Хочется и колется

Спецвыпуск
Москва, 05.12.2005
«Эксперт Северо-Запад» №46 (251)
В долевом строительстве риски растут значительно быстрее, чем интерес дольщиков и страховых компаний к страхованию этих рисков

Ретроспективный взгляд на петербургский рынок жилой недвижимости позволяет проследить, как в течение 15 лет здесь менялись зоны риска. В первой половине 1990-х годов покупатель квартиры на вторичном рынке имел высокий шанс нарваться на продавца-мошенника. Но в последние годы, по данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, доля сомнительных сделок на "вторичке" составляет не более 5%. В конце 1990-х повышенные риски сместились в сторону первичного рынка, на котором появились недобросовестные застройщики. В Петербурге последние несколько лет о новых скандалах не слышно, и этим Северная столица выгодно отличается от Москвы: там, по сообщениям СМИ, правоохранительные органы инкриминируют мошенничество в особо крупных размерах десяти строительным компаниям.

Ныне в зоне риска оказались дольщики, вступающие в партнерские отношения с вполне респектабельными застройщиками. "Петербургский рынок строительства жилья не просто переживает стагнацию, он движется в сторону кризиса. Если петербуржцы смогут осознать всю серьезность сложившейся ситуации, поймут, что риски в долевом строительстве за последние полгода значительно возросли, то и количество обращений к страховщикам тоже увеличится", - считает начальник отдела страхования имущества граждан страховой группы "Спасские ворота" Александр Норко.

Однако бум в этом сегменте рынка страхования пока не происходит. Страхователей не утраивает цена продукта, а страховщиков настораживает трудоемкость и рискованность данного вида деятельности. Недавно принятый федеральный закон "Об участии в долевом строительстве...", по-видимому, еще более затормозит движение страховых компаний и клиентов навстречу друг другу.

Поле вспахано

Сегодняшний потенциал петербургского рынка страхования финансовых рисков в долевом строительстве - 150 млн долларов. Но пока в потртфелях страховщиков аккумулировано не более 2% этой суммы

Потенциал этого сегмента страхового рынка достаточно высок. На сегодняшний день в Петербурге, по данным специализированных изданий, на разной стадии строительства находится 6 млн кв. м жилья. Несложно подсчитать, что при средней рыночной стоимости одного квадратного метра строящегося жилья (около 1 тыс. долларов) и традиционных страховых тарифах (2-4% от объема вложенных в строительство средств) в портфелях страховых компаний могло бы лежать около 60 тыс. договоров, сумма премий по которым приближалась бы к 150 млн долларов.

Но практика далеко отстоит от теории. Страховым компаниям удается рекрутировать в качестве клиентов лишь тех участников долевого строительства, кто возводит квартиру за счет взятого в банке ипотечного кредита. В данном случае страхование можно считать условно-добровольным. Банк требует от заемщика застраховать собственную жизнь и здоровье, строящуюся квартиру - от уничтожения, а также риска утраты инвестиций по любым причинам. Выгодополучателем при наступлении страхового случая является банк. Дольщик же остается один на один с собственными рисками и потерями, фактически платя страховщику за спокойствие своего кредитора.

Благодаря неизбежности "тройственного союза" - банк, страховая компания и заемщик - сформировался устойчиво растущий, но очень небольшой сегмент рынка страхования финансовых рисков. По прогнозам, в 2005 году в Петербурге будет выдано около 5 тыс. ипотечных кредитов на приобретение жилья на сумму 4 млрд рублей. На долевое строительство, по оценке специалистов по недвижимости, приходится порядка 30-40% займов. Таким образом, страховщикам, предоставляющим услуги участникам "долевки", удастся собрать, не прилагая дополнительных усилий по продвижению продукта, около 30-45 млн рублей премий.

За лояльность дольщиков, вкладывающих в квартиры собственные средства (а таких - подавляющее большинство), необходимо бороться. Пока успех страховых компаний в этой борьбе весьма умеренный. Страховщики не берутся даже приблизительно оценить объем данного сегмента рынка, ссылаясь на отсутствие информации о положении дел у конкурентов. О количестве заключенных в собственной компании договоров также сообщают неохотно, ограничиваясь фразами вроде "несколько сотен в год" или "до десяти обращений в день" (что, впрочем, неравносильно заключенному договору). Но по косвенным данным можно предположить, что число застраховавших свои риски участников долевого строительства не превышает 1,5 тыс. человек.

Спасибо, не хочется

Участники рынка считают, что петербуржцы полагаются на авось вследствие низкой страховой культуры, свойственной всем россиянам. Встречаясь на специализированных выставках или тематических семинарах с потенциальными покупателями жилья на первичном рынке, мы видим, что зачастую они даже не подозревают, что могут минимизировать свои риски, заключив страховой договор, в один голос утверждают собеседники корреспондента "Эксперта С-З".

Впрочем, низкая страховая грамотность не исчерпывает перечня причин, заставляющих петербуржцев игнорировать страховку. Многих несостоявшихся страхователей пугает ее высокая стоимость. При заключении договора страхования по полному перечню рисков, включающих в себя банкротство застройщика, гибель здания, срыв сроков строительства, задержку сдачи или регистрации объекта, а также всевозможные мошенничества с документами, тариф в большинстве случаев составит 4% от суммы, которой рискует дольщик. Другими словами, речь идет о нескольких тысячах долларов в год. Для сравнения: тариф страхования риска утраты права собственности на жилье, приобретенное на вторичном рынке, составляет 0,7-1% стоимости недвижимости.

Необходимость инвестиций в минимизацию рисков для большинства россиян неочевидна. Во-первых, многие участники интернет-форумов сетуют на то, что неспециалисту трудно оценить юридическую корректность страхового договора и реальность получения по нему выплаты. "Иногда люди крайне недоверчивы, а порой, наоборот, удивительно легковерны. Этим могут пользоваться малоизвестные фирмы, предлагающие привлекательный тариф, но составляющие договор так, что при наступлении страхового случая практически ничего невозможно получить", - подтверждает опасения петербуржцев Александр Норко.

Во-вторых, полезность страхования финансовых рисков дольщиков не подтверждается так же наглядно, как, например, эффективность заключения договора каско при покупке новой машины. Хотя стоимость полиса добровольного автострахования тоже может достигать нескольких тысяч долларов, автовладельцы уверены, что страховка "работает", так как либо сами получали возмещение от страховщиков, либо слышали о таких случаях от знакомых. Напротив, в страховании финансовых рисков при долевом строительстве ощущается дефицит позитивных примеров. Собственно, в багаже СК имеется единственный случай страховой выплаты, когда клиент "Спасских ворот", участвовавший в строительстве квартиры на улице Черняховского, получил от страховщика 18,5 тыс. долларов.

Впрочем, дольщики усмотрели в практическом отсутствии страховых выплат другую сторону: они высоко оценили качество проводимой страховщиками проверки застройщиков и возводимых объектов. "Многие стараются бесплатно использовать страховую компанию в качестве независимого эксперта. Ежедневно к нам приносят до 10 договоров долевого строительства на проверку, и мы заранее знаем, что по большинству из них страховой договор подписан не будет. Обязать клиента мы не можем, лишь предупреждаем, что, экономя на страховке, он принимает неразумное решение, так как даже при самой тщательной экспертизе фактор риска остается", - говорит директор Центра страхования титула страховой компании "Русский мир" Евгений Ярыгин.

Стагнация на петербургском рынке строительства жилья и применение новых схем в долевом строительстве повышают риски дольщиков

Нелегкий хлеб

Большинство страховщиков пока воздерживаются от страхования финансовых рисков в долевом строительстве: это достаточно новый, плохо изученный и крайне трудоемкий бизнес.

На петербургском рынке первичного жилья финансовые риски начали страховать в 2000 году, когда "Первая титульная страховая компания" заключила договоры с дольщиками своего основного акционера, строительной компании "Росстро". За ней последовали "Спасские ворота" (2001 год) и "Русский мир" (2003 год), которые ныне являются городскими лидерами в этом виде страхования. Остальные СК, периодически озвучивавшие намерение предоставлять свои услуги дольщикам, либо так и не вышли в этот сегмент рынка, либо приостановили программы по долевому строительству, либо ограничились участием в схеме ипотечного кредитования.

"Наша компания осуществляет титульное страхование при покупке недвижимости на вторичном рынке. Но от работы на первичном рынке мы пока воздерживаемся: он плохо изучен, непредсказуем, подвержен воздействию многих факторов", - поясняет позицию компании начальник управления розничных продаж страховой группы "УралСиб" Елена Баяндина.

Главная проблема - отсутствие полной и достоверной информации о застройщиках и строящихся объектах. Каждой СК приходится создавать собственную базу данных, используя все доступные источники: официальные сообщения, публикации СМИ, новости в Интернете, сведения, поступающие от участников рынка и дольщиков. "Информация по каждому строящемуся дому может пополняться несколько раз в день. Например, мы узнаем, что на объект приехала проверка, работы приостановлены. Причина пока неизвестна, каковы последствия - тоже. В этом случае мы не просто принимаем информацию к сведению, но адекватно реагируем. В частности, прекращаем заключение новых договоров страхования по этому объекту вплоть до поступления новых сведений", - рассказывает об организации процесса Александр Норко.

Кропотливо аккумулируемые данные позволяют создать полное представление об истории каждого петербургского застройщика, наличии у него судебных дел и штрафных санкций, о выполнении им условий инвестиционного договора аренды земли и так далее. "Мы не создаем ни "черных", ни "белых" списков строительных компаний. Каждый объект, вне зависимости от имени застройщика, проходит тщательную проверку. Мы проверяем, заключен ли договор аренды земли, согласовано ли разрешение на застройку, не было ли распоряжений властей или контролирующих органов о приостановке строительства", - поясняет Евгений Ярыгин.

Выстроенные первопроходцами схемы сбора информации и проверки надежности застройщиков, а также постепенно накапливаемая статистика в скором времени сделали бы страхование финансовых рисков дольщиков привлекательным видом деятельности для остальных СК, что, вероятно, благотворно сказалось бы на тарифах. Но условия игры на рынке внезапно изменились.

Другая игра

Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года федеральный закон "Об участии в долевом строительстве...", по замыслу, должен был стать надежной правовой защитой для дольщиков. Документ предъявлял повышенные требования к финансовой устойчивости застройщиков, предусматривал обнародование данных по каждому проекту и обязательную государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве. Но компании-застройщики сочли требования чрезмерными. Закон, не снабженный механизмом реализации многих норм и лишенный поддержки строительного сообщества, не заработал.

Строительные компании изыскали иные, не подпадающие под действие закона способы привлечения дешевых денег населения. Московские строители остановились на варианте реализации векселей, которые после завершения строительства обмениваются на квартиру. Петербургские компании заключают предварительные договоры купли-продажи, согласно которым до 60% стоимости жилья вносится предоплатой, а сделка по его продаже совершается по окончании строительства.

Оба метода не лишены подводных камней. Вексель может быть погашен деньгами, и строительная компания не нарушит никаких юридических норм. А в петербургском варианте человек, по сути, кредитует не строительство конкретной квартиры, а деятельность застройщика в целом, и также полагается в большей степени на его добропорядочность, чем на нормы права.

По мнению специалистов, альтернативные схемы, изобретенные застройщиками, повышают риски в долевом строительстве. "Требуется дополнительная работа над программами страхования финансовых рисков дольщиков, так как появляется новый страховой случай - невыполнение застройщиком своих обязательств по заключению договора купли-продажи. Пока нет ни статистики, ни судебной практики, которые позволили бы оценить весомость предварительного договора как юридического документа. Поэтому, заключая договор страхования финансовых рисков, можно опираться исключительно на собственное представление о застройщике", - констатирует Евгений Ярыгин.

Временные решения

Ряд банков, занимающихся ипотечным кредитованием, усмотрели выход в сокращении претензий к заемщику. В тех случаях когда квартира приобретается не у посредника, а у надежного застройщика, они не требуют страховать риск утраты инвестиций. К примеру, Промстройбанк, являющийся партнером страховой компании "Русский мир", ограничил свои требования страхованием жизни и здоровья заемщика. Часть рисков кредитующие организации принимают на себя, но одновременно добиваются большей привлекательности кредита, так как страховой тариф снижается до 1%.

Две основные СК, предоставляющие услуги дольщикам, по-разному видят место страховщиков в схеме предварительных договоров купли-продажи. Компания "Русский мир" готова после внесения корректив в формулировки договоров страховать фактически тот же объем рисков. "Вступление в силу 214 закона сделало страхование рисков дольщиков еще более актуальным. Так как применяемые застройщиками схемы увеличивают их риски", - считает Евгений Ярыгин. Компания "Спасские ворота" осторожнее в своих намерениях: она готова продолжать страхование пока только в рамках ипотечного кредитования, одновременно обдумывая возможность взаимодействия с дольщиками.

Впрочем, скорого решения не требуется. В Петербурге пока хватает недостроенных домов, средства на строительство которых привлекались по прежним договорам долевого участия, так что в ближайшие два года поле деятельности страховщиков не сократится. Но импульс развитию данного вида страховой деятельности будет дан только в том случае, если строительному лобби удастся провести через Госдуму поправки к федеральному закону. Долевое строительство в рамках нового закона, предположительно, сделает более прозрачным первичный рынок недвижимости и увеличит ответственность застройщика. Снижение рисков автоматически повысит привлекательность данного сегмента страхового рынка для СК и создаст предпосылки для его быстрого развития.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама