ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Стать рантье

, 2003

Грамотный выбор и управление недвижимостью обеспечивают регулярный доход на уровне нескольких десятков процентов годовых

Специалисты рынка недвижимости отмечают ускорение процесса формирования в Петербурге прослойки так называемых "рантье" - людей, желающих получать регулярный доход (ренту) от сдачи в аренду приобретаемой ими недвижимости (не важно, жилой или коммерческой).

"Обращения людей, которые хотят стать рантье, участились в 2001 году, - рассказывает директор агентства недвижимости " Бекар " Алексей Бегунов. - Причем речь идет о людях с самым разнообразным "бэкграундом". Есть, например, владельцы собственного бизнеса, которые хотят диверсифицировать вложения на случай какого-либо форс-мажора; есть высокооплачиваемые наемные специалисты, которые хотят иметь альтернативный источник дохода (в конце концов, их положение также может рано или поздно пошатнуться)".

Объединяет будущих рантье, по словам Бегунова, предрасположенность к вложениям в недвижимость и наличие стартового капитала. "Человек начинает задумываться о приобретении доходной недвижимости, если у него появилось по крайней мере 20-30 тысяч долларов свободных средств", - считает Бегунов. Впрочем, размеры стартового капитала потенциальных инвесторов сильно варьируются - от десятков до сотен тысяч долларов и выше.

Стоит оговориться, что все расчеты для долгосрочной аренды верны лишь при условии постоянной занятости квартиры. Впрочем, сейчас и с этим вопросом все в порядке: спрос на услугу в Петербурге в несколько раз превышает предложение, так что при благоприятном раскладе простоя не будет (хорошие квартиры не задерживаются в экспозиции больше, чем на несколько часов). Более того, при обращении в крупнейшие агентства недвижимости с сильными отделами аренды (такие, как " Адвекс-Росстро", "Бекар", "Итака", " Кварц-Сервис", " Динас" и пр.) рантье не придется даже задумываться о поиске постояльцев. Их отыщут сами риэлтеры, причем бесплатно для владельца квартиры (комиссионные за подбор варианта платят только арендаторы).

Если же рантье вообще не хочет тратить время на общение с арендаторами и решать вопросы содержания квартиры, он может воспользоваться услугой доверительного управления. "Все заботы по содержанию и сдаче квартиры агентство недвижимости берет на себя, - описывают услугу специалисты "Кварц-Сервиса". - Владельцу остается лишь раз в месяц получать арендную плату, причем не от арендатора, а от фирмы, то есть задержки, а тем более невыплата полностью исключены".

Руководитель отдела аренды "Бекара" Елена Исаенко рассказывает, что ее компания практикует два варианта доверительного управления. В первом случае рантье ежемесячно получает заранее оговоренный платеж, а все доходы сверх этого платежа агентство забирает себе. Во втором случае агентство получает комиссионный процент с каждого взноса арендатора. При таком варианте, по словам Елены Исаенко, средняя комиссия составляет 20% (то есть при ставке аренды, скажем, 400 долларов в месяц плата за доверительное управление составит 80 долларов, а доход рантье - 320 долларов).

Помоги бизнесу

Интерес многих потенциальных рантье вызывают квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов. Что касается центра города, то большая часть таких квартир (особенно на основных магистралях) уже выкуплена. Остались менее привлекательные объекты (например, в дальних дворах), которые окупаются гораздо медленнее.

Теперь спрос смещается дальше от центра. Причем потенциальных покупателей квартир на первых этажах интересует прежде всего возможность организации отдельного входа, что выдает их желание перевести квартиру в нежилой фонд для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Стоимость перевода в нежилой фонд - несколько тысяч долларов, но после завершения процедуры стоимость квартиры увеличивается на несколько десятков процентов. Организация отдельного входа также включается в статью расходов. При этом на ремонт помещения будущие рантье, как правило, не тратятся, отдавая облагораживание помещений на откуп арендатору. "Несмотря на то что наметилась очевидная тенденция перехода компаний в бизнес-центры, интерес к аренде коммерческих площадей по-прежнему остается, - говорит Алексей Бегунов. - Наиболее очевидные примеры - организация офиса турфирмы или магазина".

Минимальная рентная доходность коммерческих объектов держится на уровне 15% годовых, достижимая составляет 40-50% годовых. Как и в случае с жильем, окупаемость капитала увеличивается за счет поступательного роста цен на недвижимость.

Причем цены на коммерческую недвижимость растут еще быстрее, чем на жилье. "За два последних года цены на коммерческую недвижимость выросли почти вдвое: в "спальных" районах - в среднем на 75-80%, в центральных - на 100%, - утверждает директор департамента маркетинга корпорации " Петербургская недвижимость " Михаил Бимон. - Спрос на рынке коммерческой недвижимости в несколько раз превышает предложение. На каждый ликвидный объект поступает порядка 10 и более заявок от потенциальных покупателей. Их не смущает даже тот факт, что в последние полтора года цены на хорошие коммерческие помещения в Петербурге уже практически достигли московского уровня". Среднее время экспозиции привлекательных коммерческих помещений сегодня не превышает одного месяца.

Все сказанное относится не только к вторичному рынку, но и к коммерческим площадям на первых этажах строящихся домов. "Еще полтора-два года назад стоимость таких помещений была ниже средних цен на квартиры в этих же объектах, - говорит Михаил Бимон. - Однако сегодня мы наблюдаем обратную картину". По словам директора по маркетингу и продажам "Петербургстрой-Skanska" Эдуарда Киямова, стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в строящихся домах примерно на 20-30% выше, чем жилой. "Основная проблема для потенциальных инвесторов состоит в минимальной сумме инвестиций, - рассказывает Киямов. - Если при покупке квартиры речь идет о небольших площадях, то коммерческие блоки - довольно крупные (от 150 кв. м)". Иногда, по словам Киямова, дело приходится иметь с пулами инвесторов.

Перспективы извлечения дохода зависят от месторасположения объекта. Например, " Петербургстрой-Skanska" некоторое время назад занималась продажами дома у метро "Проспект Просвещения". Квартиры шли по 500 долларов за кв. м, а коммерческие площади - по 1500. При средней ставке аренды 50 долларов в месяц (место очень проходное) вложения в такой объект окупятся за 2,5 года (рентная доходность - на уровне 40% годовых, без учета роста рыночной стоимости объекта).

Санкт-Петербург

«Эксперт Северо-Запад» №43 (152)
«Эксперт» в Telegram
Поставить «Нравится» журналу «Эксперт»
Рекомендуют 94 тыс. человек



    Реклама



    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама