Тупик возле Невского

Тема недели
Москва, 18.02.2013
«Эксперт Северо-Запад» №7 (604)
Апраксину двору в Петербурге отказано в праве стать территорией частного бизнеса. Альтернативных вариантов также не предложено

Фото: OLDSPB.RU

Петербургские власти отказались от проекта реконструкции Апраксина двора, предложенного компанией «Главстрой-СПб». Инвестиционное соглашение между городом и «дочкой» холдинга «Базовый элемент» Олега Дерипаски истекало 8 февраля, но уже накануне городской Комитет по инвестициям сообщил о расторжении договора, поскольку «концепция развития территории Апраксина двора в ее нынешнем виде не нацелена на решение задач развития этой территории». Так как «иной концепции инвестором не представлено», город решил не продлевать контракт.

От европейского лидера до «складского чрева»

История «Апрашки» – это история всего Петербурга в миниатюре. В лучшие для города времена эта территория расцветала, в тяжелые – представляла собой унылое зрелище. В середине XVIII века граф Андрей Апраксин и купец Иван Щукин, не сговариваясь, начали строить в границах нынешних Садовой улицы, улицы Ломоносова и Апраксина переулка вплоть до Фонтанки торговые ряды. Место было бойкое, и в начале прошлого века Апраксин двор уже вмещал свыше 650 лавок – потомки двух предпринимателей превратили его в крупнейший по товарообороту оптовый рынок Европы.

В советские годы лицевая часть «Апрашки» (выходящая на Садовую улицу) была отдана под комиссионные магазины, а внутренняя – под склады. Уже тогда ленинградские архитекторы, несмотря на цензуру, не стеснялись в прессе называть Апраксин двор «мрачноватым складским чревом» возле Невского проспекта. В годы перестройки, напротив, оказалась задействована главным образом внутренняя территория – она превратилась в главную барахолку города. Не исключено, что тоже крупнейшую в Европе – если не по товарообороту, то по антисанитарии и уровню криминала наверняка. Челноки везли на «Апрашку» пуховики, магнитолы и колготки, спекулянты – вино и сгущенку. Во второй половине 1990-х годов Апраксин двор начал утрачивать статус культового места, но стихийная торговля, пусть и в меньших масштабах, там продолжалась.

В 2007 году квартал выставили на инвестиционные торги, победителем в которых стала компания «Главстрой-СПб», представившая проект британского архитектора Криса Уилкинсона. Он предусматривал создание на 12 га «Апрашки» довольно любопытного многофункционального пространства – от мини-гостиниц, апартаментов, ресторанов и подземной парковки до небольших концертных залов, помещений для выставок, танцевальных и театральных студий, художественных галерей и ремесленных мастерских. Все это, разумеется, в рамках соблюдения параметров высотности в историческом центре. Инвестор был готов вложить в реновацию квартала до 28 млрд рублей и получил горячую поддержку прежнего губернатора Валентины Матвиенко.

Он же памятник!

Эйфория у «Главстроя-СПб» прошла быстро. Уже на следующем этапе – при историко-культурной экспертизе – проект «подвис». Экспертиза длилась два с половиной года, а ее результаты оказались во многом шокирующими: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга признал Апраксин двор «региональным памятником в целом». Это означало, что новое строительство в квартале почти невозможно – допустима лишь реставрация существующих зданий с сохранением всех предметов охраны, представляющих историческую ценность. Кроме того, инженерная экспертиза территории показала, что местные грунты непригодны для создания подземной парковки.

Впрочем, длительность согласительных процедур оказалась «Главстрою-СПб», возможно, даже на руку: за это время сначала наступил, а затем и прошел пик экономического кризиса, который, как известно, ударил по девелоперскому бизнесу едва ли не сильнее, чем по любому другому. В 2011 году компания представила новый проект, учитывающий все требования городских властей. Он был «очищен» от излишеств, но, учитывая появившиеся ограничения по охране, подорожал до 40 млрд рублей. Ну и, разумеется, сдвинулся по срокам – к 2016 году.

Одновременно «Главстрой-СПб» занимался нудной и не всегда успешной юридической «очисткой» подлежащих реконструкции помещений «Апрашки». Речь идет в первую очередь о переговорах с их нынешними собственниками и арендаторами. К февралю на выкуп площадей внутри квартала, а также на финансирование работы с проектной документацией инвестор потратил порядка 1 млрд рублей.

Возмещать эти затраты власти не намерены. Председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк пояснила, что «условия соглашения не предусматривают компенсацию затрат инвестора в случае его прекращения». Договоры аренды и ответственного хранения, заключенные между Петербургом и компанией, будут расторгнуты, а корпуса возвращены городу, подчеркнула она.

Впрочем, решение о замораживании проекта принимала, конечно же, не Бабюк. Это сделал Георгий Полтавченко – главный петербургский градозащитник (по крайней мере так он себя назвал вскоре после прихода в Смольный). Правда, в ноябре 2011 года, посещая Апраксин двор, губернатор выдал инвестору несколько лестных авансов и заверил, что сотрудничество будет продолжено.

Позиция Полтавченко изменилась довольно быстро. В мае 2012 года, выступая перед депутатами Законодательного собрания с отчетом о деятельности своего правительства, он назвал Апраксин двор градостроительным тупиком. «Подземную стоянку по утвержденному проекту там делать нельзя. Даже инженерные сети перекладывать нельзя, потому что начнут рушиться корпуса. И как быть? Сносить и потом восстанавливать? Но каким образом? И сколько это будет стоить? Есть предложения сохранить эту зону целиком. И что тогда? Вернуть стихийный рынок и торговлю по колено в грязи? Или все-таки наша цель – появление там другой торговли и привлекательной среды? Картинных галерей, антикварных салонов, студий дизайна? И где тогда парковаться машинам? Честно скажу: решение пока не найдено. На снос всего Апраксина двора и сооружение там большого торгового центра я точно не соглашусь», – заявил градоначальник.

По-видимому, решение о том, что отдавать «Апрашку» в частные руки нельзя, было принято уже тогда. Оставалось найти повод, чтобы сделать это по возможности юридически чисто и без скандалов. Нынешний повод – необходимость продления соглашения с инвестором – подошел как нельзя лучше.

Уговор был на двоих, а виноватых трое

Нам же осталось найти ответы на два традиционных русских вопроса – «кто виноват?» и «что делать?». Рискнем предположить, что виновными, пусть и в разной степени, можно назвать обе стороны. Точнее, даже три – администрацию Матвиенко, администрацию Полтавченко и самого инвестора. Что же касается тяжести вины, то здесь вне конкуренции прежние городские власти. Как можно было объявлять конкурс на реновацию одного из самых известных не только в городе, но и в стране исторических кварталов, не проведя историко-культурную экспертизу? Ставка на гигантизм, нежелание сканировать последствия многомиллиардных контрактов с акулами бизнеса хотя бы на полхода вперед – все это еще долго будет аукаться и городской среде, и самим инвесторам.

Нынешние петербургские власти, пусть и не в такой степени, тоже «отличились». Если решение о сворачивании взаимодействия с «Главстроем-СПб» принято чуть ли не год назад и о нем даже заявили с высокой трибуны Мариинского дворца, то почему нельзя было с инвестором хотя бы вступить в диалог? В «Главстрое-СПб» говорят, что узнали о расторжении соглашения из прессы, хотя постоянно обращались к руководству города с просьбой о пролонгации договора. Ответов на письма инвестора из Смольного не поступало.

В свою очередь, «Главстрой-СПб» и его акционеры в предкризисные годы слишком увлеклись «политической дружбой» с руководством города и полагали, что столь сложный проект пойдет как по маслу. И даже в постматвиенковскую эпоху уповали на реновацию не столько Апраксина двора, сколько отношений со Смольным. Реновация не удалась ни там, ни там. «В 2012 году произошла фактическая потеря инвестором целевой поддержки городских властей и имитация им деятельности для установления политических перспектив проекта и своего участия в нем», – считает генеральный директор института «Урбаника» Антон Финогенов.

Кроме того, если первоначальный проект реконструкции был транспарентен, то подробные детали скорректированного варианта во многом до сих пор остаются за семью печатями. «Чтобы сделать вывод о разумности пролонгации контракта, не хватает конкретики от инвестора – публичной и детальной градостроительной, архитектурной, экономической и социальной концепции развития территории в новых условиях (учитывая консервативные результаты историко-культурной экспертизы и совместный формат реализации проекта с собственниками ряда строений). Образуется своеобразный замкнутый круг – обе стороны недоговаривают, так как вынос полемики в публичную среду пока невыгоден ни той, ни другой», – констатирует Финогенов.

Ни себе ни людям

Вопрос «что делать?» ответов и вовсе пока не имеет. Ирина Бабюк уверяет, что власти Петербурга разработают новую концепцию преобразования Апраксина двора – «с участием нескольких городских комитетов, и в документе будут учтены ограничения, которые выявила историко-культурная экспертиза». После этого, продолжает она, будет принято решение о дальнейшей реализации проекта и объявлен новый конкурс. То есть питерские власти хотят, келейно пообсуждав, сами создать программу реновации для квартала, к которому толком нельзя подвести даже инженерные сети и в котором буквально каждый колодец охраняется государством, а потом сидеть и купаться в море заявок от бизнеса? В предкризисном 2007 году в тендере, напомним, участвовали всего два претендента. И с одним из них на днях обошлись, мягко говоря, не вполне цивилизованно. Чего тогда ждать от нового конкурса?

Городскому бюджету этот проект не потянуть – ни за год, ни за три, ни даже за пять. С конца прошлого года Петербург вопреки обыкновению начал жить в долг (см. «Держаться в тонусе», «Эксперт С-З» №49 от 10 декабря 2012 года), и о финансировании из казны нового проекта стоимостью в десятки миллиардов рублей не может быть и речи.

«Не продлив инвестиционный договор с существующим инвестором, город фактически теряет шансы в ближайшие три-четыре года качественно реновировать Апраксин двор преимущественно за частные деньги, – резюмирует Антон Финогенов. – В перспективу реализации здесь в ближайшие три года комплексного частного проекта я уже точно не верю. Остается надеяться только на эффективную комбинацию государственных денег и инвестиций средних и малых инвесторов, не изгнанных из комплекса. Но проекты государственно-частного партнерства по девелопменту исторических территорий еще сложнее, чем только что отмененная модель с «Главстроем-СПб». Подобные проекты даже в самых удачных случаях реализуются медленно (даже для 12 га – не менее пяти-семи лет), кроме того, в России пока не было успешных примеров такой работы».

Санкт-Петербург

Градостроительные проекты, реализация которых отменена после назначения Георгия Полтавченко губернатором СанктПетербурга

У партнеров

    Реклама