Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Шагреневая кожа класса premium

2006

Эксперты прогнозируют значительное сужение рынка элитного жилья в Петербурге в ближайшие два-три года. Пятен под застройку в традиционных элитных зонах больше нет

Ценовая лихорадка, сотрясавшая рынок жилья Петербурга на протяжении последних девяти месяцев, начинает спадать (рост цен практически прекратился). Значительно упал и спрос: с самой высокой за всю историю рынка 20-процентной отметки активности продаж (доля проданных за месяц квартир относительно суммарного объема находящихся в продаже) до 6-процентного показателя, наблюдавшегося во время стагнации рынка в 2005 году. Эксперты снова говорят о скорой стагнации, хотя и расходятся в оценках сроков ее наступления. Впрочем, дата начала и продолжительность рыночного застоя не так важны, тем более что, как показывает практика, точные прогнозы на рынке недвижимости пока невозможны.

Однако, судя по всему, прогнозируемая стабилизация цен не затронет сегмент элитного жилья. Говоря о перспективах петербургского рынка элитной недвижимости на ближайшие годы, эксперты все чаще используют мрачные краски. Если для строительства типового жилья все-таки имеется некий запас участков, которые могут осваиваться в обозримом будущем (а значит, появится некоторый объем предложения), то потенциал для создания дорогого жилья практически исчерпан. В лучшем случае, отмечают аналитики «Петербургской Недвижимости» – и с ними согласны представители премиальных девелоперских компаний, – в ближайшие два-три года будут появляться «точечные» элитные объекты, не способные повлиять на развитие рынка. Это означает, что сегодняшняя так называемая среднерыночная цена 7 тыс. долларов за квадратный метр элитного жилья (еще совсем недавно средняя московская цена 5 тыс. долларов за квадратный метр в Петербурге казалась недостижимой) – далеко не предел.

Роскошь в деталях

В последние годы рынок элитной недвижимости прочно оброс мифами. Скорее всего, именно поэтому в данном сегменте трудно оценить и объем спроса, и объем предложения (далеко не все, что позиционируется как «элита», является таковой). Есть лишь несколько уже не вызывающих сомнений общих характеристик. Одна из них – местоположение объекта.

Элитное жилье в Санкт-Петербурге может быть расположено либо в «золотом треугольнике» (примыкающая к Дворцовой площади зона, ограниченная набережными Мойки, Фонтанки и Невским проспектом), либо на «островах» (видовая, прибрежная часть Крестовского острова, а также Каменный остров). За квартиры в этих местах покупатели готовы выкладывать любые деньги. Один из последних примеров – недавно построенный дом рядом с аркой Главного штаба, где последняя квартира, по словам представителей компании «Возрождение Петербурга», реализовавшей проект, была продана по цене 18 тыс. долларов за квадратный метр.

Все остальные территории, даже в историческом центре Петербурга, например в районе Сенной площади, не годятся для строительства элитного жилья. Даже высоко ценимые виды на воду далеко не везде будут стоить больших денег: например, набережные Обуховской обороны или Обводного канала потенциальной зоной элитной застройки не назовет даже дилетант.

В силу многих причин, о которых «Эксперт С-З» писал не раз, в Петербурге почти нет идеальных элитных проектов. Как показывает практика, едва ли не каждый объект, позиционируемый в премиум-классе, обязательно имеет какие-нибудь изъяны – либо по местоположению, либо по качественным, техническим характеристикам.

Не стоит забывать и о специфике спроса. Пожалуй, лучшей иллюстрацией неоднородности потребительских предпочтений в элитном сегменте могут служить два примера. Недавно сдан комплекс Omega-House на Песочной набережной (Петроградский район, исторический центр, не считавшийся раньше элитным). По всем характеристикам – роскошные виды из окон, инженерная оснастка здания по последнему слову техники, паркинг на 200 машин, дополнительный сервис (бассейн, тренажерный зал на уровне высококлассных фитнес-клубов, детский комплекс и т.п.) – элитный жилой комплекс. Но там до сих пор остались непроданные квартиры (продажи были открыты в июне 2004 года). И это, заметим, в уже сданном доме, прошедшем госкомиссию, когда оформление документов на получение прав собственности, по идее, должно пройти без сучка без задоринки во всех инстанциях.

В то же время проект «Парадный квартал», реализуемый Строительной корпорацией «Возрождение Санкт-Петербурга» (на месте бывшего военного городка на Кирочной улице, рядом с Таврическим садом), только начал продажи и, по оценкам экспертов, треть квартир в корпусе, сдаваемом в первую очередь, уже продана, хотя проект планируют завершить в 2013 году. Казалось бы, странно: есть уже готовые квартиры на Песочной набережной, а покупатели предпочли, по сути, «бумажное» элитное жилье, но рядом с Таврическим садом. Как подчеркнула заместитель генерального директора по маркетингу и продажам компании «Возрождение Санкт-Петербурга» Ольга Клушина, близость к Таврическому саду вкупе с высококлассной инженерией и расширенной социальной инфраструктурой всего квартала (коммерческих объектов и т.д.) позволяет причислить «Парадный квартал» к категории недвижимости de Luxе.

Именно такие капризы клиентов и определяют специфику рынка элитного жилья, как, впрочем, и любого другого премиального сегмента. Качественные характеристики, основанные на эмоциях и запросах потребителей, для оценки премиальных рынков намного более значимы, чем количественные.

Родимые пятна

В абсолютных цифрах премиум-сегмент петербургского рынка жилья, по оценкам аналитиков «Петербургской Недвижимости», исчисляется примерно 500 тыс. кв. м (из 4,8 млн кв. м строящегося жилья всех категорий). Такая величина, по мнению аналитиков, вполне соответствует масштабам Петербурга. Впрочем, это справедливо лишь с количественной точки зрения. Как только речь заходит о качественных характеристиках (местоположение, уровень инфраструктуры дома, количество опций и т.д.), эксперты сразу говорят о дефиците предложения. Во всяком случае, то, что в Петербурге нет широкого выбора элитных новостроек – как в плане географии, так и по качественно-техническим характеристикам, – уже не подлежит сомнению.

При этом, как выясняется, трудноразрешимой проблемой является как раз спектр адресов. С созданием высококачественной инженерной инфраструктуры дома, всевозможных дополнительных сервисов для будущих жильцов и т.д. – со всем, что относится к профессионализму девелопера, петербургские компании справляются с большим или меньшим успехом.

Понятно, что географическое разнообразие напрямую зависит от количества пятен под застройку. Как известно, дефицит участков под жилищное строительство, а значит и потенциального объема предложения на рынке жилья в Петербурге, стало одним из ключевых факторов взрывного роста цен. Элитному сегменту в этом отношении не повезло больше остальных. Так, руководитель отдела аналитики департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Тамара Попова отмечает: «В традиционных зонах расположения элитного жилья – в „золотом треугольнике“, на Крестовском и Каменном островах, в восточной части Васильевского острова, около Таврического сада и т.д. – мест под застройку практически нет. Можно сказать, что уплотнительная застройка, которая велась в этих районах города, себя исчерпала. Если она и будет проводиться, то лишь непродолжительное время и главным образом за счет „запасов“ застройщиков, оценить которые сложно».

Дефицит пятен под элитную застройку, по словам собеседницы корреспондента «Эксперта С-З», с которой согласны и другие эксперты, привел к сокращению объема предложения в элитном сегменте. А дальше, по рыночной логике, случился рост цен, превысивший в этом году все мыслимые пределы. Если раньше элитное жилье в Петербурге дорожало максимум на 25% в год, то только за первое полугодие 2006 года квартиры высокого класса подорожали на 60% (для сравнения: в массовом сегменте рост цен за тот же период составил 45%).

В традиционных зонах расположения элитного жилья уплотнительная застройка себя исчерпала. Потенциал развития рынка – редевелопмент промзон в историческом центре

Однако главная проблема, сдерживающая развитие рынка дорогого жилья в Петербурге, – отсутствие перспектив сокращения дефицита пятен в традиционных элитных зонах (во всяком случае, в обозримом будущем). «Сегодня все немногочисленные проекты строительства премиального жилья в элитных зонах Петербурга реализуются на участках, полученных девелоперами еще во времена существования инвестиционно-тендерной комиссии, т.е. как минимум два года назад, – говорит директор петербургского представительства компании Knight Frank Николай Пашков. – С тех пор новые участки под строительство элитного жилья в престижных районах не выделялись, точнее, на торги не выставлялись». Добавим, что последний пример строительства элитного жилья в историческом центре Петербурга – упоминавшийся выше дом у арки Главного штаба.

Опрошенные нами представители премиальных девелоперских компаний не питают иллюзий, что в обозримой перспективе городские власти начнут выставлять на торги привлекательные для строительства элитного жилья участки. Хотя, между прочим, администрация декларирует политику освобождения центра Петербурга от ветхих и аварийных зданий, на месте которых могли бы появиться элитные жилые дома. Причины известны: юридические тонкости, связанные с правами собственности, статус зданий, до сих пор не решенная проблема компенсации затрат девелоперов на расселение жильцов «реконструируемых» объектов, градостроительные особенности. В этой связи примечательно высказывание председателя КГИОП Петербурга Веры Дементьевой в недавнем интервью «Эксперту С-З»: «Если здание признано аварийным на 100%, но имеет статус памятника, получить разрешение на его снос и новое строительство на этом месте будет непросто». Заметим, что памятники разных уровней как раз и сконцентрированы в традиционных зонах элитной застройки. И даже если девелоперы не претендуют на исторически и архитектурно ценные здания, реализация проектов на месте рядовых ветхих строений по соседству с памятниками значительно затруднена.

Таким образом, появление в скором времени на рынке крупных элитных проектов (таких как «Парадный квартал», предполагающий строительство элитного мини-города, или комплексный проект «Набережная Европы»), благодаря которым может существенно увеличиться объем предложения, практически всеми экспертами безоговорочно ставится под сомнение. «В ближайшие два-три года и без того скудный рынок элитного жилья Петербурга еще более сузится», – мрачно резюмирует директор департамента «Продажи квартир V.I.P.» агентства недвижимости «Бекар» Леонид Рысев.

Новые горизонты

Впрочем, в сложившейся ситуации, сколь бы мрачной она ни выглядела, можно говорить лишь о временном сокращении рынка элитного жилья в Петербурге. Понятно, что девелоперские компании, особенно работающие в премиальном сегменте, рано или поздно найдут способы развивать свой бизнес, попутно оказывая влияние и на весь рынок.

Одним из способов решения проблем с пятнами, который одновременно является общерыночным трендом, можно считать смещение девелоперской активности из традиционных зон элитной застройки на прилегающие к ним территории. «Сегодня уже отчетливо видно, что традиционные зоны элитной застройки значительно расширились», – констатирует Николай Пашков. По мнению Пашкова, с которым согласны и другие наши собеседники, в настоящее время одной из новых элитных зон становятся набережные Малой Невки на Аптекарском острове (там уже реализованы и достраиваются несколько проектов элитных жилых комплексов). Формируется элитная зона на Петроградской стороне, в видовых и примыкающих к реке местах. Директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский в качестве потенциальных зон элитной застройки называет также территории около Смольного собора.

Наконец, одним из самых перспективных для развития рынка элитного жилья эксперты считают Петровский остров, который сейчас активно освобождается от промышленных предприятий. В последнее время там продано несколько участков. Одна из последних сделок – покупка компанией «Ленстройматериалы» завода «Алмаз», занимающего 16 га. Представители компании заявляют, что планируют оптимизировать промышленные площади завода: часть территории будет освобождена (впрочем, эксперты полагают, что, скорее всего, производство будет вынесено на другую площадку) и на ней могут быть реализованы в том числе и проекты строительства элитного жилья.

Стоит отметить, что новые элитные адреса – это в основном участки, приобретенные девелоперскими компаниями у собственников промышленных предприятий. Именно в редевелопменте промышленных зон, расположенных в историческом центре, и эксперты, и представители строительных компаний видят потенциал развития рынка дорогого жилья. «В перспективе активно будут развиваться набережные – Выборгская, Свердловская, Синопская и т.д. – территории, занятые сейчас промпредприятиями. Рано или поздно на их месте появятся современные кварталы и комплексы, где совмещены жилье, офисные и торговые площади», – прогнозирует Эдуард Тиктинский.

Впрочем, сейчас нельзя точно сказать, когда на перечисленных выше, а также других «видовых» промышленных территориях появится элитное жилье в качестве предложения для рынка. Во-первых, вопросы приобретения промышленных территорий или самих предприятий весьма болезненны. «Директора многих наиболее интересных с точки зрения редевелопмента предприятий – это люди старой закалки, – делится наблюдениями Эдуард Тиктинский. – Предложения девелоперских компаний о продаже участков или даже о помощи в организации вывода промышленного производства на другую площадку некоторые из них воспринимают очень подозрительно, опасаясь, что предлагаемый девелоперский проект сведется к банальному рейдерству. Убедить таких директоров в том, что у девелопера благие намерения, может компания, имеющая безупречную репутацию, а также значительные финансовые средства, чтобы действительно помочь осуществить переезд промпредприятия и реализовать проект». По мнению Тиктинского, партнерство его холдинга с инвестиционным фондом Deutsche Bank как раз и дает необходимый набор аргументов для ускорения совершения сделок по приобретению промтерриторий.

Еще одна причина длительного превращения купленных участков в зоны элитного жилья заключается в том, что, как правило, пятна покупаются в собственность девелоперских компаний. Соответственно, имея участок в собственности, компания может сама регулировать сроки реализации проекта. Другими словами, она будет ориентироваться на эффективность реализации и последующей продажи квартир, а не на установленные администрацией города сроки, как в случае получения пятен на торгах и т.д. Все это также вписывается в одну из последних тенденций рынка элитного жилья – начало продаж квартир в домах на высокой стадии строительства. Это позволяет продавать товар по более высокой цене, чем на «бумажной» стадии. А покупатели получают возможность «потрогать товар руками», убедиться в его качестве, соизмерить свои запросы с реальностью.

Санкт-Петербург

«Эксперт Северо-Запад» №39 (293)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама




    Инстаграм как бизнес-инструмент

    Как увеличивать доходы , используя новые технологии

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».

    Альфа-банк меняет карты

    Альфа-банк приступил к полному обновлению своей линейки дебетовых карт — новая линейка вступила в силу 25 сентября. Флагманским продуктом в ней станет Альфа-карта

    Российский IT - рынок подошел к триллиону

    И сохраняет огромный потенциал роста. Как его задействовать — решали на самом крупном в России международном IT-форуме MERLION IT Solutions Summit

    Химия - 2018

    Развитие химической промышленности снова в приоритете. Как это отражается на отрасли можно узнать на специализированной выставке с 29.10 - 1.11.18

    Опасные игры с ценами

    К чему приводят закупки, ориентированные на максимально низкие цены

    В октябре АЦ Эксперт представит сразу два рейтинга российских вузов

    Аналитический центр «Эксперт» в октябре представит сразу два рейтинга российских вузов — изобретательской и предпринимательской активности.

    Эффективное управление – ключ к рынку для любого предприятия

    Повышение производительности труда может привести к кардинальному снижению себестоимости продукции и позволит российским компаниям успешно осваивать любые рынки


    Реклама