Долевые страхи и риски

Эксперт Estate
Москва, 07.07.2014
«Эксперт Северо-Запад» №28-29 (675)
Вступившие в силу 1 января 2014 года поправки в законодательство обязали застройщиков, работающих по 214-му закону, финансово гарантировать исполнение обязательств перед дольщиками с помощью страхования или банковских гарантий. Эксперты опасаются волны управляемых банкротств и страховых, и строительных компаний

Фото: архив «Эксперт С-З»

В соответствии с федеральным законом №294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» застройщики могут выбрать один из трех вариантов обеспечения: застраховать ответственность в коммерческих страховых компаниях, в обществе взаимного страхования или заручиться гарантией банка.

Банковскую гарантию застройщики считают лучшим обеспечением, однако прецедентов пока не случилось: часть банков не может давать гарантии – не подходит по критериям, часть – не хочет. Общество взаимного страхования (ОВС) в Петербурге не может похвастаться большим количеством членов. Одна из причин – высокий вступительный взнос, 500 тыс. рублей. Вся надежда на страховые компании. Взаимодействие страховщиков и застройщиков обсудили участники круглого стола, организованного журналом «Эксперт Северо-Запад».

Взаимное недоверие

Светлана Денисова 020_expertsz_28-29_2.jpg Фото: архив «Эксперт С-З»
Светлана Денисова
Фото: архив «Эксперт С-З»

По данным Комитета по строительству, за время действия закона в Петербурге застрахованы дольщики шести объектов. Многие застройщики специально открыли продажи в конце 2013 года, чтобы не подпасть под действие закона.

Для страховых компаний первичный рынок – непрозрачная структура. Отсюда множество рисков, на которые ссылаются страховщики. Эти риски, отмечает председатель комитета по страхованию в строительном комплексе Союза страховщиков Санкт-Петербурга и Северо-Запада, директор филиала САО «ГЕФЕСТ – Санкт-Петербург» Анатолий Кузнецов, необходимо учесть законодательно. В частности, страховщики не могут контролировать деятельность застройщика и указывать ему, что надо делать, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками. Не поддается контролю и расходование средств дольщиков. Также сложно прогнозировать финансовое состояние застройщика. Соответственно, при недостатке контроля за действиями застройщика и в отсутствие законодательного регулирования нельзя достоверно оценить, насколько полно застройщик выполнит обязательства перед дольщиками. В то же время застройщик не может выставлять требования к обеспечительным мерам – залогу, безотзывному депозиту и т.д., которые после выплаты страхового возмещения обеспечили бы возврат выплаченной суммы. Все это, констатирует Анатолий Кузнецов, «как бы не услышано законодателем».

У застройщиков – свои претензии к закону. По словам начальника отдела продаж компании «БФА Девелопмент» Светланы Денисовой, при любом варианте страхования произойдет удорожание себестоимости строительства: взносы в ОВС дороги, банковские гарантии – еще дороже, тарифы не установлены. В результате за все придется заплатить дольщику. В техническом плане непонятны сама схема действия и объект страхования – то ли весь строящийся дом страховать, то ли каждую квартиру отдельно. Также неизвестен порядок выплат при наступлении страхового случая. Но главное, подчеркивает Светлана Денисова, у участников рынка нет сегодня доверия друг к другу.

Первопроходцы

Семен Барболин 020_expertsz_28-29_3.jpg Фото: архив «Эксперт С-З»
Семен Барболин
Фото: архив «Эксперт С-З»

Сегодня на российском рынке действуют примерно 400 страховых компаний. По некоторым данным, новым видом страхования занимаются 38 компаний, однако среди них нет ни одной крупной. При этом по закону страховая компания должна работать на рынке не менее пяти лет, иметь размер уставного капитала не менее 120 млн рублей и 400 млн – собственных средств.

Тем не менее застройщики пока получают предложения от неизвестных им компаний, причем крупные застройщики – по нескольку в месяц. «На рынке уже есть безответственные страховые компании, которые с удовольствием застрахуют. Их будет огромное количество, они нам письма-то и шлют. А вот тех, кто всерьез и по-настоящему оценивает свои риски, думает, как он будет исполнять свои обязательства при наступлении страхового случая, – таких компаний нам пока не найти», – делится Светлана Денисова.

Но и не все застройщики белые и пушистые. По словам генерального директора ООО «Нева-Консалт» Ивана Сенькина, страховая компания стремится застраховать сразу весь объект, застройщики, конечно, хотят рассрочки, и если страховая выставляет жесткие условия в виде, например, первого взноса 30%, переговоры на этом могут и закончиться. «Потому что сразу оплатить 30% компания, о которой никто до этого не слышал, вряд ли сможет. И нет уверенности, что она продержится до завершения строительства», – объясняет он.

По словам руководителя отдела продаж Страховой инвестиционной компании Семена Барболина, есть случаи, когда в страховые компании обращаются люди, учредившие на объекте уже вторую компанию после банкротства предыдущей. Попытку пресекла служба безопасности страховщика. «А если бы мы заключили с ними договор, они бы сейчас благополучно якобы начали строить еще раз – количество обманутых дольщиков, соответственно, увеличилось бы», – говорит Семен Барболин.

«Коллеги не допустили кого-то – и слава Богу, – комментирует Анатолий Кузнецов. – Но, к сожалению, рынок таков, что найдется другой, которому нужны деньги, – и допустят».

По аналогичному принципу, полагает он, будут и принимать компании в ОВС.

На рынке всегда есть игрок, который предложит «выгодную» услугу, и такие компании найдут друг друга, говорят эксперты.

Плановые банкротства

Анатолий Кузнецов 020_expertsz_28-29_4.jpg Фото: архив «Эксперт С-З»
Анатолий Кузнецов
Фото: архив «Эксперт С-З»

Иван Сенькин рисует невеселую картину будущего. Застройщики заключают договор страхования, который предполагает некий первый взнос. Многие страховые компании предоставляют типовой генеральный договор, где списком указаны все застрахованные квартиры объекта. Этого договора застройщику достаточно для регистрации объекта, и остальные платежи по договору он не вносит. «Потому что разрешение на строительство уже есть, а уверенности в том, что в случае эксцессов по страховке будет оплата, нет. И все на этом заканчивается», – комментирует Иван Сенькин. Следом – судебные разбирательства или банкротства.

Закон предполагал страховать в первую очередь именно от банкротства. Но именно череды управляемых банкротств эксперты опасаются. И в этой ситуации застройщики подозревают страховщиков, страховщики – застройщиков. Анатолий Кузнецов говорит: «Единичны случаи, когда застройщик начинает строительство объекта и оформляет его на себя, – обычно создается какое-то ООО с уставным капиталом 10 тыс. рублей. Это сразу заманчивым становится. А почему бы потом не воспользоваться страховкой?»

«Никто из строителей не уверен, что дольщики действительно получат деньги, – высказывает свои опасения Светлана Денисова. – И никто из страховщиков не уверен, что, заключив страховой договор, строители до конца выполнят обязательства по выплате страховой премии. Ну и самое главное, это дорого. Каждое здание – это 1 млрд рублей, и выплаты по нему подрубят кого угодно». По ее мнению, ситуация даже в некоторой степени провоцируют управляемое банкротство: деньги с дольщиков собраны, ответственность переложена на страховую компанию.

Другие последствия

Андрей Исаев 020_expertsz_28-29_5.jpg Фото: архив «Эксперт С-З»
Андрей Исаев
Фото: архив «Эксперт С-З»

Если начнется процедура банкротства, рассуждает Анатолий Кузнецов, деньги будут заморожены года на три. Причем довольно значительные суммы. Последствиями могут стать демонстрации обманутых дольщиков перед Смольным и Комитетом по строительству.

По словам заместителя председателя Комитета по строительству Андрея Исаева, пока такая проблема не просматривается. Тем более что наступления страхового случая и какой-либо судебной практики в этой области надо подождать еще года полтора – пока не настанет срок сдачи застрахованного объекта в эксплуатацию. «Зачем введено страхование? – рассуждает он. – Чтобы хоть как-то теми методами, которые там придуманы, попробовать решить вопрос гарантии предоставления квартиры или компенсации вложений дольщиков». Однако, по его словам, закон не контролирует финансовую деятельность строительных организаций, и чиновники не могут гарантировать, что даже застрахованный и зарегистрированный договор долевого участия поможет получить квартиру. «Я не буду называть компании, но сейчас на рынке появляются новые организации с большим количеством дольщиков, которые уже к концу года будут считаться обманутыми. Да, у этих застройщиков все зарегистрировано, но объекты построены не будут. Видимо, эакон №214 вопрос с обманутыми дольщиками не решает и в этой редакции», – резюмировал Андрей Исаев. Предлагаемые сегодня законодательные новеллы вроде проектного финансирования с банковским контролем целевого расходования средств дольщиков тоже не факт, что заработают и обеспечат защиту.

Говорить о демпинге страховщиков, полагает Андрей Исаев, также пока рано: устоявшегося ценника на страховые услуги нет, и договоры заключаются с большим разбросом – 0,1-0,5% стоимости проекта. Очевидно, что 0,1% – тариф для крупной строительной компании, в которой риски минимальны. «Даже если квартира стоит 5 млн рублей и платить за это придется дольщику, 25 тыс. рублей – не такие уж великие деньги», – добавил Андрей Исаев.

Однако отрицательное восприятие обязанности страховать – в отсутствие известных игроков страхового рынка в этом сегменте – способно переключить застройщиков со схемы работы по закону №214 на схему ЖСК. Андрей Исаев надеется, что этого не произойдет. Хотя бы потому, что контролировать застройщика, создавшего ЖСК, почти невозможно.

Между тем крупные строительные компании всерьез рассматривают такой вариант. «Это законная схема, и вполне почтенные компании по ней работают десятки лет и ничем себя не запятнали», – констатирует Светлана Денисова.

Год в запасе

Пока вступившие в силу поправки участники рынка рассматривают как декларацию – во всяком случае, об их эффективности судить никто не берется. Зато сомнений – хоть отбавляй. Светлана Денисова уверена: государство пытается переложить на страховые компании бремя работы с обманутыми дольщиками. При этом неизвестно, защитит ли новый механизм дольщиков, и если в этом сегменте нет мощных страховых компаний, нет механизма перестраховки, дело идет к усложнению работы застройщика и удорожанию для дольщика. «И вот вопрос: та нагрузка, которая ляжет на рынок, она сопоставима с рисками и расходами, которые в настоящее время государство осуществляет? Адекватен ли способ решения проблемы размеру самой проблемы? У застройщиков мнение – неадекватен», – рассуждает она. И вместе с тем подчеркивает: «Там, где власти, как в Петербурге, всерьез контролируют процесс строительства, количество обманутых дольщиков сокращается. Где-то в регионах обманутые дольщики, наверное, есть. Но надо заставить работать соответствующие подразделения».

Анатолий Кузнецов полагает, что участники рынка сегодня становятся заложниками ситуации, однако закон надо исполнять.

Исполнять, безусловно, надо, но есть возможность доработать его. Например, добавить механизм перестрахования. «Пока нет механизма перестрахования, все это остается какими-то странными намерениями», – говорит Светлана Денисова. Но чтобы создать такой механизм, подчеркивает Анатолий Кузнецов, необходимо знать весь перечень рисков, а также чтобы они были прозрачными: тогда их можно просчитать, дать им цену и понимать, за что страховщику придется нести ответственность.

Андрей Исаев полагает, что уже в ближайшее время застройщики найдут страховщиков: «Закон дает больше преференций крупным строительным организациям. Думаю, что со страховщиками они в конце концов договорятся. Страховые компании будут их страховать, потому что там риск минимальный. А небольшие строительные компании, скорее всего, будут договариваться со страховщиками, которые свои обязательства потом могут не выполнить». По его мнению, количество обманутых дольщиков по крайней мере не вырастет. Но вряд ли сократится.

Однако до наступления страховых случаев время еще есть. «У нас есть еще год», – заключил Андрей Исаев.

Санкт-Петербург

Объекты, на которых зарегистрированы первый договор долевого участия и договор страхования с начала 2014 года по состоянию на июнь 2014 года

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №28-29 (675) 7 июля 2014
    ЖКХ
    Содержание:
    Отключим газ

    Северо-Западный федеральный округ выбился в число лидеров по долгам населения перед коммунальными службами и энергетиками. По данным Росстата и Национальной службы взыскания, за пять месяцев 2014 года коммунальные службы региона недосчитались в своем кармане 128 млрд рублей

    Реклама