, чем стоимость площади даже в относительно недорогих проектах, а для бизнес-элиты цена (даже очень высокая) не так значима, но сама элита численно невелика и вряд ли будет заметно пополняться в ближайшие годы. То есть в первом случае - ограничения по ценовому уровню, во втором - по объему ввода.

Резерв для снижения себестоимости (или хотя бы для стабилизации на сегодняшнем уровне) можно найти разве что в "доле города", но, во-первых, это бюджетообразующая статья, а во-вторых - инфраструктура действительно изношена и денег на ее развитие у Петербурга нет.

Значит, при действующих ограничителях платежеспособного спроса неизбежны проблемы с продажами построенного жилья. Вероятно, не в форме системного краха отрасли или банкротства крупных фирм, но в виде переноса сроков, снижения качества и прочих малоприятных вещей.

Догонялки "с перебегом"

Аналогичная картина - плавный и относительно стабильный рост - наблюдалась и на вторичном рынке. Объем зарегистрированных сделок увеличивался месяц за месяцем, цены ровно прирастали на 1,5-2%. Цены в годовом исчислении увеличились на 28%. (Здесь уже себестоимость ни при чем: на вторичном рынке ситуацию определяет именно платежеспособный спрос.) Лето вместо традиционного затишья вообще принесло всплеск активности. Тревожный сигнал раздался только в ноябре: впервые в посткризисной истории рынка вместо обычного предновогоднего ажиотажа количество зарегистрированных сделок купли-продажи несколько сократилось (по отношению к октябрю).

В шести районах (Калининском, Невском, Красносельском, Красногвардейском, Фрунзенском и Приморском) средние цены уже перевалили за докризисный уровень. По абсолютному уровню цен лидирует Московский район (на конец года - более 600 долларов за 1 кв. м). По типам квартир опережающий рост, как и всегда при подъеме рынка, демонстрируют малогабаритные "единички". Таким образом, в Петербурге реализовался сценарий, предсказанный известным аналитиком Геннадием Стерником: возвращение к докризисному уровню "с перебегом".

Серьезные изменения происходят и в корпоративной среде. Место отмененных лицензий понемногу занимает общественная сертификация. Зарегистрировано некоммерческое партнерство " Гильдия риэлтеров Петербурга", в которую вошли " Аркада", " Бекар", " Центр", ЦАН и " Динас" - известные и довольно крупные фирмы. Появление конкурента заставило активизироваться и Ассоциацию риэлтеров, а это дает надежду на эффективное внедрение корпоративных стандартов или по крайней мере на то, что будет куда обратиться с жалобой на недобросовестного риэлтера. Увеличивается популярность титульного страхования, позволяющего покупателю снизить риск судебного расторжения сделки. Стало заметным присутствие риэлтеров в Интернете. В общем, прирастает вполне цивилизованная рыночная инфраструктура.

Сигнальные "маячки"

Однако на этом в целом благостном фоне нельзя не заметить и некоторые тревожные моменты. Во-первых, юбилей когда-нибудь пройдет и закончится. А значит, неизбежно оскудеют бюджетные финансовые потоки, сократятся трансферты на реконструкцию и приведение в порядок фасадов и дорог. Да и частный капитал начнет относиться к Петербургу без поправок на президентские симпатии, но в строгом соответствии с инвестиционным рейтингом. А здесь похвастать особенно нечем - в недавнем рейтинге РА "Эксперт" по уровню инвестиционного риска Петербург скатился со второго места на восьмое.

Во-вторых, в этом году, как никогда ранее, строительный рынок ощутил на себе воздействие общественной активности граждан. Строительство дома на Каменноостровском, 28/32, приостановлено, проект на Преображенской площади претерпел значительные изменения, продолжаются выступления против застройки Крестовского острова. По искам дольщиков возникли судебные неприятности у производителей типовых панельных домов серии 600.11. Наделала шуму внезапная кампания против монолитного домостроения. Перед депутатскими выборами в Гатчине местная пресса вдруг обрушилась на домостроительный комбинат, входящий в группу "Ленстройреконструкция". Сильным резонансом сопровождается каждая аварийная ситуация - очередное ЧП на Стремянной еще раз это подтвердило. Затраты на умиротворение общественности ложатся на девелоперов дополнительным грузом, что, в свою очередь, приводит к росту себестоимости квадратных метров.

В-третьих, меняется подход покупателей. Времена "диктата производителя", когда с рынка сметалось все построенное чуть ли не на стадии забора, постепенно заканчиваются. Качественные характеристики, выбор места, направленность маркетинговой кампании становятся решающими. Строить научились почти все, а вот продавать - пока еще нет. Считанные фирмы целенаправленно занимаются брэндингом. На растущем рынке их преимущества не так заметны, но в условиях вполне вероятной стагнации часть "традиционных" застройщиков неизбежно столкнется с трудностями. Особенно - при не самом удачном выборе пятен застройки. Как заметил генеральный директор " Адвекс-РОССТРО" Владимир Гаврильчук, "поплавок баланса смещается в сторону покупателя".

И в-четвертых, проблема несформированного земельного рынка тоже никуда не делась. Конечно, у строителей есть запас "на черный день": по данным комитета по строительству, в городе выдано более 800 разрешений на застройку участков. Но неясность процедуры, риск последующего судебного оспаривания результатов торгов особенного оптимизма не вселяет. В пригородных зонах ситуация еще острее: регламентов нет, механизма выделения участков под комплексную застройку тоже, на вторичном рынке цена земли уже зашкаливает за 10.000 долларов за сотку (Курортный район, Пушкин).

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама