- «Эксперт Северо-Запад» №7 (405) /
- 23 фев 2009, 00:00
Окаянные дни1
Принятие долгожданных законов о Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и о режимах зон охраны объектов культурного наследия (РЗО) не дает уверенности, что отныне Петербург застрахован от градостроительного варварства, а девелоперы получили наконец однозначные правила игры, манипулировать которыми не смогут ни сами предприниматели, ни чиновники. Об этом свидетельствует и стиль поведения ряда руководителей правительства города, особенно перед вступлением законов в силу. Неутомимо подыскиваются лазейки для легализации строительных планов, которые явно противоречат новым нормам. Причем бизнесу и на будущее дается многообещающий сигнал, вполне в духе легендарного изречения «Небывалое бывает», приватизированного для рекламы небоскреба «Охта-Центра».
Петербургский строительный рынок оказался во власти чудесного аномального явления. Трудно догадаться, что где-то бушует мировой кризис, когда наблюдаешь столь бурную активность девелоперов по согласованию проектной документации и получению разрешений на строительство. В прошлом году после отмены Временного высотного регламента 2004 года (замененного печально известным постановлением правительства №1731) обнаружились сотни желающих спешно утвердить Временные регламенты застройки (ВРЗ) и проекты планировки (ПП) территорий. Эта активность в последние месяцы судорожно возрастала по мере приближения часа икс, то есть вступления в силу ПЗЗ.
Закон принят депутатами ЗакСа 4 февраля, но до сих пор (на момент сдачи этого номера в печать) не опубликован, а значит, не вступил в силу. Судя по анонсам на сайте правительства (далеко не полным), в некоторые дни проводится по пять публичных слушаний ВРЗ и ПП. Желание девелоперов вскочить в уходящий поезд, застолбив более выгодные параметры проектов, оказывается сильнее рисков переходного периода. Тем более что на худой случай можно потребовать от властей «преемственности правил игры» и, как видно, получить далеко не формальное содействие.
Пожалуй, наиболее известный пример – усилия по легализации 73-метрового комплекса «Империал» на Московском проспекте, рядом с Новодевичьим монастырем. Масштабное строительство, которое началось в 2007 году и должно завершиться в третьем квартале 2009-го, как выяснилось после вмешательства общественности и прокуратуры города, велось вообще без разрешения Службы госстройнадзора и экспертизы. Когда разразился скандал, чиновники, призванные отслеживать строительную деятельность в городе, «прозрели», наказали стрелочника – инспектора, оштрафовали застройщика на 1 млн рублей (эквивалент примерно 10 кв. м возводимого жилья) и приостановили стройку до согласования документации.
Главная проблема девелопера – проект ПЗЗ устанавливает для этой территории предельно допустимую высоту 35 м. Правда, на карте к постановлению №1731 исключительно для пятна «Империала» была зафиксирована высота 73 м. Однако, как подтвердила прокуратура, постановление №1731 имеет лишь рекомендательную силу. Руководители строительного блока администрации, не скрывая сочувствия, обещают девелоперу: мол, если до вступления в силу ПЗЗ он завершит оставшиеся формальности, ему разрешат закончить строительство.
При наличии серьезного административного ресурса происходят и совсем уже вопиющие вещи, когда необходимые застройщику лазейки появляются в законопроекте буквально на его пути из Смольного в ЗакС. В частности, так повезло проекту 120-метрового здания на месте кинотеатра «Зенит», в границах охранной зоны ансамбля Чесменского дворца – памятника федерального значения. Уже после утверждения проекта Закона о РЗО правительством города (11 ноября), когда документ поступил на рассмотрение депутатов, выяснилось, что в нем на территории охранной зоны «вырезан» участок, для которого установлен режим ЗРЗ2, допускающий высотную доминанту (уже в соответствии с другим законом – о ПЗЗ). Чтобы изменить границы охранной зоны, за считанные дни было получено согласование Росохранкультуры (26 ноября). Впрочем, исполнители из-за спешки или самоуверенности не обратили внимания, что в Законе о РЗО предусмотрен визуальный коридор, защищающий вид на Чесменский ансамбль с Московского проспекта.
Юридически сомнительные манипуляции сопутствуют и проекту реконструкции Новой Голландии. За несколько дней до принятия Закона о ПЗЗ без лишней огласки прошли слушания по новому проекту ВРЗ. В него включено явно незаконное положение – предельные высотные параметры будут устанавливаться по согласованию с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Понятно, что девелоперы хотят избавиться от зафиксированного в предыдущем ВРЗ 28-метрового ограничения – препятствия для строительства Дворца фестивалей высотой 37 м. Но, как подчеркивает заместитель председателя петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кононов, включение в ВРЗ подобных формулировок – грубое нарушение Градостроительного кодекса, и соответствующее обращение направлено в прокуратуру.
Другим сюрпризом стало загадочное появление (уже на финальной стадии прохождения Закона о РЗО) пятна, фактически исключенного из территории федерального памятника. Его расположение и конфигурация явно подогнаны под озвученные инвестором планы застройки центрального ядра острова-памятника, хотя там согласно утвержденной КГИОП экспертизе НИИ «Спецпроектреставрация» новое строительство недопустимо. «У инвестора будут серьезные проблемы, если он попытается представить строительство Дворца фестивалей в качестве регенерации историко-градостроительной среды, – говорит Кононов. – О восстановлении каких полностью или частично утраченных исторических зданий здесь может идти речь? Может быть, нам докажут, что в XVIII веке инопланетяне посадили на этом месте летающую тарелку и она составляла элемент архитектурного ансамбля?!»
В общем, учитывая столь циничное обращение с духом и буквой новых законов, неудивительно, что их публикация и вступление в силу тормозится. Видимо, список компаний, которые должны успеть получить последние согласования, еще не исчерпан. Счет идет на дни и на миллионы долларов…
Необходимо зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы оставить комментарий.
Не так уж всё страшно. Во-первых, самым большим препятствием на пути “градостроительных ошибок” будет теперь отсутствие денег. Во-вторых, Закон о введении ПЗЗ в действие не предусматривает переходного периода, т.е., через десять дней после его опубликования все ВРЗ прекратят своё действие. Исключение составят ВРЗ объектов, на которые будет получено разрешение на строительство до ввода ПЗЗ. Вот с этим и следует застройщикам поспешать. А ВРЗ делаются автоматически, поскольку необходимость их разрабатывать в отсутствие действующих ПЗЗ никто не отменял. Те, кто читал выпускаемые в последние месяцы ВРЗ, знает, что они “пекутся” по образу и подобию Проекта ПЗЗ, не смотря на явное противоречие используемой в них терминологии действующему Генеральному плану города. Вот так и живём - одни клепают никому не нужные ВРЗ, другие строгают ППТ и ПМ огромных кварталов, только для того, чтобы получить разрешение на строительство какого-нибудь одинокого сарая. А куда деваться - такие нормы! Спора нет - правила игры нужны, и как можно более стабильные и понятные. Грядущие ПЗЗ к таковым отнести трудно. Во-первых, они абсолютно статичны, как будто развитие города решено признать законченным в ХХ веке. Во-вторых, высотный регламент, лихорадочно перетряхиваемый в последние недели, вызывает массу локальных недоумений. Например появление места для яхт-клуба не берегу славной реки Охты около Русских Самоцветов с максимальной высотой застройки 5 метров до конька! Попробуйте в такой эллинг засунуть приличную яхту. С высотными доминантами вообще беда - забудьте про башенки, особенно, почему-то внутри квартала. Будущим владельцам индивидуальных жилых домов вообще не повезло - 10 метров до конька и никаких башенок! Нынче в садоводствах строят выше.
Не так уж всё страшно. Во-первых, самым большим препятствием на пути “градостроительных ошибок” будет теперь отсутствие денег. Во-вторых, Закон о введении ПЗЗ в действие не предусматривает переходного периода, т.е., через десять дней после его опубликования все ВРЗ прекратят своё действие. Исключение составят ВРЗ объектов, на которые будет получено разрешение на строительство до ввода ПЗЗ. Вот с этим и следует застройщикам поспешать. А ВРЗ делаются автоматически, поскольку необходимость их разрабатывать в отсутствие действующих ПЗЗ никто не отменял. Те, кто читал выпускаемые в последние месяцы ВРЗ, знает, что они “пекутся” по образу и подобию Проекта ПЗЗ, не смотря на явное противоречие используемой в них терминологии действующему Генеральному плану города. Вот так и живём - одни клепают никому не нужные ВРЗ, другие строгают ППТ и ПМ огромных кварталов, только для того, чтобы получить разрешение на строительство какого-нибудь одинокого сарая. А куда деваться - такие нормы! Спора нет - правила игры нужны, и как можно более стабильные и понятные. Грядущие ПЗЗ к таковым отнести трудно. Во-первых, они абсолютно статичны, как будто развитие города решено признать законченным в ХХ веке. Во-вторых, высотный регламент, лихорадочно перетряхиваемый в последние недели, вызывает массу локальных недоумений. Например появление места для яхт-клуба не берегу славной реки Охты около Русских Самоцветов с максимальной высотой застройки 5 метров до конька! Попробуйте в такой эллинг засунуть приличную яхту. С высотными доминантами вообще беда - забудьте про башенки, особенно, почему-то внутри квартала. Будущим владельцам индивидуальных жилых домов вообще не повезло - 10 метров до конька и никаких башенок! Нынче в садоводствах строят выше.