ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Доходная "первичка"

, 2003

"Портфельные" инвесторы, ориентированные на перепродажу квадратных метров по более высоким ценам, добровольно берут на себя риски долевого строительства

Не секрет, что первичный рынок жилой недвижимости в Петербурге живет и развивается в основном за счет денег частных инвесторов - дольщиков. Многие специалисты рынка, не боясь ошибиться, утверждают, что доля таких инвесторов в общем объеме строительства нового жилья в городе составляет около 80-85%. Впрочем, финансируя жилое строительство, разные группы дольщиков преследуют разные цели и решают неодинаковые задачи. Можно выделить как минимум три группы дольщиков. Применяя привычную финансовую терминологию, обозначим тех, кто осуществляет "прямые" инвестиции, а также "стратегических" и "портфельных" инвесторов.

С "прямыми" инвестициями все понятно. Дольщики, принадлежащие к этой группе, финансируют строительство квартиры, чтобы потом в ней жить. "Стратегические" и "портфельные" инвесторы, напротив, не собираются заселяться в построенные на их деньги апартаменты. Цель "стратегов" - путем нескольких итераций приумножить количество квадратных метров будущей квартиры. Проще говоря, они "копят комнаты": например, сначала финансируют строительство однокомнатной квартиры, затем двухкомнатной и т.д., пока не будет достигнут нужный результат. Впрочем, среди "стратегических" инвесторов встречаются, например, те, кто вкладывается в недвижимость, чтобы обеспечить будущее своих детей, или просто "на всякий случай". Наконец, "портфельные" инвесторы финансируют новое строительство с целью получить отдачу от вложенного капитала (причем квартиры на первичном рынке редко приобретаются для последующей сдачи в аренду, в основном - для перепродажи).

В чем соль?

"Прямые" инвесторы (которых на рынке строящегося жилья большинство) и в значительной мере "стратегические" инвесторы становятся дольщиками поневоле: они попросту не находят других способов решить свои жилищные проблемы. "Портфельные" инвесторы, ориентированные на перепродажу квадратных метров по более высоким ценам, напротив, добровольно берут на себя риски долевого строительства. Они предпочитают такой способ инвестирования другим, в том числе вложениям в инструменты финансового рынка.

Представители строительных компаний оценивают долю "портфельных" инвесторов как 10-15% в общем объеме финансирования долевого строительства. Абсолютные показатели варьируются в зависимости от объекта и компании-застройщика. Директор департамента маркетинга корпорации "Петербургская недвижимость" Михаил Бимон признает, что доля людей, инвестирующих деньги в жилищное строительство с целью приумножить капитал, по сравнению с 2002-м выросла (примерно на 2%), и прогнозирует схожую динамику в следующем году.

Чем же привлекает "портфельных" инвесторов первичный рынок жилья? В первую очередь - доходностью. По расчетам специалистов агентства недвижимости " Нева-центр", стоимость квадратного метра в строящемся доме от "нулевого цикла" до возведения основы объекта возрастает примерно на 45%, к концу строительства рост составляет уже около 65%, а после сдачи объекта - более 80% от стартовой цены. Как правило, строительство нового дома "от нуля" до сдачи госкомиссии занимает около двух лет. Таким образом, учитывая разные стадии готовности объектов (из них около 50% находятся на стартовом этапе), средневзвешенная доходность вложений в первичный рынок жилья в Петербурге составляет около 35% годовых в валютном эквиваленте, как резюмируют аналитики "Нева-центра".

Вывод очевиден: вложения в недвижимость по доходности могут догонять или даже обгонять различные варианты работы на финансовом рынке. Впрочем, специалисты рынка уверены, что дольщиков-инвесторов привлекает не только потенциально высокая доходность, но и характер вложений. "Рынок недвижимости инертен. Для разворота ценового тренда требуются месяцы, а не минуты или часы, как это происходит на рынке акций, - рассуждает Марк Лернер, финансовый директор холдинга RBI (в который входит, в частности, строительная компания " Северный город"). - Это связано с тем, что спрос на недвижимость является осознанным, я бы сказал - социальным. Людям всегда нужно где-то жить. И даже при неблагоприятном развитии ситуации инвестор, если он выбрал "правильную" компанию-застройщика, останется с квартирой, а не с обесценившимися бумажками".

"Голубые фишки"

"Портфельные" инвесторы для своих операций чаще всего выбирают жилье эконом-класса. "В 60-70% случаев речь идет об однокомнатных или небольших двухкомнатных квартирах, - рассказывает директор по маркетингу и продажам компании "Петербургстрой-Skanska" Эдуард Киямов. - Это наиболее ликвидный товар, пользующийся на рынке неизменным спросом". Если продолжать аналогии с фондовым рынком, то типовые однокомнатные (в большей степени) и двухкомнатные квартиры - это "голубые фишки" рынка недвижимости. По ним проходит максимальное количество сделок, проблем с поиском покупателей не возникает.

Нужно также учитывать, что только "голубые фишки" способны обеспечить и минимальный порог для вхождения на рынок (сейчас это 20-30 тысяч долларов). Важно отметить, что квартиры элит-класса могут принести инвестору больший доход в абсолютных показателях. Обратная сторона - необходимость значительных стартовых вложений и возможные проблемы с ликвидностью (процесс поиска покупателя дорогой квартиры может затянуться и тем самым уменьшить потенциальную доходность). Это - активы "второго эшелона".

Первичный рынок, в принципе, предоставляет инвесторам возможность снизить сумму стартовых вложений, используя разнообразные схемы рассрочки. Однако, по наблюдениям Эдуарда Киямова, большинство перепродавцов квартир такой возможностью не пользуются, предпочитая 100%-ную предоплату. "Использование рассрочки снижает потенциальный доход, бесплатный сыр бывает только в мышеловке, - объясняет Марк Лернер. - Некоторых, однако, устраивает и снижение доходности. Кроме того, есть несущественные на первый взгляд нюансы, оперирование которыми позволяет инвесторам все равно оставаться в выигрыше". Самый грубый пример - когда "портфельный" инвестор вносит, скажем, 50%-ную предоплату за квартиру, а "настоящий" покупатель позднее оплачивает не только оставшуюся половину стоимости квартиры, а также разницу между "стартовой" и "текущей" стоимостью квадратных метров, но и пользование рассрочкой.

Две составляющие

Суммарная доходность вложений в первичный рынок недвижимости складывается из двух составляющих - роста цены за счет увеличения строительной готовности дома и рыночного роста цены квадратного метра. Вице-президент корпорации "Петербургская недвижимость" Вячеслав Семененко описывает текущую ситуацию так: "Если брать двухлетний процесс строительства от "нулевого цикла" до финала, то 30%-ный рост цены обеспечивается увеличением строительной готовности дома, и еще 45-50% - за счет рыночной динамики".

Размер "премии" за финансирование стадии котлована разнится и зависит от статуса компании-застройщика. "Менее известные компании готовы давать дольщикам больший бонус, - говорит Марк Лернер. - В крупных и надежных компаниях размер его редко превышает 15% годовых. Экономика проста - зачем я буду занимать у дольщика под высокий процент, если могу взять банковский кредит дешевле". "Политика строительных компаний различается, - подтверждает Эдуард Киямов. - Кто-то сразу делает цену высокой, кто-то повышает ее постепенно, иногда даже по заранее заданному графику. Второй вариант строительные компании применяют, например, при строительстве не отдельного дома, а целого квартала". Таким образом, даже не рассчитывая на рыночный рост цен, инвестор может обеспечить 10-15% годовых лишь "за веру в успешное завершение строительства".

Впрочем, в последние годы динамика рыночных цен на недвижимость не могла разочаровать инвесторов. Посткризисное оживление началось в конце 1999 года, рост резко ускорился в 2001-м и достиг максимальных показателей в августе-сентябре 2003-го (рост цены на строящееся жилье массового спроса за эти два месяца составил 7% - около 45% в годовом исчислении). Ориентиром для строителей является цена квадратного метра на вторичном рынке. Если цена "вторички" растет, увеличивается и цена строящегося жилья (при этом дисконт все же сохраняется - квадратный метр "первички" дешевле).

"Первичный и вторичный рынки, по сути, являются товарами-заменителями, - говорит генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Илья Еременко. - А так как на вторичном рынке квартир в свободной продаже не хватает, неудовлетворенный спрос выплескивается на рынок строящегося жилья, формируя сходную ценовую динамику". К слову, несмотря на внушительный рост цен, квартиры на вторичном рынке "портфельные" инвесторы покупают чаще всего не для перепродажи и заработка на разнице стартовой и конечной цены, а для сдачи в аренду и получения ренты (см. материал "Стать рантье" на стр. 16). "На рост цены также влияет увеличение строительной себестоимости, которое составляет 22-25% в год", - дополняет Вячеслав Семененко. Однако определяющим все же является резкое несоответствие рыночного спроса предложению.

Ходы инвесторов

В целом, "портфельные" инвесторы, выбирая объект для вложения, оценивают целый ряд факторов, влияющих на его потенциальную доходность. Среди основных - месторасположение будущего дома, перспективы развития инфраструктуры, способ строительства, имя компании, ведущей строительство. Далее следуют более мелкие, но не менее важные факторы: какие окна в будущей квартире и куда выходят, какой этаж, какие планируются лифты и т.д.

Большинство инвесторов, нацеленных на извлечение дохода от перепродажи квартир в строящихся домах, осуществляют вложения на "этапе котлована". Во-первых, старт с самой низкой точки обеспечивает максимальный прирост капитала. Во-вторых, учитывая ситуацию на петербургском рынке недвижимости, на более поздних этапах строительства вкладываться зачастую не во что. "Наиболее ликвидные (недорогие малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры) раскупаются практически полностью в течение трех-четырех месяцев с начала продаж", - утверждают аналитики "Петербургской недвижимости".

По наблюдению Эдуарда Киямова, лишь небольшая часть инвесторов-перепродавцов ждет сдачи дома госкомиссии и тем самым почти полностью "вычерпывает" потенциал роста цены. Как правило, такие инвесторы осуществляют вложения на 8-10 месяцев, после чего происходит переуступка прав на квартиру "прямому" инвестору. "Некоторые компании вводят ограничения на переуступку прав, которые могут снижать величину конечного дохода", - оговаривается Киямов. Однако это скорее исключение. Обычно сотрудники отделов продаж строительных компаний не только не препятствуют переуступке прав, но и готовы помочь перепродавцам с поиском потенциальных покупателей. Благо, дефицита покупателей не наблюдается.

Почему нет смысла дожидаться сдачи дома? Дело в том, что потенциал роста цены исчерпывается, когда будущий дом приобретает законченные очертания. Затем рост замедляется, последний всплеск происходит уже на финальной стадии, впрочем, его масштабы, как правило, незначительны. Таким образом, инвесторы, заинтересованные в максимальной отдаче, "ухватывают" максимальный прирост и "сливаются" для того, чтобы вновь вложить капитал.

"Короткими перебежками можно довести доходность вложений в строящееся жилье до 100% годовых и выше, - утверждает Марк Лернер. - Я знаю людей, которые этим занимаются. Впрочем, для них это уже профессиональный вид деятельности".

Теоретически, инвестор может дождаться оформления прав собственности на квартиру и перехода ее в разряд объектов вторичного рынка. Это сулит прирост цены (по данным корпорации "Петербургская недвижимость", цена квадратного метра жилья по состоянию на конец сентября 2003 года в среднем на 180 долларов превышала цену первичного рынка). Но только теоретически. "Оформление прав собственности занимает много времени, а это значит, что капитал не оборачивается и показатель доходности в итоге не повышается", - рассуждает Марк Лернер. Кроме того, новые дома обживаются медленно, и это может настраивать покупателей на получение некоего дисконта по отношению к стоимости квартир в давно обжитых домах.

Также важно, что для полноценного перехода объекта на "вторичный" рынок чаще всего нужны дополнительные вложения, особенно если речь идет о квартирах в кирпично-монолитных домах, которые сдаются без отделки. Необходимо, чтобы в квартире был сделан хоть какой-нибудь ремонт, то есть чтобы покупатель мог при желании сразу вселяться. А это резко уменьшает потенциальный выигрыш в цене, но добавляет много головной боли.

А может, "пузырь"?

Успеху операций "портфельных" инвесторов на первичном рынке жилья способствует то, что Вячеслав Семененко называет "несколько ажиотажными настроениями". "Высокие темпы роста цен - естественная реакция рынка на то, что спрос в несколько раз превышает предложение", - говорит вице-президент "Петербургской недвижимости". Это значит, что и проблем со сбытом квартир по более высоким ценам в обозримой перспективе не предвидится.

Аналитики "Петербургской недвижимости" прогнозируют, что рост цен по итогам 2003 года в целом составит 33-35%. Начиная с 2000-го цены на строящееся жилье в Петербурге увеличились минимум в 2,5 раза. А потому существует точка зрения, что петербургский рынок недвижимости уже "перегрет" и вскоре возможна ценовая коррекция. Это не может не беспокоить потенциальных инвесторов. Строители также не считают рост цен на 4% в месяц нормальным, но прогнозируют продолжение их увеличения, может быть - несколько меньшими темпами. Марк Лернер считает, что "вилка роста" цен в следующем году составит 15-25%, "если общая ситуация будет такой же, как сейчас".

"Мы уже третий год ждем, что рост цен затормозится, но этого все не происходит, - рассуждает Лернер. - Я думаю, однако, что к середине 2005 года рост цен будет почти исчерпан, возможно, даже наступит небольшая коррекция. Но затем рост, скорее всего, опять возобновится. То есть повторится сценарий, который мы уже наблюдали в Москве, только с отставанием в три года". "Я считаю, что еще как минимум год-полтора рынок недвижимости при более высокой надежности может принести сравнимую с рынком акций доходность", - резюмирует Лернер.

"Замедлить рост цен могло бы только существенное (как минимум в полтора-два раза) увеличение объема строительства жилья, которое невозможно без решения проблемы дефицита участков под застройку", - считает Вячеслав Семененко. Впрочем, даже если новая городская администрация возьмется за решение проблемы дефицита пятен под застройку, на предложении это скажется с лагом в несколько лет.

Многие строители уверены, что любая стабилизация цен скажется на ритмичности поступлений денег от дольщиков, что приведет к банкротствам мелких застройщиков, не имеющих других источников финансирования. Впрочем, уже сегодня, минимизируя риски, "портфельные" инвесторы предпочитают вложения в объекты десяти крупнейших городских девелоперов, которые обеспечивают около 60% предложения на первичном рынке.

Санкт-Петербург

Источник графиков: "Петербургская недвижимость"

«Эксперт Северо-Запад» №43 (152)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама



    Самозанятым помогут заявить о себе

    Альфа-Банк первым представил мобильное приложение для самозанятых

    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама