Во власти кольца

Экономика и финансы
Москва, 14.07.2008
«Эксперт Северо-Запад» №28 (376)

В течение двух лет, прошедших после открытия движения по восточному участку Кольцевой автодороги (КАД) вокруг Санкт-Петербурга, наблюдается весьма бурное развитие прилегающих к ней территорий. Как мы уже отмечали (см. «Кольцо роста», «Эксперт С-З» №20 от 29 мая 2006 года), строительство магистрали стало реальным фактором развития рынка коммерческой и жилой недвижимости, стимулировав освоение сотен гектаров ранее невостребованных территорий – неэффективно используемых сельхозугодий, заброшенных пустырей, ведомственных земель. И хотя властные структуры города и области стремятся регулировать градостроительную деятельность, их влияние достаточно ограниченно. Практически вся земля, примыкающая к КАД, к тому времени, когда стало возможным ее освоение, оказалась в частных руках, и бизнес в целом самостоятельно выбирает оптимальное использование участков.

Решение завершить строительство западного полукольца к 2010 году (вместо 2012-го), принятое в конце прошлого года руководством Минтранса РФ (в том числе под влиянием губернатора Валентины Матвиенко), способствует еще более интенсивному развитию территорий в зоне КАД. Открытие движения по всему кольцу существенно увеличит пропускную способность магистрали, сделав ее еще привлекательнее для размещения объектов недвижимости, особенно торгово-развлекательных и офисных комплексов (а на некотором удалении – и жилых массивов). О качественном развитии рынка свидетельствует и расширение функционального набора строящейся недвижимости (в первую очередь девелоперы занялись созданием складов и торговых комплексов). Заявлены новые форматы, собственники больших территорий делают попытки их комплексного развития.

Дорогая выдержка

С начала 2000-х годов стоимость земель в зоне КАД, по оценкам экспертов, выросла в среднем в 20 раз. Тем не менее применительно ко всем территориям КАД предложения, появляющиеся на вторичном земельном рынке, на три-пять лет опережают строительство самой магистрали. Прежде чем обрести конечного инвестора, многие участки проходят через две-три перепродажи.

Генеральный директор ОАО «КАД-Ленобласть» (девелоперская компания имеет статус уполномоченной структуры администрации Ленинградской области по согласованию градостроительной документации по проектам на территориях вдоль восточного полукольца) Владимир Рыбальченко отмечает, что «очень удобные и хорошие земли, предназначенные прежде всего для торговли, стоят 100 евро и более за 1 кв. м, а менее привлекательные, но интересные, к примеру, для логистики – порядка 100 долларов». По оценкам директора по консалтингу Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, в настоящее время цена земли у развязок с КАД может достигать 200-300 долларов, а на некотором удалении от них – 100-150 долларов: «Земли сельхозназначения могут быть на несколько десятков долларов дешевле – изменение их статуса, как правило, стало просто делом техники».

Наибольшая динамика цен на землю наблюдается на юге КАД и в районе начинающегося строительства западного полукольца. «По стоимости земли около КАД юг быстро догоняет север и восток, где цены зачастую баснословные, – говорит руководитель группы оценки недвижимости ООО „Институт проблем предпринимательства“ Алексей Шаскольский. – Сейчас темпы роста цен на юге заметно превышают темпы в других районах. Стоимость земли растет не только в Петродворцовом районе, где сказывается близость Константиновского дворца, но и в Ломоносовском районе в связи с будущим развитием портовых проектов. По нашим оценкам, на участках, интересующих в том числе западные инвестиционные фонды, за последние полтора года мы видим рост цен на землю в два раза». Как отмечает Игорь Лучков, в районе западного полукольца еще четыре-пять лет назад было выкуплено 80-90% потенциально интересных для девелоперов земель, но из-за явно завышенных цен (некоторые продавцы даже для логистики предлагают землю по 300 долларов за 1 кв. м) пока нет большого объема сделок.

«Свободной земли на первой линии КАД уже практически нет, – констатирует Владимир Рыбальченко. – Фактически единственное свободное пятно для комплексного освоения (исключающее, впрочем, многоэтажную застройку) – участок площадью 120 га по обе стороны дороги Кудрово – Новосергиевка, из которых 25 га займет бизнес-парк Setl City. Все хорошие участки или в процессе освоения, которое может затягиваться из-за решения инженерных вопросов, по-прежнему самых сложных, или в процессе продажи». «Да, есть впечатление, что разобраны почти все сколько-нибудь привлекательные территории, но есть собственники земли, явно нацеленные на то, чтобы с выгодой уступить ее желающим», – отмечает Алексей Шаскольский. Примечательно, что, по мнению Игоря Лучкова, на востоке и юге КАД пока не более 20% земель имеют реальных инвесторов, занимающихся их освоением. Эксперты отмечают, что сегодня наиболее интересны (прежде всего – для реализации крупных проектов) предлагаемые на продажу земли сельхозпредприятия «Приневское» и совхоза «Бугры» (говорят, что значительную часть земель «Бугров» якобы контролирует бывший вице-губернатор и председатель Комитета по строительству Петербурга Виктор Локтионов). Речь идет примерно о 400 га на востоке и северо-востоке КАД.

Придорожные парки

По оценкам специалистов компании Praktis СВ, находящиеся сейчас в работе проекты предусматривают создание около КАД более 1,5 млн кв. м офисных площадей, свыше 1 млн кв. м – складских и более 500 тыс. кв. м – торговых. Доминирование (по объемам возводимых площадей) проектов офисной недвижимости свидетельствует о тенденции к децентрализации деловой жизни. И в первую очередь это выражается в перемещении новых проектов бизнес-центров не просто на окраины города, а именно к КАД. «В настоящее время главная составляющая успешных офисных проектов класса „В“ – транспортная доступность, – говорит управляющий партнер АРИН Игорь Горский. – Центр города задыхается, и весьма перспективной альтернативой станет размещение офисов вдоль КАД. Причем определяющим будет тяготение новых бизнес-центров к радиальным въездам и выездам из города, имеющим пересечения с КАД, а не просто к северным или южным участкам Кольцевой».

Директор по консалтингу Praktis СВ Алексей Чижов отмечает, что отражением этой тенденции являются несколько заявленных проектов бизнес-парков: «Это новый для питерского рынка формат, предполагающий малоэтажную застройку с профилирующей офисной функцией и развитой инфраструктурой. Преимущество положения таких объектов на КАД кроме наличия крупных свободных участков – возможность организации больших открытых парковок и хорошая транспортная доступность по сравнению с офисами в центре».

Первым в Петербурге проектом бизнес-парка, к реализации которого недавно приступила компания Setl City, станет комплекс площадью около 150 тыс. кв. м у пересечения КАД с Мурманским шоссе, рядом с поселком Кудрово и построенным IKEA комплексом «МЕГА-Дыбенко». Предполагается возведение 10-12 офисных зданий высотой шесть этажей, площадью 12-13 тыс. кв. м каждое, располагающих сопутствующей социально-коммерческой инфраструктурой (конференц-залы, рестораны, представительства банков и страховых компаний и т.д.). Строительство первой очереди (60-70 тыс. кв. м) начнется в конце 2008-го и должно завершиться в 2010 году.

Примечательно, что Setl City, являясь девелопером проекта, будет выступать в качестве инвестора совместно с малоизвестным на рынке ООО «Дороги Северо-Запада». В конце 2006 года эта компания приобрела на торгах почти 75% принадлежавших администрации Ленобласти акций ОАО «КАД-Ленобласть» (одним из активов которого, возможно, и был выбранный для строительства бизнес-парка участок в районе Кудрово). Бизнес-парк появится рядом с масштабным жилым комплексом в Кудрово, девелопером и инвестором которого также является Setl City (на территории 110 га планируется построить более 1 млн кв. м жилья), и в этом случае в решении вопросов приобретения земли участвовала «КАД-Ленобласть».

Специалисты Setl City и входящей в холдинг Setl Group компании Praktis СВ, готовившие концепцию бизнес-парка, настолько уверены в перспективности нового формата, что прорабатывают возможность строительства еще одного такого комплекса – в районе пересечения КАД с Пулковским шоссе. Крупный проект бизнес-парка был заявлен и московской компанией «Регионы-Девелопмент» – на территории 36 га на пересечении Шафировского и Индустриального проспектов (тоже около КАД).

Однако некоторые эксперты считают, что по крайней мере на юге города, в районе Пулковского шоссе и формирующихся около аэропорта «Пулково» деловых зон, в ближайшее время может наступить перенасыщение офисной недвижимостью. Как известно, здесь уже реализуются проекты «Аэроплаза» (32 тыс. кв. м), Airportcity (40 тыс. кв. м), «Адамант-Парк» (около 100 тыс. кв. м), офисного центра на улице Пилотов (50 тыс. кв. м).

Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов, компания которого, по сути, первой в Петербурге создала бизнес-центр у КАД («Обухов-Центр» класса «В+» располагается на площадке, приобретенной у Обуховского завода), настроен весьма скептически: «На мой взгляд, перенос бизнес-центров на КАД – бессмысленное мероприятие. У меня нет проблем с заполнением бизнес-центра просто потому, что он находится в уникальном для КАД месте, рядом со станцией метро. Иначе я не стал бы строить на КАД, ведь большинство работающих в офисах пока пользуются общественным транспортом. А как будут заполнять бизнес-центры в Пулково-2, я не представляю. Тем не менее желаю успехов всем, кто хочет строить на КАД».

С оглядкой по сторонам

Строительство торговых комплексов, начавшееся в зоне КАД два-три года назад, будет продолжаться, но, как считают эксперты, без особо бурной динамики. К примеру, на восточном полукольце, по мнению Владимира Рыбальченко, спрос на объекты торговой недвижимости удовлетворен уже на 70-80% за счет крупных ритейлеров (особенно в составе комплексов «МЕГА-Парнас» и «МЕГА-Дыбенко»). «В последнее время нам стало поступать гораздо меньше заявок на приобретение участков на КАД для торговли, как, впрочем, и для логистики, – отмечает Владимир Рыбальченко. – Наверное, говорить о насыщении в этих сегментах еще рано, но инвесторам по крайней мере нужно быть осторожнее, чтобы не построить невостребованные затем объекты». Очевидный перебор с торговлей наблюдается на юге, на Пулковском шоссе (его уже называют кладбищем гипермаркетов), а также отчасти на севере, у развязок с КАД.

Показательный пример – ситуация с проектом строительства холдингом «Адамант» многофункционального комплекса «Осиновая роща» на пересечении КАД с Выборгским шоссе. На территории площадью около 50 га, приобретенной задолго до открытия в 2006 году «МЕГА-Парнаса», холдинг планировал построить комплекс площадью около 150 тыс. кв. м (за свои средства были построены подстанция 110 кВ, виадук, выполнена вся инженерная подготовка участка). И хотя руководители «Адаманта» были уверены, что комплекс «станет самостоятельным центром притяжения», решили не рисковать и приостановить проект. «Сейчас у нас есть частичное понимание развития территории, – поясняет генеральный директор ЗАО „Адамант“ Дилявер Меметов. – На площадке мы разместили производство Российской стекольной компании, входящей в состав холдинга, к концу года планируем завершить строительство торгового комплекса площадью 40 тыс. кв. м. Сейчас мы занимаемся привлечением арендаторов, и пока преждевременно говорить о концепции комплекса, но он точно не будет конкурировать с „Максидомом“, который построен рядом на подготовленной нами территории».

Сдерживающим фактором развития торговли на КАД, по мнению Алексея Шаскольского, оказывается консервативная инертность потребителей: «Западные девелоперы, в частности IKEA, действуют исходя из классического представления, что встреча продавца и демократичного массового покупателя должна происходить в таких местах, как КАД. Но наши люди медленно привыкают ездить на окраины в торговые центры, чтобы спокойно заполнять багажники машин, многие по-прежнему хотят испытывать „чувство локтя“». Игорь Горский полагает, что торговля в зоне КАД будет развиваться в первую очередь за счет жесткого сегментирования: «Конечно, бесполезно строить через каждые два километра такие комплексы, как „МЕГА“ или „Максидом“, но есть много сегментов, которые могут быть востребованы, – условно говоря, специализированные магазины, торгующие яхтами, спортивными самолетами и т.п. По мере появления у КАД крупных жилых массивов станут пользоваться спросом и объекты развлечений, не входящие в состав торговых комплексов».

Пока из специализированных торговых сегментов активнее всего развиваются автодилерские центры. Так, в конце прошлого – начале нынешнего года холдинг «Стратегия Роста» открыл в Кудрово центры компаний «Победа Моторс» и «Капитал Авто Кудрово» (третий центр планируется открыть в нынешнем году). Компания «Атлант-М Балтика» также в Кудрово начала строительство мультибрендового центра, который займет 16 га. В Уткиной Заводи, на востоке КАД, совладелец дилерского центра «Олимп» Евгений Войтенков намерен построить на участке 26 га автоцентр по продаже всех видов автомобилей Mercedes (в том числе спецтехники и автобусов). Обрастает дилерскими центрами и «МЕГА-Парнас» – свои проекты здесь реализуют «Петровский автоцентр», «Капитал Авто», а «Аксель Групп» в течение трех лет намерена построить автодилерскую деревню (на участке 10 га разместится пять-семь автосалонов).

Складская недвижимость, как полагают эксперты, и в дальнейшем будет тяготеть в основном к южному, а также к западному направлениям. Хотя уже сегодня очевидно, что перенасыщены складскими комплексами район Московского шоссе и зона Шушар (здесь на разной стадии реализации находятся проекты объемом около 1,5 млн кв. м). Особенно заметно это на фоне отстающей в своем развитии дорожной инфраструктуры. «Бизнес лучше и быстрее строит склады, превращая город в перевалочный пункт, чем власть поспевает строить дороги», – констатирует Алексей Шаскольский. Алексей Чижов отмечает перспективность юго-западного направления развития: «Движение складского девелопмента происходит в сторону Таллинского, Волхонского шоссе. Наиболее перспективной с точки зрения складской функции является зона Предпортовая-2 благодаря хорошей транспортной связи с Морским портом и аэропортом».

Комплексный формат

Одна из тенденций – некоторые «латифундисты», владеющие крупными территориями у КАД, нацелены развивать практически все известные функции. Так, проект «Евразия» компании «Пантикапей» предполагает строительство на 250 га на севере, между КАД и Юкками, порядка 400 тыс. кв. м малоэтажного жилья, 150 тыс. кв. м торгово-развлекательной недвижимости, 250 тыс. кв. м складских помещений. Но проект, заявленный осенью 2006 года, реализуется не очень быстро. По словам руководителя архитектурной мастерской «Матвеев и К» Игоря Матвеева, потребовалось много времени и усилий на подготовку и согласование генплана деревни Порошкино, в черту которой была включена территория будущей застройки (имеющая статус земель сельхозназначения).

Другой масштабный проект, осуществляемый УК «Уткина Заводь девелопмент», – развитие территории площадью 410 га на востоке КАД. Недавно завершилась работа по подготовке концепции проекта, к которой были привлечены, по сути, все ведущие консалтинговые компании региона. Освоение территории, где, судя по всему, предполагается создание бизнес-парка на 150 тыс. кв. м, может начаться в 2010 году.

Из менее масштабных, но уже состоявшихся проектов комплексного развития территорий можно выделить индустриальный парк компании «Олтон Плюс» на востоке КАД. Собственник 150 га земли взял на себя выполнение работ по созданию дорожной и инженерной инфраструктуры, необходимой для компаний, приобретающих здесь землю для своих проектов. При участии частных инвесторов построена подстанция напряжением 110 кВ «Олтон Плюс», торжественно открытая на прошлой неделе. Как отмечает глава компании MLP (построившей на этой территории складской комплекс «Уткина Заводь») Мишель Паскалис, такой комплексный подход для российских собственников пока является редкостью.

В целом же, на взгляд девелоперов, проблемы инженерного обеспечения территорий в зоне КАД остаются одним из главных сдерживающих факторов. Как сетует Владимир Рыбальченко, уже несколько лет затягивается подписание руководством ОАО «ФСК ЕЭС» договора о присоединении к высоковольтным сетям подстанции 330/110/10 кВ, которую готовы построить в Кудрово частные инвесторы: «И это несмотря на то, что нам еще два года назад были выданы техусловия, по которым ФСК обязана подписать договор, прошедший все согласования и в МРСК Северо-Запада, и в ФСК. Видимо, все упирается в вопрос сохранения монополизма».

Освоение территорий затрудняет и то, что не решается проблема увеличения количества развязок и съездов с КАД. «По регламенту КАД – федеральная трасса, и между развязками устанавливаются большие интервалы, но фактически это внутригородская магистраль, и мы уже видим, что творится на съездах и развязках в часы пик», – говорит Рыбальченко. Впрочем, в свое время чиновники дорожного ведомства обосновывали сокращение количества развязок и съездов, предусмотренных проектом, экономией средств. Но, очевидно, как и в том случае, когда в итоге было принято решение расширить ряд участков КАД с двух до четырех полос (в каждом направлении), подобная экономия на важнейшей для развития региона магистрали докажет свою несостоятельность.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №28 (376) 14 июля 2008
    Градостроительство
    Содержание:
    Скорректировать мечту

    Амбициозные планы наводнить Петербург небоскребами и подземными автостоянками разбиваются о технические возможности и неблагоприятную геологию города

    Реклама