Скорректировать мечту

Тема недели
Москва, 14.07.2008
«Эксперт Северо-Запад» №28 (376)
Амбициозные планы наводнить Петербург небоскребами и подземными автостоянками разбиваются о технические возможности и неблагоприятную геологию города

Характерный пример несоответствия мечты и реальности демонстрируют проблемы со строительством второй сцены Мариинского театра. Кризисная ситуация с реализацией проекта Доминика Перро была акцентирована во время недавнего визита в Петербург нового министра культуры Александра Авдеева. На Мариинке-2 поработало уже несколько проектных организаций. Каждая предлагала свою технологию строительства второй сцены – объекта, сложного и в архитектурном, и в технологическом отношении. Проекту несколько лет, но вырасти из земли ему пока не удается.

Множество заявленных в Петербурге частных, городских и федеральных проектов тормозятся из-за технических и геологических проблем в виде слабых грунтов и обильных подземных вод. В то же время в нашем регионе отсутствует опыт применения адекватных технологий подземного и высотного строительства, а исследования грунтов на начальном этапе проекта проводятся весьма небрежно. Соответственно, технические проблемы оборачиваются в конечном итоге увеличением сроков строительства и удорожанием проекта. Налицо неумение соизмерять мечты и реалии.

Под землей…

Опыта подземного строительства в Петербурге до сих пор нет, если не считать полузаглубленных гаражей в отдельных проектах. Нет и нормативной документации. Многие технологии, которые применяются за рубежом и в Москве (нам любят ставить ее в пример по части подземных паркингов), использовать в Петербурге невозможно в силу местной геологии.

Общая беда для Петербурга, особенно центральной его части, вдоль и поперек перерезанной реками и каналами, – рыхлые грунты, пропитанные влагой. Водоупор (твердый слой почвы, который должен служить основанием для фундаментов) зачастую располагается на большой глубине – до 100 м. Чтобы возвести тяжелое сооружение, надо обязательно забить сваи в водоупор.

Следуя опыту перенаселенных европейских мегаполисов, в последние годы ни один громкий проект в Петербурге не обходится без подземного строительства. Но красивый чертеж на бумаге сталкивается с суровой реальностью, после чего планы приходится корректировать. Мариинка-2 могла бы стать счастливым исключением, если бы на стадии технической проработки проекта у заказчика – Северо-Западной дирекции по строительству, реконструкции и реставрации – не возникла идея загнать под землю парковки для автомобилей и склады декораций. В связи с этим понадобилось докопаться до водоупора. В районе строительства водоупор располагается в 20 м от поверхности земли – не слишком глубоко по местным меркам. Но предварительные изыскания на участке не предполагали подземного строительства, поэтому выполнялись не слишком тщательно. Напрасно.

Проектировщики получили ожидаемый сюрприз. Из Крюкова канала просачиваются грунтовые воды, поэтому для подземного паркинга понадобился герметичный котлован. В мире существует несколько соответствующих технологий. Разорвав договор с автором проекта, первый руководитель заказчика Андрей Кружилин предложил использовать в качестве стен котлована замороженный грунт. Это дорогостоящая технология, против которой выступил очередной генеральный проектировщик – генеральный директор ЗАО «НПО „Геореконструкция – Фундаментпроект“» Алексей Шашкин. Он настаивал на сооружении стены из шпунтов, которая бы отрезала грунтовые воды от котлована, словно занавес. Идея временно победила, а ее противника Андрея Кружилина отстранили от работы. Однако когда стали забивать шпунты, выяснилось, что почва богата валунами, которые мешают шпунтам двигаться строго перпендикулярно. То есть обеспечить герметичность котлована таким способом оказалось невозможно. Генпроектировщика также заменили.

Сейчас на объекте работает ОАО «КБ высотных и подземных сооружений», которое собирается применить новую технологию BIM (building information model – цифровая модель здания), обеспечивающую синхронную работу архитекторов, конструкторов и инженеров. А вице-президент Российской академии архитектуры и строительных наук Вячеслав Ильичев предложил метод укрепления котлована: его следует рыть слоями, укрепляя каждый специальными конструкциями. Только после укрепления можно убирать грунт и бетонировать участок. Возможно, такое решение окажется адекватным. Но даже в этом случае серьезная задержка с реализацией проекта Мариинки-2 налицо.

Следующей жертвой моды на подземное строительство может стать Новая Голландия, где задумано создать многофункциональный комплекс – разумеется, с подземной автостоянкой. По расчетам, для этого придется соорудить стену в грунте на глубину 30 м. Ожидается, что при этом понизится уровень грунтовых вод. Вместе с тем строители обязаны сохранить некоторые старые корпуса, возведенные на деревянных сваях. Подземный паркинг спроектирован всего в полутора метрах от складов. Понижение грунтовых вод приведет к деформации и, возможно, разрушению свай. Об этом заявляли и автор проекта межевания Новой Голландии Вениамин Фабрицкий, и заместитель директора НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик. Видимо, придется принимать дополнительные меры, что, как и в случае с Мариинкой-2, затянет реализацию проекта и удорожит его.

Активно продвигается еще один проект подземного строительства – под площадью Восстания. ООО «Адитум» собирается организовать под землей трехуровневый многофункциональный комплекс площадью 80 тыс. кв. м.

Несколько лет назад, когда и концепция проекта, и инвестор были иными, строители шепотом называли стоимость 1 кв. м будущего паркинга под землей – 12 тыс. долларов при себестоимости наземного строительства на тот момент примерно в 1 тыс. долларов. Во что проект обойдется в действительности и на сколько лет он затянется (создав гигантские транспортные проблемы), доподлинно неизвестно.

…на земле…

Строительство в историческом центре Петербурга предполагает большую осторожность. Старейший строитель города депутат петербургского Законодательного собрания Владимир Гольман объясняет: здания в центре построены на деревянном лежневом основании. Первоначально оно располагалось ниже уровня подземных вод, но впоследствии из-за строительства канализационных коллекторов и метрополитена вода стала уходить. В результате дерево подвергается воздействию воздуха и бактерий, которые разрушают сваи. По данным заведующего кафедрой геотехники Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета профессора Рашида Мангушева, за время существования Петербурга уровень подземных вод опустился на 1,5 м. Лежни сгнили, здания получили осадку. «Чуть что – трещины идут», – озабочен Владимир Гольман.

Примеров деформации соседних домов при реконструкции или застройке лакун достаточно много. Например, строительство дома на Мичуринской улице по проекту Марка Рейнберга с применением современнейших технологий вызвало разрушение соседнего. В результате инвестору – компании «Евросиб» – пришлось его купить и реконструировать. Аналогичная история произошла при реконструкции гостиницы «Невский Палас». Проблемы возникали и при реконструкции бывшего кинотеатра «Балтика» на Васильевском острове. Во всех подобных случаях приходилось заниматься или реконструкцией соседних домов (просто усилить фундаменты – значит обойтись малой кровью), или их вынужденным выкупом, или сносом, если спасти объект нельзя.

Слабые местные грунты не пощадили даже Исаакиевский собор. Он дал не только осадку (0,15 мм в год), но и крен. В числе причин деформации творения Монферрана специалисты уверенно называют ремонтные работы на соседних улицах.

Регулярный мониторинг соседних зданий помогает мало – от измерения температуры больной не вылечивается. По мнению Владимира Гольмана, необходимо заняться усилением фундаментов и перекрытий зданий в исторической части города. Специалисты полагают, что необходимо ограничить новое строительство в исторической части: это просто-напросто опасно.

…в небесах…

У высотного строительства проблемы аналогичные. То же отсутствие нормативной документации и практического опыта, те же слабые грунты и не слишком доскональные предварительные исследования. Дополнительный «антибонус» – отсутствие строительной техники, предназначенной специально для сооружения небоскребов. Местные застройщики только начинают вкладывать средства в приобретение дорогой спецтехники.

Даже не слишком высокие по мировым меркам здания в Петербурге приживаются не везде. Достаточно вспомнить многострадальный дом в Шипкинском переулке, который через некоторое время после сдачи в эксплуатацию напоминал Пизанскую башню, или разрушение типовых общежитий на Двинской улице. Специалисты утверждали, что в первую очередь виноват неудачный проект. Где гарантия, что здания значительно большей высоты будут возводиться только по удачным проектам?

Технологии высотного строительства известны, и инвесторы способны их купить. Но опыт и специалисты к технологиям не прилагаются…

Для сооружения «Охта-центра» решено нанять арабскую компанию Arabtech, которая возводит высотные здания в Арабских Эмиратах. У компании есть опыт строительства подземной части, но нет опыта работы на местных грунтах. К чему приводят подобные «ножницы», нетрудно представить, если вспомнить муки иностранных специалистов, которые устраняли аварию на Кировско-Выборгской линии Петербургского метрополитена. При громадном опыте метростроевцев работы периодически останавливались: стены не выдерживали испытания на гидроизоляцию. Чтобы устранить размыв, потребовалось восемь с половиной лет.

...и на море

Очередной городской «хит» – проект «Морской фасад» – громадный комплекс, возводить который задумано на намывных территориях. Технологии намыва и опыт их применения в Петербурге есть – часть города стоит на намывных землях. Но раньше сформированные территории сначала простаивали 20 лет – ждали, пока стабилизируются грунты. Только после этого начиналась застройка.

Нынешний проект не предусматривает столь длительного перерыва. Например, столичная Группа компаний ПИК в июне приобрела 63,4 га намывных территорий, где собирается возвести 1,3 млн кв. м жилья. Причем, по заявлению вице-президента ГК Сергея Канаева, предполагается, что первые объекты будут сданы в эксплуатацию уже через два с половиной года.

Судя по объему инвестиций (3 млрд долларов), здания будут с большим количеством этажей. Если не ждать, пока осядет грунт, а начинать строить незамедлительно, необходимо бить свайное поле на большую глубину, даже если сооружать не слишком высокие здания. Но если речь идет о высотных домах, глубина свайного поля должна быть примерно такой же, как и высота надземной части. Аналогичного опыта в Петербурге тоже нет, поэтому подсчитать заранее затраты на подобное строительство пока не получается.

Дорогого стоит

Яркий пример удорожания проекта и затягивания сроков строительства – новый стадион «Зенита» на Крестовском острове в Петербурге, на месте снесенного Кировского. Сооружение возводится на насыпной территории и предполагает использование тяжелых железобетонных конструкций. Чтобы грунт смог их выдержать, необходимо вбить 10 тыс. свай на глубину 25 м. Это соответствует высоте десятиэтажного дома.

Об удорожании проекта еще в прошлом году заявлял Виталий Мутко (на тот момент – президент Российского футбольного союза), объясняя это сложными условиями работы – слабыми грунтами. Пока проект оценивается в 6,7 млрд рублей. Генеральный директор компании «Авант» (подрядчик строительства стадиона) Григорий Фельдман до заключения Главгосэкспертизы, которое случится в августе, новую сумму не называет, однако предстоящего удорожания не отрицает. По мнению специалистов, стоимость проекта может вырасти до 13-14 млрд рублей, а срок строительства отодвинется до 2010 года.

Мариинскому проекту удорожание не грозит – по крайней мере, так утверждает вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. Проект по-прежнему оценивается в 9,5 млрд рублей. Зато у специалистов есть сомнения в том, что сооружение получится таким, как его задумал Доминик Перро. Чем больше технических накладок, тем строительство дороже и тем меньше средств остается на архитектурную часть.

Цена компромисса

Современные технологии позволяют построить что угодно – любой высоты и на любой глубине. Были бы деньги. В Китае и ОАЭ (Дубай) сооружение 700-метровых зданий стало почти заурядным явлением, даже появилась идея построить здание высотой в километр. Высотное строительство уместно в маленьких и при этом густонаселенных странах, таких, например, как Япония или ОАЭ, где, кстати, небоскребы строятся на намывных островах. Но надо ли любой ценой возводить 400-метровые небоскребы в России, располагающей громадными территориями, которые не вовлечены в какой бы то ни было оборот? По словам заместителя председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктора Полищука, на выставке MIPIM в Каннах российские инвесторы представляли проекты (готовые и на стадии разработки) по строительству 300-метровых зданий в таких городах, как Сургут и Ханты-Мансийск. Зачем небоскреб городу, где все население – 50 тыс. человек? Менее населенная Европа идет другим путем. Например, в Нидерландах осушены с помощью строительства дамбы (а не дноуглубительных работ и намыва) большие территории, на которых построены целые города, возделываются поля. Хотя эта земля дорогая, строят на ней только малоэтажные дома.

Кроме того, остаются не до конца проясненными вопросы технической эксплуатации высотных и подземных сооружений. Если с безопасностью и лифтовым хозяйством все более или менее ясно, то, например, проблемы вентиляции и кондиционирования (отдельные части систем находятся на разной высоте, и на них, соответственно, действуют разные температуры) пока не поддаются решению. По мнению Виктора Полищука, уже через 10-15 лет из-за эксплуатационных проблем новые высотные дома обветшают. Ремонт такого здания – более дорогое и сложное мероприятие, чем реконструкция обычных домов. Полищук считает массовое высотное строительство тупиковым вариантом.

Директор Центра экспертиз ЭКОМ в Петербурге Александр Карпов в интервью электронному изданию Restate также высказал опасение по поводу высотного строительства: «Даже будучи удалены от центра на безопасное расстояние, районы высотной застройки сами по себе создают среду, полную рисков. Они полностью зависимы от энергоснабжения и цен на энергоносители. Обвал платежеспособности превращает их в районы-призраки, которые не только не приносят прибыли, но и высасывают из окружающего города средства на поддержание безопасности неработающих инженерных конструкций. Если здание „Газпром-сити“ будет по недоумию построено, мы еще увидим его с немытыми и выбитыми стеклами».

У подземного строительства свои «изюминки». Для начала – подсчитать затраты на него невозможно, поскольку неприятные сюрпризы в процессе непредсказуемы. Нужны средства на отмывку грунта и установку конструкций, на серьезные научные обследования, возможные усиления фундаментов окружающей застройки, возможную реконструкцию соседних домов, включая расселение жильцов. По мнению экспертов, речь может идти даже не о десятках, а о сотнях миллионов, которые вряд ли стоит закапывать в землю ради сотни-другой парковочных мест.

Всегда возможны компромиссы. Проще всего потратить огромные средства, если они есть, если их не жаль и если очень хочется удовлетворить амбиции. Разумнее, хотя и сложнее, скорректировать мечту, чтобы было инвестору не обидно и городу хорошо.

Санкт-Петербург

Дежа-вю

Главный архитектор Ленинграда Геннадий Булдаков в докладе на всесоюзном научно-техническом совещании «Планировка и застройка исторических городов» в июне 1978 года произнес следующее:

«Застройка города осуществлялась с середины XIX века без какого-либо подобия Генерального плана. Плотность застройки жилых кварталов нередко достигала 75-80%. В угоду богатым застройщикам безжалостно вырубались сады и парки. Безудержное стремление использовать под застройку любой свободный участок и строительство подчас безликих и невыразительных по своей архитектуре зданий нанесло большой ущерб многим историческим памятникам архитектуры и архитектурным ансамблям. Фасады Адмиралтейства со стороны Невы оказались закрыты доходными домами. Серьезно пострадали районы Биржи, Инженерного замка, Таврического дворца, Александро-Невской лавры, площадей Островского, Ломоносова и др.».

Информация к размышлению

• С каждым следующим уровнем подземного сооружения стоимость строительства возрастает на 30%, а при сложных геологических условиях – еще больше.

• Некоторый опыт подземного строительства имеет Москва. Но даже в относительно благополучной (в геологическом смысле) столице себестоимость подземного строительства в двас половиной раза дороже, чем наземная часть проекта. Строительство подземного торгового комплекса «Охотный Ряд» площадью 62 тыс. кв. м обошлось в 350 млн долларов.

В Москве к 2011 году планируется ежегодно сдавать в эксплуатацию до 3 млн кв. м подземных сооружений. Это примерно 15% в общем объеме застройки.

• Компания «Открытые инвестиции» отказалась от строительства подземного торгового центра под площадью Восстания в Петербурге после того, как провела изыскательские работы. Зыбкие грунты делают предприятие весьма рискованным и, соответственно, дорогим. Речь идет о сотнях миллионов долларов. Окупить такие вложения можно только за несколько десятков лет.

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №28 (376) 14 июля 2008
    Градостроительство
    Содержание:
    Скорректировать мечту

    Амбициозные планы наводнить Петербург небоскребами и подземными автостоянками разбиваются о технические возможности и неблагоприятную геологию города

    Реклама