ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Экономика

После взлета

2008

Строительный комплекс Республики Коми ожидают нелегкие времена

Сегодняшнее положение дел в жилищном строительстве Республики Коми сами строители характеризуют словом «кризис», хотя официально еще в ходу термин «застой». Но как ни называй, статистика красноречиво свидетельствует: предложение явно догнало спрос. После нескольких лет бурного роста объемов строительства (в среднем на 15-25% в год) в 2008 году ввод нового жилья в регионе едва ли превысит прошлогодний показатель. Еще один тревожный для строителей звонок – в первой половине текущего года объем сделок по долевому строительству сократился более чем на 20%.

Лавина

С марта по декабрь 2006 года средняя цена 1 кв. м жилья на рынке недвижимости Сыктывкара практически удвоилась, вплотную приблизившись к отметке 60 тыс. рублей. Разумеется, столица Коми не является исключением – подобный процесс шел по всей стране, и о том, что именно послужило причиной столь резкого ценового скачка, эксперты и аналитики продолжают спорить по сей день.

Из заслуживающих внимания версий отметим ту, что называет катализатором запущенный правительством РФ ипотечный механизм. Объявив о старте национального проекта «Доступное жилье», правительство страны выбрало в качестве главного финансового обеспечения этого проекта жилищное кредитование, и прежде всего – ипотечное.

Дешево кредитуясь за рубежом и имея за спиной не просто поощряющий правительственный взгляд, но и действующую рефинансирующую структуру, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), банки не преминули запустить деньги на рынок. По данным официальной статистики, в 2006 году в Республике Коми в целом выдано кредитов только на 70% больше, чем в 2005-м (хотя и такой рост уже сам по себе внушителен), а вот количество ипотечных кредитов увеличилось в 4,7 раза. При этом в денежном выражении общий объем кредитования возрос за то же время в 2,9 раза, а по ипотеке он стал больше в 8,2 раза.

Самое печальное, что ипотека разогрела спрос, но отнюдь не со стороны тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. По оценкам Министерства архитектуры, строительства и коммунального хозяйства республики, занимают у банков деньги на жилье от 10 до 20% населения региона. Но при этом 30-40% одолжившихся северян вовсе не собираются тратить полученные кредиты на решение собственного квартирного вопроса. Квартира для них – великолепный инструмент доходности. Целые подъезды построенных в республике многоэтажек сейчас пустуют – хозяева новеньких квартир ждут, когда на рынке снова начнется подъем.

«Государство и банки сделали финансовую накачку рынка непозволительно простой и легкой, – считает заместитель главы Республики Коми, министр архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Иван Поздеев. – И в свете тех трудностей, которые переживает сейчас ипотека в США, хочу заметить следующее. Мы вот постоянно ругаем наше долевое строительство за его недостатки и прегрешения, и, безусловно, правильно ругаем. Но проблемы дольщиков я уподобил бы нарыву, который сам по себе, безусловно, плох, но по крайней мере располагается на поверхности. Поэтому его видно и с ним сравнительно быстро можно справиться. А вот ипотека подобна раковой опухоли, которая сначала вообще не видна, не ощущается, зато потом обнаруживается во всей своей страшной красе».

В сетях

«Покупательная способность людей оказалась меньшей, чем предполагали два года назад. Или, может, население просто ждет, что цены упадут. Не исключаю, что в это ожидание и мы, чиновники, в какой-то степени внесли вклад, – самокритично замечает заместитель главы администрации Сыктывкара Виктор Овакимян. – Сообщали в СМИ, что цена квадратного метра в новостройках для стоящих в муниципальной очереди на улучшение жилищных условий не превысит 25 тыс. рублей, хотя среднерыночная на данный момент – около 50 тыс. рублей. Дешево жилье будет продаваться лишь тем, кто стоит в очереди, а если и будет в этих домах какая-то часть квартир на свободную продажу, то пойдет, естественно, по рыночным ценам».

Ожидание, что жилье подешевеет, лишено смысла: слишком уж значительные изменения претерпела структура себестоимости 1 кв. м в массовом строительстве с начала 2006 года. Во-первых, повышение цен на жилье автоматически потянуло вверх и цены на строительные материалы. Цементные и кирпичные заводы, видя, какие сверхприбыли начинают получать строители, включились в ту же гонку: цена на черные металлы взлетела в полтора-два раза, железобетон стал дороже на 20-30%. Многие компании начинали строить дома, когда кирпич стоил шесть рублей за штуку, сейчас же вынуждены закупать его по 12 рублей. Регулярно также растет цена строительной техники.

Еще одно новое веяние, порожденное строительным бумом, – возможности точечной застройки оказались практически исчерпаны, а вместе с нею исчерпана и возможность подключения к имеющимся инженерным сетям. Ныне не менее трети себестоимости 1 кв. м жилья приходится на прокладку коммуникаций, ведь эти затраты измеряются десятками миллионов рублей.

Безусловно, Градостроительный кодекс обязывает муниципалитеты обустраивать инженерную инфраструктуру будущих участков под заселение собственными силами. Однако рассчитывать на скорое удешевление земли за счет вмешательства государства и местного самоуправления  не приходится. Как утверждают в местных администрациях и как признает Иван Поздеев, необходимых для такой работы средств в бюджетах просто нет.

По оценкам Минархстроя, для качественной инфраструктурной подготовки участков требуется не менее 3 млрд рублей, то есть ровно в сто раз больше того, что сейчас способен в год выделять республиканский бюджет. «Без софинансирования со стороны федерального бюджета на решение этого вопроса рассчитывать нечего, – говорит Поздеев. – Однако я не вижу подвижек в его решении на федеральном уровне».

Все это объясняет, почему, несмотря на внушительный скачок цен, дельта рентабельности в строительной индустрии перестала удовлетворять тех, кто привык измерять ее десятками процентов. «Расчетная нормативная рентабельность строительного рынка – 30%. Но строительный бизнес давно забыл такую цифру. При существующих правилах игры и инфляции, которая в нашей отрасли достигает 30-40% в год, рентабельность выше 10% и быть не может. Если, конечно, ваша фирма не ограничивается кабинетом, столом, стулом и телефоном, не использует разного рода схемы, с которыми можно работать на „упрощенке“», – говорит генеральный директор ООО «Горстрой» Тамара Уланова.

Жилье на вынос

Данные Минархстроя обнаруживают и нечто на первый взгляд парадоксальное – несмотря на общую стагнацию строительного рынка Коми, количество выдаваемых кредитов, в том числе ипотечных, растет. Сокращается только количество кредитов по стандартам АИЖК, но это неудивительно: на протяжении всего нынешнего года агентство ужесточает условия рефинансирования займов. Куда идут деньги?

Ответ напрашивается сам собой – за пределы Республики Коми. Как отмечают собеседники корреспондента «Эксперта С-З», Сыктывкар и Ухта (два главных города, где ведется значимое жилищное строительство) насытили и внутренний спрос, и стимулировавшийся из Усинска и Воркуты. Ну, про Воркуту в плане внутреннего спроса говорить особо не приходится, это один из наиболее депрессивных городов Коми: численность населения там падает ввиду сокращения персонала на воркутинских шахтах. А мощнейший денежный напор усинцев (Усинск – нефтяная столица не только Коми, но и всей Тимано-Печорской нефтегазоносной провинции) сейчас направлен уже совсем не в Сыктывкар, а южнее – в Киров, Ярославль, Нижний Новгород и, естественно, в столицы и их пригороды.

Все это в целом может означать лишь одно: пришли в равновесие предложение жилья, так неожиданно и вместе с тем ожидаемо выросшее за последние два года, и спрос со стороны тех жителей Коми, которые были в состоянии приобретать жилье в инвестиционных целях. Понятно, что говорить об удовлетворении спроса действительно нуждающихся в улучшении жилищных условий пока не приходится. Как показала практика, погасить этот спрос с помощью банковских кредитов нереально: доходы населения совершенно неудовлетворительны для банкиров, а широчайшее предложение свободных денег оборачивается лавинообразным ростом цен.

Начавшийся на строительном рынке республики кризис знаменует собой переход к качественно новому этапу жизни стройкомплекса. Если тенденция окажется устойчивой (а в этом уверено большинство аналитиков), неминуем отток капитала с рынка недвижимости – деньги потекут в другие сферы деятельности, сулящие более весомые дивиденды. Как следствие, неизбежно банкротство ряда строительных компаний, особенно созданных на скорую руку в период максимального спроса на жилье.

Сейчас в реестре организаций республики, имеющих строительные лицензии, числится свыше 1 тыс., из которых 73 более или менее крупных, по оценке Минархстроя. А серьезных игроков, убежден Иван Поздеев, менее десятка. И даже им, как полагают многие из тех, с кем общался корреспондент «Эксперта С-З», приходится ожидать непростых времен.

Конец советского города

Современные российские города в подавляющем большинстве – наследники городов советских. Колоссальные темпы ввода жилья при Хрущеве и, позже, при Брежневе радикально изменили облик наших городов, их коммунальную и социальную инфраструктуру.

Вместе с социализмом канули в Лету и социалистические – муниципальные ли, ведомственные – гарантии получения бесплатного жилья. Но процесс урбанизации не остановился, да и не мог остановиться, учитывая, что это общемировая тенденция. Следовательно, не стал меньше и спрос на приобретение городского жилья, по возможности все более и более современного.

Однако государство и местное самоуправление более не доминируют на рынке. На него допущены свободные игроки, действующие в полном соответствии с каноном «спрос рождает предложение». Рынок недвижимости уже поделен этими игроками и встал намертво. Реальный общественный спрос на проживание в многоквартирных домах заблокирован русскими Дональдами Трампами, предпочитающими консервировать построенные дома, но ни в коем случае не снижать цены.

Из этого тупика есть два выхода. Один предполагает отказ от собственнической парадигмы. В конце концов, человеку и его семье надо просто иметь крышу над головой, и эта крыша не обязательно должна быть собственной. Стало быть, требуется развивать систему муниципальных (в отдельных случаях – и государственных) доходных домов и целых микрорайонов, где квартиру можно было бы просто арендовать. Это легко трактовать как шаг назад – к социализму, однако в Германии и Швеции есть примеры по-настоящему социалистического обеспечения людей жильем, где местное самоуправление применяет изощренные, но достаточно эффективные и вполне, к слову, рыночные схемы взаимодействия со строителями и девелоперами.

Другой, диаметрально противоположный путь – ультрасобственнический, он связан со строительством индивидуального жилья. Председатель Союза строителей Республики Коми Борис Павлусенко убежден, что за индивидуальным жилищным строительством – будущее. «Что может приобрести наш народ, когда безобразие происходит сразу по двум направлениям: во-первых, непрерывно дорожают стройматериалы и техника, во-вторых, доходы населения остаются по-прежнему нищенскими. А кое-чего не происходит, например развития базы стройиндустрии и стимулирования строительства из дерева. Хотя проживание в кирпичном доме в семь раз дискомфортнее проживания в доме деревянном, а в панельном – в 29 раз».

Похоже, это начинают понимать не только в соседних Скандинавских странах, но и на отечественном Севере. В прошлом году в республике на долю индивидуальных домов приходилось 30% введенного в эксплуатацию жилья, а по итогам первого полугодия 2008 года эта цифра составила уже 53%. Безусловно, рост связан в первую очередь с интенсивным строительством на селе. Но уже не только: горожане все активнее и активнее скупают участки и возводят на них собственные дома.

Сыктывкар

«Эксперт Северо-Запад» №34 (382)
«Эксперт» в Telegram
Поставить «Нравится» журналу «Эксперт»
Рекомендуют 94 тыс. человек



    Реклама



    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама