Инфраструктура как неизбежность

250 крупнейших компаний Северо-Запада
Москва, 22.10.2012
«Эксперт Северо-Запад» №42-43 (589)
Сергей Ветлугин: «Можно переложить часть расходов на создание инфраструктуры на девелопера. Но взамен надо предоставить некие очевидные выгоды»

Фото: архив «Эксперта С-З»

Жизнь строителей за последний год заметно осложнилась. Власти Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей последовательно дали понять, что не готовы финансировать из бюджета создание инфраструктуры для всех проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Свою позицию они обосновали дефицитом бюджетных средств и неумеренным размахом строек. Министерство регионального развития РФ решило узаконить новые правила игры и подготовило поправки к Градостроительному кодексу, которые дадут местным властям право регламентировать перечень обязательств застройщика в сфере инфраструктуры, переложив на него основные расходы. Законопроект направлен на рассмотрение в Минэкономразвития и Федеральную антимонопольную службу. Об ожиданиях участников строительного комплекса «Эксперту С-З» рассказал генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Сергей Ветлугин.

 – Создается впечатление, что идет кардинальная смена взаимоотношений стройкомплекса и местных органов власти…

– В целом так и есть. И это укладывается в общую логику событий. Точно такая же политика проводится при формировании бюджета страны – многие проблемы перекладываются с федерального уровня на плечи регионов. Те, в свою очередь, стараются разгрузить свой бюджет. Городу не хватает средств на создание инфраструктуры как по объективным, так и по субъективным причинам, а потому заботу об инженерных коммуникациях, дорогах, социальных объектах стараются переложить на инвестора. В большей или меньшей степени мы сталкиваемся с этим во всех регионах – в Петербурге, Москве, Подмосковье.

– Как вы относитесь к поправкам к Градостроительному кодексу РФ, подготовленным Минрегионом?

– Как к неизбежности, с которой надо смириться. Обычно федеральные законы, освобождающие бюджет от трат, принимаются очень быстро, и этот, думаю, не станет исключением. К чему это приведет? Во-первых, к усложнению переговорного процесса между властями и девелоперами. Каждый регион будет достаточно свободно определять степень участия застройщика в создании инфраструктуры, так что унифицированных правил мы не дождемся. Во-вторых, это приведет к снижению доступности жилья. Чтобы реализовать проект, девелоперу потребуется привлечь дополнительные деньги на обеспечение его инфраструктурой. Стоимость заемных средств предсказуемо войдет в конечную цену квадратного метра.

– Вы – бывший чиновник и понимаете, что в утверждении «бюджет не резиновый» есть своя правда. Как найти баланс между интересами бюджета и застройщиков?

– С тех пор, когда я работал вице-губернатором, мое мнение не изменилось: каждый должен заниматься своим делом. В частности, город должен создавать условия для привлечения инвесторов. Нельзя на плечи застройщика взваливать создание инфраструктуры. Но это – в идеале. На самом же деле сегодня поступления в бюджет реально уменьшились. У города не хватает средств на осуществление всех заявленных ранее проектов, например на строительство зоопарка в Юнтолово. Такого рода объект можно отложить как несвоевременный. Но развитие города остановить нельзя. Поэтому нет ничего плохого в том, чтобы инвестор принял часть обязательств по формированию инфраструктуры на себя. Но взамен ему надо предложить некие очевидные выгоды.

Такой моральной компенсацией могла бы стать реализация «дорожной карты» в сфере строительства, разработать и внедрить которую обещает правительство страны. Сейчас количество согласительных процедур на всех этапах проектирования и строительства неоправданно велико, а время их прохождения неимоверно затянуто. Причем это вопрос не сложности процедур, а плохой организации процесса. К примеру, мы работаем исключительно по ФЗ №214. Многие дольщики приобретают строящееся жилье в ипотеку – соответственно, по закону договор должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе. Но мы просто физически неделями не можем сдать документы на регистрацию, так как в отделениях службы огромные очереди. Регистрация затягивается на месяцы и месяцы. Это неудобно не только дольщикам, но и нам, ведь до момента регистрации договора банк не перечисляет строительной компании средства.

Если «дорожная карта» позволит сократить временные потери, экономика проекта станет другой. По самым грубым подсчетам, из-за волокиты расходы компании на реализацию проекта возрастают на 5-8%. Сокращение экономических потерь позволило бы девелоперу часть средств вложить в ту же инфраструктуру.

Договариваться на берегу

– Каких еще шагов вы ждете от властей в обмен на участие в обеспечении объектов инфраструктурой?

– Необходимо внедрить практику четких договоренностей на ранних стадиях реализации проекта. Наши разногласия с петербургскими властями возникли из-за того, что изначально были неправильно сформулированы условия инвестиционного договора как по проекту «Северная Долина», так и по «Юнтолово». Согласно подписанным соглашениям, мы должны были еще до начала строительства создать внутриквартальные инженерные сети и передать их на баланс города. Но чтобы любой прибор заработал, его необходимо включить к розетку. Вот этой «розетки» в Юнтолово нет – город не построил ни головные источники питания, ни магистральные сети.

– Почему город не выполнил свои обязательства?

– Потому что они не были четко прописаны. Но на тот момент по-другому вряд ли было возможно. Решение городского правительства о возведении жилого комплекса в Юнтолово принято в 2008 году, тогда же состоялись торги, было подписано инвестиционное соглашение. Но план развития территории еще не существовал, он был утвержден постановлением правительства Санкт-Петербурга только два года спустя. Так что в 2008-м было совершенно непонятно, что, где, когда и к чему подключать.

Далее начались переговоры, которые ведутся до сих пор. Мы с городом разработали план совместных мероприятий по реализации проекта, рассчитанного на 15 лет. В этой «дорожной карте» указывается, какой объект, в каком году и на какую сумму должен быть построен каждой из сторон.

В итоге мы взяли на себя всю инженерную, транспортную инфраструктуру внутри квартала, предложили городу очень большой дисконт по созданию социальной инфраструктуры. Надо учесть также, что жилой комплекс будет строиться на сложных болотистых грунтах, а предельная высота домов в соответствии с проектом планировки территорий ограничена, что не дает возможности получить максимальное количество жилых метров с гектара. Совокупность этих факторов сильно меняет экономику проекта. Изначально мы планировали, что начнем продажи от 52 тыс. рублей за 1 кв. м, в итоге – если взаимоприемлемые решения с городом не будут найдены, нагрузка на проект может сделать его неокупаемым в принципе.

– Какие выводы вы сделали из истории с жилым комплексом «Юнтолово»?

– Четкие договоренности должны достигаться, так сказать, на берегу. «Дорожную карту» проекта необходимо создавать в самом начале, пусть и в укрупненном варианте с последующей детализацией. Я полагал, что если город выставляет участок на торги, то он уже взвесил все «за» и «против». Но на практике в любой момент вдруг выясняется, что город больше не хочет развивать данную территорию или собирается делать это в более отдаленной перспективе. Что в таком случае делать девелоперу? Именно поэтому в договоре должна быть прописана обоюдная ответственность сторон.

Город молчит

– Еще одна больная для всех строительных компаний тема – обеспечение проектов КОТ объектами социальной инфраструктуры. Как решается этот вопрос с городом?

– При точечной застройке новый дом зачастую просто привязывается к существующей социальной инфраструктуре, так что подобных проблем не возникает. Но проекты КОТ – явление сравнительно новое в нашей жизни, и отработанного механизма по обеспечению потребностей жителей в объектах социальной инфраструктуры пока нет. А таких объектов надо много. Например, в Юнтолово должно быть возведено десять школ и 18 детских садов, у нас зарезервирована под них земля. Что дальше – не совсем ясно. Кто и на каких условиях будет строить? Город? Выбранный по конкурсу подрядчик? Мы? Ясности, увы, нет до сих пор.

– Как же быть застройщику в условиях неопределенности?

– Нам ждать некогда – люди-то заселяются. В октябре 2011 года в «Северной Долине» в строй введен первый детский сад на 180 мест. Полностью оборудованное учреждение простаивало без дела целый год. Все это время мы пытались передать его на баланс города и получить деньги за построенный объект. Сделать это удалось только недавно – садик был выкуплен по себестоимости. Дополнительные убытки на его содержание составили 9 млн рублей, которые компании никто не компенсирует. Из-за чего такая задержка, даже сложно сказать. Все это время специалисты Комитета по строительству наблюдали за объектом, согласовывали цены на материалы, на все виды работ. Никто не мог упрекнуть нас в том, что смета превышена. Мы готовы и дальше возводить социальные объекты за свой счет с последующей передачей городу, но при этом хотим понимать, когда и на каких условиях получим деньги из бюджета.

Есть еще множество нюансов, всплывающих при реализации проектов КОТ. Например, до сих пор не решен вопрос с помещением для отделения полиции в той же «Северной Долине». Его строительство должно оплачиваться из федерального бюджета, но до сих пор не определено, кто и когда будет этим заниматься. Мы обратились в МВД – ответа пока не получили.

– В каких случаях возможно применять механизм государственно-частного партнерства при создании инфраструктуры?

– Считаю, что пока ни в каких. Слишком уж много темных пятен и неясностей в таких проектах. Если в отношении детских садов и школ все более или менее просчитывается (сколько детей будут посещать учреждение, сколько педагогов работать, во сколько их содержание обойдется бюджету), то ситуация со строительством бесплатных дорог по этой схеме для меня совершенно непонятна.

Сама по себе идея партнерства, в принципе, неплоха, но недостаточно детально проработана. К тому же у первопроходцев возникают уже упомянутые проблемы с передачей объектов городу. Более очевидной представляется схема выкупа городом созданного девелопером объекта по минимальной цене, пусть даже в рассрочку на несколько лет.

Санкт-Петербург

По итогам 2011 года «Главстрой-СПб» стал крупнейшим частным застройщиком в Петербурге по объему введенного жилья

У партнеров

    Реклама