Девальвация рубля: аренда-2014

Эксперт Estate
Москва, 17.03.2014
«Эксперт Северо-Запад» №12 (659)
Ослабление курса рубля вызвало волнение на рынке коммерческой аренды. Арендаторы, получающие доход в рублях, но несущие расходы в иностранной валюте, ожидают сокращения прибыли. Арендодатели взвешивают: то ли взять на себя расходы арендаторов, то ли сократить ставку в валюте, то ли перейти на рублевый расчет

Cтавки аренды коммерческой недвижимости в России в договорах указываются в различных валютах в зависимости от рынка и качества актива, но выплачиваются всегда в руб-лях. Как правило, ставки аренды высококачественных помещений в Москве и Санкт-Петербурге устанавливаются в долларах или евро, хотя есть и исключения в виде чисто рублевых ставок. Стоимость аренды менее качественных площадей в Москве, Санкт-Петербурге и регионах, как правило, указывается в рублях и, следовательно, не будет напрямую зависеть от текущей волатильности национальной валюты.

Офисная недвижимость

На большинство высококачественных офисных помещений ставки аренды фиксируются в долларах, а договор аренды, как правило, заключается на пять и более лет. Если все тонкости закреплены в контракте, у арендатора не остается юридического права требовать снижения арендной ставки в случае изменения валютного курса. В результате увеличение арендной платы в рублевом эквиваленте может значительно ударить по прибыли арендатора.

В то же время стоит заметить, что организации, получающие доход в основном от экспорта, приобретут преимущество в виде более высокой прибыли от слабого рубля и, скорее всего, смогут позволить себе расходовать на аренду больше средств без ущерба для компании.

И наоборот, пострадают компании, в значительной степени зависящие от импорта, так как цены на импортируемые продукты в рублевом эквиваленте вырастут, что повлечет за собой снижение прибыли. В результате возросшие расходы отразятся на конечных потребителях и приведут к росту цен во многих сферах. Во многом из-за волатильности национальной валюты в истории российской экономики установка валютного коридора в договоре аренды – не редкость.

События 2008-2009 годов больше всего повлияли на московский офисный рынок, который незамедлительно отреагировал на начало кризиса: в период с третьего квартала 2008 года по второй квартал 2009-го ставки в долларах снизились на 63%. На офисном рынке Санкт-Петербурга долларовые ставки снизились на 52% за период с третьего квартала 2008 года по первый квартал 2010-го.

Складская недвижимость

Влияние на складскую недвижимость будет зависеть от типа использования площадей. Если помещение занимает ритейлер-импортер, негативное влияние на прибыль может привести к переговорам о снижении арендной ставки, чтобы возместить хотя бы часть потерь. Если в роли арендатора выступает логистическая компания, первостепенное значение она придает состоянию макроэкономики в целом, хотя в долгосрочной перспективе снижение розничных продаж может повлиять и на этих игроков рынка.

Снижение ставок аренды складских помещений в Московском регионе в период кризиса было плавным и составило лишь 31% за период с третьего квартала 2008 года по третий квартал 2009-го.

В Санкт-Петербурге максимальные ставки аренды упали на 44% за период со второго квартала 2008 года по второй квартал 2009-го.

Торговая недвижимость

Слабый рубль меньше всего повлияет на ставки аренды в действующих торговых центрах (ТЦ), так как структура договора аренды в них отличается от договоров на рынке офисов. Часто ставка аренды в торговых центрах зависит от оборота, то есть привязана к объему продаж.

В условиях роста стоимости импортной продукции в рублевом эквиваленте арендодателю трудно повышать плату за аренду, а давление на розничные продажи, скорее всего, будет способствовать росту рисков снижения ставок аренды.

Также нередки и фиксированные ставки аренды в ТЦ – в долларах или евро. В случае снижения розничного товарооборота арендатор может попробовать договориться о снижении ставки аренды, установленной в иностранной валюте.

Недавний кризис 2008-2009 годов показал, что московские торговые центры оказались самыми устойчивыми к потрясениям: снижение максимальных ставок аренды началось позднее, чем в других секторах, и составило всего 22% за период с четвертого квартала 2008 года по третий квартал 2009-го. На рынке Санкт-Петербурга снижение составило 45% за период с четвертого квартала 2008 года по первый квартал 2009-го.

Ожидается, что максимальные ставки аренды на рынке стрит-ритейла будут меньше подвержены давлению слабого рубля, так как объекты на ключевых торговых улицах обычно флагманские и зачастую не приносят прибыли. Тем не менее в условиях устойчивого ослабления курса национальной валюты и соответствующего негативного влияния на объем прибыли арендаторов магазины могут просто закрыться. В лучшем случае арендаторы потребуют снижения ставок. Но это будет непросто: собственник может сослаться на предыдущие случаи волатильности рубля, которые арендатор должен учесть при планировании своих доходов на момент подписания договора аренды.

Максимальные ставки аренды помещений стрит-ритейла в Москве в результате кризиса снизились на 61% за период со второго квартала 2008 года по первый квартал 2009-го, а в Санкт-Петербурге – на 63% за период с третьего квартала 2008 года по второй квартал 2009-го. Вряд ли подобное снижение произойдет в ближайшее время: макроэкономические показатели более устойчивы, чем в 2008 году, а Центробанк более чувствителен к изменениям извне. Тем не менее ритейлерам придется приспособиться к более слабому рублю в обозримом будущем.

При этом компании сектора услуг (например, банки, рестораны) будут больше подвержены влиянию общего настроения рынка и снижения покупательной способности. В случае сильного ослабления рубля люди, несомненно, будут меньше тратить на рестораны и прочие услуги, что приведет к снижению доходов арендаторов этого сектора. И данный факт будет использован как инструмент при обсуждении снижения ставок аренды как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле.

Санкт-Петербург

Динамика максимальных ставок аренды в торговых центрах
Динамика максимальных ставок аренды офисной недвижимости
Динамика максимальных ставок аренды складской недвижимости

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №12 (659) 17 марта 2014
    Финансовая система России
    Содержание:
    Шанс для экспортера

    Девальвация российского рубля ударит в первую очередь по рынкам, ориентированным на импорт, в частности по потребительскому рынку. По логике, из-за слабого рубля выиграют компании-экспортеры, но ситуация не столь однозначна

    Реклама