Год неопределенности

Недвижимость
Москва, 17.12.2012
«Эксперт Северо-Запад» №50 (597)
Желание властей взять под контроль развитие Санкт-Петербурга вполне справедливо.Но темпы и методы внедрения новых правил игры выбивают почву из-под ног девелоперов

Банальный, в общем-то, вопрос об итогах уходящего года повергает петербургских строителей в состояние задумчивости и некоторой озадаченности. Слишком неоднозначны эти итоги. Вроде бы рынок за год вырос – как за счет повышения цен, так и благодаря активизации спроса. Но уверенности у строительных компаний не прибавилось. Скорее наоборот. «В целом можно сказать, что, несмотря на растущий рынок недвижимости, в 2012 году для девелоперов Санкт-Петербурга увеличились неопределенность при принятии инвестиционных решений и прогнозные затраты на реализацию будущих проектов», – заключает генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

Опрос, проведенный «Экспертом С-З» в преддверии Нового года, дал интересные результаты. Не ограничивая фантазию респондентов заранее подготовленным списком, мы предложили им назвать несколько знаковых событий уходящего года, которые повлияли на бизнес-среду или изменили рынок. Чиновники от комментариев воздержались, зато строительные и профильные консалтинговые компании проявили живой интерес, прислав около 30 ответов. В совокупности были отмечены 25 событий, так или иначе сказавшихся на «погоде» в строительном бизнесе. Половина (13 из 25), на взгляд экспертов, имеют негативную окраску. Влияние остальных расценено как неоднозначное (три события) либо позитивное.

Три четверти ответивших в качестве главных результатов года назвали решения (или, напротив, отсутствие таковых) региональной власти, касающиеся правил игры для отрасли. Оставшиеся ответы пришлись на события федерального уровня или на упоминание знаковых проектов. Интересно, что о начале строительства, сдаче или продаже крупных объектов вспоминали преимущественно консалтинговые компании, оценивающие движение рынка. Строители в этом году полностью сосредоточены на своих непростых отношениях с властью.

«Общее впечатление от прошедшего года двоякое. С одной стороны, правомерен пересмотр градостроительной политики в условиях огромной задолженности по социальной инфраструктуре, с другой – происходит общее ухудшение инвестиционного климата в городе, неоправданно долго решаются кардинальные вопросы, длительное время сохраняется период неопределенности», – выразил мнение многих представителей бизнеса вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан. Характерной чертой года он считает коренной пересмотр градостроительной политики Петербурга. Это выразилось в намерениях Смольного разрабатывать проекты масштабных территорий и выставлять на торги участки по принципу «один лот – один дом», свернуть комплексную застройку участков для жилищного строительства и сосредоточиться на развитии уже застроенных территорий. Желание властей взять под контроль развитие города логично и справедливо. Но темпы и методы внедрения новых правил игры заставляют строительный бизнес нервничать.

Назначили ответственными

Две трети респондентов обозначили как значимое событие года перенос ответственности за создание социальной инфраструктуры на девелоперов. Это решение озвучил вице-губернатор Петербурга Игорь Метельский в начале декабря. Отныне детские сады и школы в новых районах должны возводиться за счет средств застройщиков и безвозмездно передаваться городу. По словам чиновников, причина в том, что за счет средств городского бюджета невозможно обеспечить детскими садами и школами все строящиеся и заявленные объекты: по данным Комитета по строительству, бюджетные обязательства по строящимся и утвержденным жилым комплексам превышают 600 млрд рублей.

Как пояснил на специально собранной пресс-конференции вице-губернатор, новый порядок не коснется тех жилых комплексов, которые будут возводиться по инициативе города на городских землях, а также проектов на частных землях, по которым решения приняты ранее. Точкой отсчета считается выдача градостроительного плана. Этот же документ становится рычагом воздействия на строптивцев. Застройщикам, которые не захотят заключать соглашение, будет выдаваться «пустой» градплан, не дающий возможности получить разрешение на строительство, добавил Метельский.

Строительный бизнес, с одной стороны, вздохнул с облегчением: любая ясность лучше, чем затяжная неопределенность. С другой – счел себя несправедливо обиженным. «Диалог власти и девелоперов в 2012 году, увы, в полной мере так и не начался, хотя в первом полугодии были основания для надежды, что все-таки удастся выработать разумные компромиссные схемы софинансирования инфраструктуры, в первую очередь социальной. Теперь приходится рассматривать решение, принятое правительством Петербурга, как одну из ключевых составляющих реальности, с которой приходится иметь дело: город определился», – констатирует Михаил Возиянов.

Но определенность эта относительна: новый порядок не закреплен ни в одном нормативном акте, не разработаны единые нормативы обязательств застройщиков, а также технология передачи созданных социальных объектов городу. Туман в этом вопросе настолько густой, что Игорь Метельский не захотел назвать ни четырех застройщиков, с которыми уже заключено соглашение о строительстве инфраструктуры, ни условия, на которых достигнута договоренность. Не смог он также сообщить, по скольким частным проектам уже выданы градпланы и, соответственно, город будет строить учреждения образования, а сколько частных участков с утвержденными проектами планировки территорий вынужденно заключат соглашения с городом.

С точки зрения строителей, более справедливым решением стало бы привлечение внебюджетных средств. Но механизм государственно-частного партнерства, апробированный для обеспечения школами и детскими садами жилого комплекса «Славянка» (компания «Балтрос»), городские власти больше не устраивает. По словам советника губернатора Вячеслава Семененко, несмотря на выкуп объекта в рассрочку в течение десяти лет, эта схема невыгодна городу, так как застройщику затраченные средства возвращаются с учетом 10-11% годовых. «Нас бы устроили 3-4% годовых», – мечтает он. «Строительство объектов соцкультбыта могло бы осуществляться с помощью западных инвесторов, которым интересны такие проекты», – предлагает президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Но учитывая высокую степень неопределенности и отсутствие четких правил, вряд ли подобные проекты привлекут зарубежных инвесторов.

Темные лошадки

Вторым по значимости событием года респонденты сочли ротацию кадров в строительном блоке петербургского правительства. Перемены начались в январе 2012 года с уходом вице-губернатора Романа Филимонова, курировавшего строительство. Для новой команды губернатора Георгия Полтавченко чиновник стал олицетворением неоднозначной градостроительной политики периода правления Валентины Матвиенко: его имя связывалось с удорожанием проекта стадиона «Зенита», напряженными отношениями с градозащитниками, гаражными войнами. Пост вице-губернатора Санкт-Петербурга по строительству был ликвидирован, что отнюдь не обрадовало профессиональное сообщество.

Но главной неприятностью стал слом отлаженного механизма взаимодействия власти и строительного бизнеса. «Понятно, что когда происходит смена власти на любом уровне, процесс обновления команды не только неизбежен, но и закономерен. Безусловно, вновь назначенным руководителям потребуется не один месяц, чтобы войти в курс дела, составить свое мнение по тому или иному вопросу, выделить первоочередные задачи. В связи с этим строители опасались, что решение их проблем может приостановиться или стать менее эффективным. Тем более что для профессионального сообщества города новые руководители стали темными лошадками», – говорит вице-президент НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Темные лошадки – это занявший место главы Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Вячеслав Макаров, новый председатель Комитета по управлению городским имуществом Мария Смирнова, возглавившая Комитет по инвестициям и стратегическим проектам Ирина Бабюк, а также недавно назначенные главами Службы строительного надзора Леонид Кулаков и Комитета по строительству Андрей Артеев. Последняя из команды прежнего губернатора, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Юлия Киселева была на днях «уволена» СМИ, но в комитете пока отрицают эту информацию. «Кадровые перестановки в органах исполнительной власти сразу отражаются на реальном бизнесе: вновь назначенным чиновникам необходимо время для ознакомления с ситуацией. В Петербурге результатом стала приостановка большого количества девелоперских проектов. Наша компания воспринимает сложившуюся ситуацию как некоторую данность, с которой придется мириться», – замечает генеральный директор девелоперской компании «Созвездие» Мария Матвеева.

Период становления новой петербургской команды выглядит неоправданно затянувшимся, особенно на фоне происходящего в соседней Ленинградской области. Хотя губернатор Ленобласти Александр Дрозденко возглавил регион на девять месяцев позже Полтавченко и также «перетряхнул» кадры, новые (и довольно жесткие) правила игры для застройщиков формируются в области внятно и энергично. К примеру, по обеспечению строящихся жилых комплексов социальными объектами найдено компромиссное решение – выкупать построенные девелоперами детсады и школы, направляя на это до половины перечисленных в бюджет налогов. «Наши предприятия, которые работают в области, будут платить налоги по месту строительства. Это справедливо. Правительство региона предложило внятный инструмент, который поможет обеспечить жилые комплексы социальной инфраструктурой. У строительных компаний есть встречное предложение – довести эту долю до 70%», – говорит о реакции бизнеса генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев. «Новая команда демонстрирует достаточно понятный подход, и с учетом того, что творится в городе, такая позиция серьезно влияет на расклад сил на девелоперском рынке. Можно прогнозировать, что в ближайшее время Ленобласть будет выигрывать у города конкуренцию за инвестиции», – предполагает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Шоковая терапия

Из-за отсутствия внятно артикулируемой градостроительной политики и концепции развития мегаполиса бизнесу приходится ловить сигналы власти буквально в воздухе. Многие из этих сигналов вошли в перечень важных итогов года. «Негативный момент в том, что в 2012 году были приостановлены многие знаковые для города проекты. Новых четких правил взаимодействия между строителями и властью пока нет. Есть желание власти изменить в лучшую сторону ситуацию по многим актуальным проблемам, но из-за продолжительного рассмотрения этих вопросов и отсутствия конкретных решений возникает неясность», – рассуждает заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.

Неясность приводит к напряжению. Почти год назад были приостановлены или отменены крупные инфраструктурные проекты, такие как Орловский тоннель, Серный мост, легкорельсовый трамвай, Юнтоловский зоопарк. Казалось, бюджет скинул с себя все чрезмерные обременения и дальше взаимодействие пойдет в рабочем режиме. Но минувшим летом ревизия проектов продолжилась. Инвестиционный договор по проекту «Юнтолово» компании «Главстрой СПб», стратегического партнера города, едва не был расторгнут через суд. Отменен проект «Набережная Европы», и атмосфера закрытости, в которой было объявлено об этом решении, отсутствие понятной аргументации изрядно напрягли профессиональное сообщество.

Последнее событие того же ряда произошло уже после проведенного «Экспертом С-З» опроса. Правительство Петербурга по предложению Полтавченко приняло принципиальное решение отказаться от планов жилой застройки квартала в Приморском районе, так как из-за высоких темпов строительства там не хватает мест для отдыха горожан. Участки компаний «ЮИТ Санкт-Петербург», Setl City и «Пионер», планировавших возвести на этой территории жилье, будут выкуплены за счет бюджета. Возможно, это правильное решение: сегодняшний дефицит бюджетных средств – не причина навсегда портить городскую среду слишком плотной застройкой. Но вновь смущает метод: решения губернатора прихотливы, непредсказуемы и спонтанны.

Еще один негативный итог года – не оправдались надежды девелоперов на нормализацию системы градостроительного регулирования, прежде всего – на утверждение проектов планировок территорий в разумные сроки. Город настаивает на том, что, во-первых, разрешено уже достаточно. «Только по утвержденным проектам застройки запланировано строительство 36,6 млн кв. м жилья, плюс проекты комплексного освоения территорий, в целом – более 57 млн кв. м, – объясняет Игорь Метельский. – По численности, если брать среднюю норму 24,9 кв. м на человека, это больше 2 млн жителей». Во-вторых, чрезмерная энергичность девелоперов – прямой путь к лоскутной застройке и снижению комфортности городской среды. Петербург по примеру Москвы хочет взять проекты планировки территорий (ППТ) в свои руки, чтобы обеспечить гармонизацию застройки территорий.

Намерение правильное, но сил может не хватить. «Подготовка ППТ силами только города с темпами, заложенными в бюджет 2013 года, позволит обеспечить весь Петербург необходимыми документами лишь через 40 лет. Обратная сторона этого – снижение скорости вовлечения в оборот участков, у которых нет проектов планировки: никто не хочет покупать и нести риски по задержке реализации проекта», – предупреждает Эдуард Тиктинский. Сейчас в работе находятся еще около 1 тыс. проектов. Для сравнения: с 2005 года по настоящее время утверждено около 700 ППТ.

Смольный, похоже, последовательно держит курс на сокращение жилищного строительства, применяя для этого все методы – административные, экономические, даже психологические. Оголтелая застройка, бесспорно, губит город: этому процессу необходимы и осмысление, и контроль. Но взятые чиновниками темпы решения проблем сами по себе становятся проблемой: девелоперы мрачно предсказывают, что с 2014 года из-за затягивания согласований объемы ввода жилья могут резко снизиться. Напомним, что в 2011 году сдано 2,7 млн кв. м жилья, а в 2012-м, по прогнозам, удастся ввести 2,3 млн кв. м. В Комитете по строительству оптимальный объем определяют на уровне 3 млн кв. м жилья в год.

Санкт-Петербург

Интересно, что некоторые события года расценивались одними респондентами как негативные, другими – как позитивные
Как не рассыпать мусор по дороге
Возможности для построения эффективной системы обращения с отходами в стране есть. Но нам придется преодолеть давление групп лоббистов, преследующих противоположные цели, снять растущие протестные настроения в обществе и выстроить на всех уровнях четкое понимание, куда и как мы идем
В ожидании вала банкротств
Банкротства девелоперов и обманутые дольщики еще не один год будут определять повестку дня рынка жилищного строительства. После запрета долевого строительства проблем станет еще больше
Очень, очень плохой банк
ЦБ собрал все токсичные активы из «Открытия», Промсвязьбанка и Бинбанка в одном месте и рассчитывает избавиться от них за пять лет. Однако качество активов таково, что их придется либо продавать буквально за бесценок, либо списывать

У партнеров

    Как не рассыпать мусор по дороге
    Возможности для построения эффективной системы обращения с отходами в стране есть. Но нам придется преодолеть давление групп лоббистов, преследующих противоположные цели, снять растущие протестные настроения в обществе и выстроить на всех уровнях четкое понимание, куда и как мы идем
    В ожидании вала банкротств
    Банкротства девелоперов и обманутые дольщики еще не один год будут определять повестку дня рынка жилищного строительства. После запрета долевого строительства проблем станет еще больше
    Очень, очень плохой банк
    ЦБ собрал все токсичные активы из «Открытия», Промсвязьбанка и Бинбанка в одном месте и рассчитывает избавиться от них за пять лет. Однако качество активов таково, что их придется либо продавать буквально за бесценок, либо списывать
    Реклама