Законы привлекательности

Эксперт Estate
Москва, 24.02.2014
«Эксперт Северо-Запад» №9 (656)
Доля Петербурга в общем объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость не превышает 10%. Из-за отсутствия конкуренции капитала доходность в городской недвижимости довольно высока

Фото: архив «Эксперт С-З»

Несмотря на замедление темпов роста мировой и российской экономики, 2013 год стал успешным для отечественного рынка инвестиций в недвижимость. Их общий объем достиг 8,1 млрд долларов, что сопоставимо с показателями предыдущих двух лет. Стоит отметить, что объем вложений в коммерческую недвижимость полностью соответствует результату рекордного 2012 года. В то же время рынок имеет большой потенциал: предложение качественной недвижимости в России как в абсолютном выражении, так и в расчете на человека, а также доля инвестиций в недвижимость в объеме ВВП существенно ниже по сравнению с ключевыми зарубежными рынками.

Общий объем инвестиций на рынке недвижимости Петербурга в 2013 году оценивается в 730 млн долларов, что составляет около 9% от общероссийского показателя.

Конкуренция столиц

Инвестиционный рынок России остается моноцентричным – основной объем вложений в недвижимость традиционно приходится на Москву. Только в 2011 году доля Петербурга составила около 30% благодаря двум крупным сделкам – продаже ТРЦ «Галерея» (самой большой на тот момент инвестиционной транзакции в России) и продаже портфеля торговой недвижимости компании «Макромир». С одной стороны, на московском рынке сосредоточен гораздо больший объем ликвидности: инвесторы более уверены в выходе из проектов по окончании инвестиционного горизонта, существует большее предложение заемного финансирования, предоставляемого на более привлекательных условиях. С другой стороны, в Петербурге отсутствует конкуренция капитала, что приводит к более высоким ставкам доходности.

По итогам 2013 года ставка капитализации в сегменте офисов, являющаяся своего рода индикатором «прайм» по всему рынку недвижимости, составила 9,75% в Москве против 10% в Петербурге. Аналогичные показатели по торговым центрам и складским комплексам составили соответственно 9 и 11% в Москве против 10 и 13% в Петербурге. Доходность по обоим городам по-прежнему сохраняется на более высоком уровне по сравнению с зарубежными рынками: спред со странами Восточной Европы составляет минимум 3-4%, со странами Западной Европы – свыше 6%. Более высокие ставки доходности поддерживают интерес к России со стороны международных инвесторов, чья доля рынка в целом по стране увеличилась с 17% в 2012 году до 45% в 2013-м. В прошедшем году международные инвестиционные фонды заключили ряд громких транзакций, в числе которых – приобретение ТРЦ «Метрополис» в Москве фондом под управлением Morgan Stanley и торгово-офисного центра River House в Петербурге фондом под управлением Jensen Group и прочие.

Девелоперская ниша

Общей тенденцией прошлого года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга был повышенный интерес инвесторов либо к проектам, требующим «добавленной стоимости», либо к девелоперским площадкам. Первая бизнес-модель представляет собой нечто среднее между приобретением готового объекта и девелоперского проекта: инвестор получает повышенную доходность за счет более грамотного управления, но не несет рисков согласования документации и строительства. В случае приобретения девелоперской площадки инвестор получает максимально возможную доходность, но и принимает на себя полный спектр рисков. Мы все чаще видим, что даже классические финансовые инвесторы, в том числе международные, стремятся выступить в роли девелопера на рынке Петербурга.

Смещение приоритетов инвесторов на петербургском рынке объясняется прежде всего отсутствием предлагаемых к приобретению на открытом рынке высококлассных стабилизированных объектов, введенных в эксплуатацию и полностью сданных арендаторам. Большинство собственников знаковых зданий заинтересованы в долгосрочном владении своими активами. Помимо этого, консервативные инвесторы преимущественно заинтересованы в приобретениях на более зрелом московском рынке.

Кто больше?

На протяжении последних шести лет офисная и торговая недвижимость привлекала интерес большинства петербургских инвес-торов, специализирующихся на коммерческой недвижимости, что привело к более низким ставкам капитализации в данном сегменте. Были популярны и проекты в жилой недвижимости, что объясняется огромным потенциалом поглощения площадей на данном рынке. Однако в 2013 году благодаря ряду крупных сделок, включая продажу «МЛП – Уткина заводь» (крупнейшего терминала площадью более 200 тыс. кв. м), «ПНК-КАД», бывших производственных площадок «Тинькофф» и «Степан Разин», сегмент складской и индустриальной недвижимости занял первое место с долей более 40% от общего объема инвестиций. Но если исключить сделку «МЛП – Уткина заводь», которая не является типичной для рынка и входит в крупный портфель, включающий помимо данного актива склады в Москве, Петербурге, российских регионах и на Украине, то первое место вновь переходит к офисному сектору.

Согласно проведенному Jones Lang LaSalle анализу стратегий ключевых инвесторов на рынке недвижимости Петербурга, можно сформировать рейтинг привлекательности сегментов. Большинство инвесторов (и российских, и международных) заинтересованы в реализации жилых проектов. Их объем и ценовой сегмент во многом определяются размером капитала, который инвестор готов вложить при вхождении в проект, и имеющимся опытом в девелопменте. На втором месте находится сегмент торговой недвижимости, вслед за ним идут офисы и склады.

Стоит отметить, что данный рейтинг весьма условен. После кризиса 2008 года инвесторы стали гораздо тщательнее относиться к анализу концепций проектов. Актив, который имеет стратегическое расположение, сдан или имеет шансы быть сданным качественному пулу арендаторов, будет пользоваться большим спросом по сравнению с «одноклассниками» и активами из других секторов. К примеру, центрально расположенное офисное здание ликвидного размера, сданное на основе долгосрочных договоров аренды надежным арендаторам, будет популярнее торгового центра в непроходном месте со среднего качества концепцией. Рынок переходит в более зрелую стадию, и инвесторы заботятся прежде всего о долгосрочной конкурентоспособности своих объектов.

Деликатес рынка

Инвестиции в жилую недвижимость в текущих рыночных условиях способны обеспечить самую быструю окупаемость вложений. Сегмент воспринимается международными и российскими инвесторами, а также банками как наиболее стабильный. Несмотря на неизменно высокие объемы ввода жилья в последние три года, цены на первичном рынке возросли за тот же период более чем на 28% (по данным bn.ru). Мы ожидаем их стабилизации, но неудовлетворенный спрос настолько велик, что дает основания прогнозировать дальнейший рост рынка. Свой вклад вносят и банки, предлагающие более доступное проектное финансирование инвесторам и ипотеку покупателям.

Ключевым преимуществом инвестиций в жилой сегмент является незначительная доля собственного капитала: существует возможность реализовать проект за счет комбинации проектного финансирования и предпродаж. Банки идут навстречу инвесторам и предлагают более льготные условия по сравнению с финансированием коммерческой недвижимости: соотношение собственных и заемных средств вплоть до пропорции 15:85, зачет участка в счет собственных средств и прочее. Стоит отметить, однако, что по данному сегменту существует и серьезное ограничение в виде текущей градостроительной политики администрации города. Власти стремятся переложить расходы по созданию социальной инфраструктуры на инвесторов и затягивают сроки согласования разрешительной документации. Данный фактор способен существенно снизить доходность проекта или же вовсе свести на нет его реализацию. Еще одним нюансом жилого сегмента является необходимость реинвестировать прибыль – инвестиционный горизонт в данном секторе значительно короче.

Полный ликвид

Офисные активы, особенно имеющие центральное расположение, воспринимаются участниками рынка как наиболее ликвидные относительно других классов активов рынка недвижимости. В основном данный сегмент интересует российских игроков, поскольку кажется им наиболее понятным, хотя на рынке успешно работают такие международные компании, как Renaissance Development, EKE, Technopolis и прочие. Оптимальным по масштабу является проект на 15-20 тыс. кв. м арендуемой площади – более крупные офисные проекты, как правило, осуществляются в несколько очередей.

Специфика петербургского офисного рынка – доминирование среди инвесторов в данном секторе конечных пользователей. Это объясняется разрывом в ценовых ожиданиях инвесторов и продавцов. Такая ситуа-ция сформировалась, поскольку офисный рынок последним из всех секторов оправился от кризиса, арендные ставки здесь не показывают бурной динамики ввиду роста предложения и замедления роста экономики. Инвесторы оценивают стоимость стабилизированного актива (завершенного и сданного в аренду) на основе чистого операционного дохода, генерируемого объектом, и целевой ставки капитализации. Однако зачастую получается, что в пересчете на квадратные метры такая стоимость немногим выше строительных затрат. При этом конечные пользователи готовы платить «премию» за престижный адрес, уникальные технические характеристики и т.д. В итоге инвесторы вынуждены ориентироваться на объекты, требующие добавленной стоимости по управлению, реконструкции и прочему. Такие активы покупают с дис-контом в расчете на увеличение отдачи на вложенный капитал при управлении и выходе из проекта. Ключевую роль в данной ситуации играет стоимость «улучшения».

Еще одним фактором, сдерживающим инвестиционную динамику на офисном рынке, является малое количество объектов класса А, предлагаемых к продаже на открытом рынке. Мы надеемся, что знаковые объекты, вышедшие на рынок за последний год, исправят ситуацию к лучшему.

Торговая недвижимость интересна инвесторам прежде всего ввиду благоприятных макроэкономических факторов: высокой склонности населения к потреблению, роста его доходов, а также продолжающейся экспансии ритейлеров и наибольшей устойчивости сектора – в кризис торговая недвижимость «просела» последней и первой восстановилась после него. Стоит отметить, однако, что далеко не каждый инвестор, активный на петербургском рынке, может позволить себе приобрести высококлассный ТЦ с профессиональной концепцией. Сделка может потребовать вложения собственного капитала существенно выше 30 млн долларов, пороговой для рынка суммы.

К тому же на данный момент предложение на продажу и участков под развитие, и стабилизированных торговых центров невелико. Сегмент консолидирован: около 40% общего предложения по городу контролируют три игрока, не планирующие на текущий момент выходить из своих качественных проектов. Речь идет о таких компаниях, как ХК «Адамант», Fort Group и Morgan Stanley.

Складской сегмент, с нашей точки зрения, незаслуженно обделен вниманием инвесторов. Несмотря на крупные сделки, заключенные в 2013 году, минимальную вакансию (ниже 2%) и растущие ставки аренды, большинство инвесторов рассматривают сегмент как мало привлекательный: он кажется им специфическим, а активы – сложными в управлении. По нашим оценкам, вложения в качественные складские активы перспективны ввиду стратегического расположения Санкт-Петербурга и его лидирующих позиций по объему грузооборота, а также отличной рыночной конъюнктуры и надежности арендаторов: более 30% всех складских площадей, сданных в 2013 году, заняли те же ритейлеры, обеспечивающие инвестиционный спрос на торговую недвижимость.

Гостиничный рынок Петербурга по-прежнему остается интересным для узкого круга инвесторов, специализирующихся на ведении бизнеса в данном сегменте. Они, как правило, приобретают земельные участки, строят объекты и управляют ими либо самостоятельно, либо с помощью дружественных операторов. Приобретение готовых гостиничных объектов на петербургском рынке не прижилось.

Прогноз: позитивный

В 2014 году, по предварительным оценкам, объем инвестиций в недвижимость России будет значительно выше докризисных показателей и может составить около 7 млрд долларов. Снижение относительно предшествующих лет, когда объем вложений в недвижимость находился на уровне 8 млрд долларов, не является свидетельством снижения интереса со стороны инвесторов, а лишь отражает тот факт, что в 2014 году мы не ожидаем миллиардных сделок. Доля инвестиций, приходящаяся на Петербург, скорее всего, будет в диапазоне 10-15%.

Санкт-Петербург

Структура сделок на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Объемы инвестиций, сравнение с Европой, 2012
Динамика инвестиций в недвижимость России, млрд долларов*
Инвестиции в недвижимость России по происхождению

У партнеров

    Реклама