Рост в неизвестность

Эксперт Estate
Москва, 07.04.2014
«Эксперт Северо-Запад» №15 (662)
Хотя в прошедшем году среднегородская заполняемость гостиниц Петербурга увеличилась на 2%, а туристический поток вырос на 6%, текущая политическая и экономическая ситуация не дает возможности делать прогноз даже на ближайшие месяцы

Эксперты не спешат комментировать, как будет развиваться рынок в 2014 году, но уже сейчас понятно, что гостиничный сегмент – один из самых чувствительных к ситуации в мире и стране – прогрессировать так, как в предыдущие три-четыре года, скорее всего, не будет. 

Медленно, но верно

По данным городского Комитета по развитию туризма, в 2013 году Санкт-Петербург посетили 6,6-6,7 млн человек, что на 5-6% превышает показатели 2012-го. «В прошедшем году уровень заполняемости отелей был выше, чем в предыдущие несколько лет. Уровень заполняемости растет приблизительно на 1-2% в год, и в отдельные периоды 2013-го заполняемость достигала 70%», – говорит управляющий директор департамента управления активами компании NAI Becar Ольга Шарыгина. По наблюдениям экспертов, в последние три года и стоимость размещения, и заполняемость медленно растут.

«Год был очень сильным с точки зрения гостиничного бизнеса в Петербурге, – рассказывает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle Дэвид Дженкинс. – Средний тариф в люксовом сегменте вырос на 14% и достиг 11,3 тыс. рублей в сутки, загрузка – на 2%, до 52%. В результате показатель RevPAR увеличился на 16%. Загрузка гостиниц верхнего сегмента (Upscale) в 2013 году увеличилась на 4,5% и превысила 60%, средний тариф вырос на 13%. Тарифы в брендированных гостиницах среднего сегмента (Midscale) выросли за год на 14% и достигли 2,7 тыс. рублей в сутки. В результате заполняемость таких объектов смогла вырасти только на 3%, так как туристы были вынуждены выбирать более дешевые средства размещения. Результаты первых двух месяцев этого года на гостиничном рынке аналогичны показателям января-февраля 2013-го».      

Объем рынка гостиничной недвижимости Петербурга на конец 2013 года составил 17 тыс. 718 номеров в 84 гостиницах категорий три-пять звезд. В четвертом квартале 2013-го была открыта всего одна гостиница категории luxury – The Official state Hermitage Hotel на 126 номеров. «Таким образом, на конец 2013 года объем предложения в сегменте гостиниц три-пять звезд на 0,7% выше, чем в предыдущем квартале, и на 1,8% выше уровня 2012-го», – указывает Ольга Шарыгина.

Оптимистичные планы

В марте объявили об открытии гостиниц верхнего сегмента (Hotel Indigo Tchaikovskiy на 119 номеров) и четыре звезды (отеля Park Inn by Radisson Pulkovo Airport St. Peterburg на 200 номеров).  В целом за 2014 год рынок может пополниться шестью гостиницами с совокупным номерным фондом более 1 тыс. номеров. В 2015 году арабский отельер Jumeirah Group намеревался открыть бутик-отель на Невском проспекте. В 2016 году расширится присутствие оператора Accor, появится второй отель под брендом Ibis. Plaza Lotus Group Ltd планирует перестроить здание казармы Павловского полка и здание Конюшенного ведомства под отели. Помимо этого, продолжаются строительство и реконструкция исторических объектов на Марсовом поле, набережной реки Фонтанки, улице Моисеенко.

«В текущем году тенденции рынка гостиничной недвижимости в целом сохраняются – наиболее активно реализуются проекты в историческом центре. Класс подобных объектов – чаще четыре-пять звезд. Это объясняется дороговизной земли или зданий под реконструкцию в центре города» – пояснил руководитель отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев. По мнению руководителя отдела консалтинга компании East Real Валерия Трушина, «наиболее перспективны для гостиничного строительства Васильевский остров, Московский район, районы, близкие к центру города, а также районы рядом с крупными транспортными магистралями, пересадочными узлами, аэропортами».

Пока основной спрос сконцентрирован в центральной части города, поскольку здесь сосредоточены и основные культурные достопримечательности, и развлекательные заведения, и деловой центр города, и основной выставочно-конгрессный центр, и органы власти, и значимые общественные центры, и основные высшие учебные заведения, а также главный вокзал города.

В перспективе, однако, ситуация будет меняться, что даст потенциал для развития гостиничной недвижимости. «Основной конгрессно-выставочный центр перемес-тится из центра в район аэропорта, будут дальше развиваться деловые районы вне центральной части города (зона у аэропорта, район Лахты и прочие). Также постепенно получают дополнительное развитие некоторые районы центральной части города: район Крюкова канала (новый Мариинский театр, новый Военно-морской музей, в дальнейшем – развитие острова Новая Голландия, Ново-Адмиралтейского острова), район Новгородской улицы (деловой район “Невская  Ратуша” и административный центр правительства Санкт-Петербурга)», – перечисляет Игорь Кокорев.

Среди перспектив можно выделить развитие внутрисегментной конкуренции за счет появления на рынке апарт-отелей. Но текущее предложение показывает, что стоимость апартаментов практически соответствует стоимости номера в гостинице. «По-моему, стоимость аренды апартаментов должна быть ниже гостиничного номера, если рассматривать долгосрочное пребывание, и находиться на уровне стоимости посуточной аренды квартир с качественным ремонтом,  –  говорит Валерий Трушин. – Есть вероятность, что стоимость аренды апартаментов изменится с вводом новых объектов».

Еще один тренд – многофункциональные комплексы, аккумулирующие несколько функций, например совмещение гостиничной и апарт-функции. Так, в начале марта ООО «Проспект КИМа, 19» получило разрешение на строительство многофункционального комплекса Docklands на Васильевском острове. По словам директора ГК «Балтийский Монолит» Светланы Петровой, Docklands будет  состоять из  гостиницы, двух бизнес-центров и трех корпусов апартаментов. «Для удобства проживания жильцов и гостей будут представлены полноценные гостиничные услуги. Все это позволит повысить класс объекта и сделать управленческие решения более эффективными», – говорит Светлана Петрова.

Безвизовый Петербург

По-прежнему актуален вопрос заполняемости отелей в низкий сезон, а также нехватки гостиниц в сегменте «эконом». По мнению участников рынка, существует несколько факторов, которые способны увеличить заполняемость отелей. 

Решение проблемы зимнего туризма может быть выработано с помощью крупных мероприятий и форумов. В последнее время особое внимание стало уделяться развитию бизнес-туризма. Сегодня доля деловых туристов составляет 30%. А, например, во время ПМЭФ количество посетителей и участников, которые приезжают в город, составляет 4-6 тыс. В это время заполняемость четырех- и пятизвездочных гостиниц составляет 100%. «Но стоит учитывать, что  большинство масштабных мероприятий, в том числе международных, проводятся в Москве, где сосредоточены основные финансовые потоки. Поэтому в первую очередь развитие бизнес-туризма должно поддерживаться городскими властями с точки зрения роста количества мероприятий и их востребованности», – считает Валерий Трушин.

Дэвид Дженкинс убежден, что Петербургу в первую очередь нужно больше брендированных отелей экономичного сегмента: «Сейчас в городе действует только один Ibis на Лиговском проспекте, который демонстрирует очень высокие результаты, и еще несколько отелей Ibis или аналогичных ему, например Holiday Inn Express and Hampton by Hilton, могут хорошо работать здесь».

Кроме того, для иностранных туристов сдерживающим фактором является визовый режим. Привлекательность регионов, которые имеют безвизовый въезд, значительно выше тех, где требуют визы. Тем не менее существует возможность 72-часового безвизового пребывания в стране для участников круизных поездок. Это очень хороший вариант, и он интенсифицировал круизный бизнес в Санкт-Петербурге, – думает управляющий “Коринтия Отель Санкт-Петербург” Эрик Пер. – Учитывая, что город придает большое значение развитию Петербурга как центра деловой активности, эффективным решением было бы сделать подобный 72-часовой безвизовый въезд, например, для участников крупных деловых мероприятий».

Излучая оптимизм по поводу дальнейшего развития Петербурга как туристического центра, однозначных прогнозов участники рынка не дают. «Рынок напрямую перекликается с экономической ситуацией в России и мире. Также прослеживается прямая корреляция с политическими тенденциями. Мы надеемся на стабильность и, как следствие, доходность и престижность бизнеса, в котором работаем», – говорит генеральный менеджер отеля Park Inn by Radisson Pulkovo Airport Дэвид Моррис. При благоприятном развитии событий, по мнению Дэвида Дженкинса, в 2014 году не стоит ждать значительного роста показателей – возможно только небольшое повышение. С учетом значительного числа новых отелей всех категорий, заявленных к открытию в ближайшие два года, тенденции 2013-2014 годов продолжатся и в 2015-м.

Санкт-Петербург

Динамика изменения загрузки
Динамика изменения цены продажи номера и доходности на номер
Основные гостиницы, запланированные к вводу в 2014-2015 гг.
Изменение стоимости размещения в период 2011–2013 гг.

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №15 (662) 7 апреля 2014
    Точки роста
    Содержание:
    Мониторинг устойчивости

    Деловая активность в областях, входящих в Северо-Западный федеральный округ, снижается, однако инвестиционная активность еще видна. И хотя прогноз на 2014 год не слишком радужный, можно надеяться на завершение уже начатых проектов

    Реклама