Офисов становится больше, арендаторов меньше

Эксперт Estate
Москва, 26.10.2014
«Эксперт Северо-Запад» №45 (686)
Арендаторы охотно переезжают в более качественные бизнес-центры, но платить за них дорого не намерены

Предложение на офисном рынке растет – вводятся в строй новые бизнес-центры  А и В классов. Но арендаторов, способных заселить эти площади, практически нет. Большая часть новых арендаторов –  это переехавшие старые. В итоге каждый восьмой квадратный метр сейчас пустует.

По данным АРИН, в третьем квартале 2014 года в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию еще четыре бизнес-центра суммарной арендуемой площадью порядка 38,8 тыс. кв. м. Плюс вчера на Большой Пушкарской открылся бизнес-центр класса А сети «Сенатор» площадью 8,6 тыс. кв. м.  По итогам трех кварталов объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга достиг 2,5 млн кв. м. Половина новых объектов относится к классу А. Обеспеченность  офисными помещениями составляет около 500 кв. м на 1 тыс. жителей. В 2015 году эксперты АРИН ожидают дальнейшего снижения объемов ввода, возможно до  210 тыс. кв. м. По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в целом объем ввода офисных площадей во втором полугодии 2014 года должен составить 124 155 кв. м. В случае реализации заявленных планов предложение на рынке офисной недвижимости Петербурга за 2014 год вырастет на 8,8% и достигнет 2228 тыс. кв. м. Безусловными лидерами в третьем и четвертом кварталах станут Петроградский и Московский районы города, в которых будут введены 39 855 и 33 800 кв. м арендопригодных площадей соответственно. Это почти две трети нового предложения, ввод которого запланирован на вторую половину 2014 года.

Низкий спрос

Как говорят эксперты, третий  квартал традиционно является периодом низкого спроса на рынке офисных площадей, что обусловлено периодом летних отпусков, однако в 2014 году ситуацию на рынке осложнила внешнеполитическая конъюнктура и введенные экономические санкции.

Как следствие, большинство бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2014 году, не выполняют составленные ранее планы заполнения. Во многих новых объектах уровень вакансии к моменту ввода достигает 50%. Это связано с уходом из Петербурга в 2014 году ряда иностранных компаний, неопределенностью на рынке и завышенными арендными ставками. За счет ввода новых площадей и ротации арендаторов общий уровень вакансии превысил  12%. В начале года этот показатель был ниже на 2%.

«Все собственники рады новым арендаторам на любом этапе строительства. Однако активного спроса на рынке не наблюдается. Новых компаний не замечено. Активны только те, кто стремится улучшить качество занимаемых офисных площадей, но при условии сведения к минимуму потерь на переезд.  Арендодатели готовы предоставить арендаторам дополнительные бонусы, но по арендным ставкам идут на снижение на 10-15 %. Такой дисконт недостаточен, чтобы стать явным преимуществом», – говорит вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью «АРИН»  Екатерина Лапина. «В ближайшей перспективе офисные центры класса А будут предоставлять дисконт от существующих арендных ставок до 5%. Ожидаем, что рынок готовится к ротации арендаторов, связанной с переездами арендаторов в БЦ с более низкими ставками аренды, возможно, с понижением класса БЦ. При этом при пролонгации существующих договоров аренды арендаторы будут не готовы на индексирование ставок арендной платы на фоне увеличившегося количества вакантных площадей», – считает директор УК Prior Development (управляет мебельным центром Mebelwood) Алексей Попов.

Кроме того, можно констатировать, что спрос на офисы изменился, оптимизировался. «Компании либо арендуют меньшую площадь, чем планировали изначально, либо переезжают в офисы с более низкой арендной ставкой, либо остаются в текущем бизнес-центре, но часть площадей сдают в субаренду или отказываются от них, если такая возможность предусмотрена договором аренды», – утверждает руководитель отдела консалтинга Алексей Гулевский. «Арендаторы при построении долгосрочной стратегии не готовы брать на себя финансовые обязательства в перспективе далее чем на три года, предлагая собственникам пересматривать условия аренды с оглядкой на состояние рынка. Из положительных тенденций продолжились переезды в более качественные проекты из устаревших зданий. Хотя большинство таких переездов происходит с сохранением бюджета на аренду, либо за счет оптимизации занимаемой площади, либо в результате получения привлекательных условий от арендодателей в новой локации», – рассуждает руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова.

По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, наиболее востребованными в третьем квартале стали офисы площадью от 100 до 200 кв. м (37% заявок) и помещения от 200 до 500 кв. м (31% заявок), в то время как во втором квартале наибольшим спросом пользовались помещения площадью от 200 до 500 кв. м (78% заявок).

Другие параметры спроса в настоящий момент не претерпели изменений. Наиболее востребованными у арендаторов остаются Центральный, Адмиралтейский и Петроградский районы города. Аналитики отмечают, что, несмотря на нехватку парковочных мест, а также высокие арендные ставки, потенциальных арендаторов интересует в первую очередь центр города. Следующий по популярности – Московский район.  Ключевыми параметрами офисного объекта для клиентов остаются локация и арендная ставка. Класс бизнес-центра имеет гораздо меньшее значение, чем пешая доступность от метро. Также большинство клиентов отдают предпочтение офисам с полной отделкой, что позволит им переехать в короткий срок без дополнительных затрат, уверена директор ГК «Балтийский монолит» Светлана Петрова.

Спрос есть и на те бизнес-центры, которые обладают эксклюзивными  преимуществами по сравнению с другими проектами. Например, близость к власти. «Несмотря на колебания спроса и предложения на рынке офисной недвижимости, сама концепция Невской Ратуши привлекательна для арендаторов: это и идея делового квартала, и административная составляющая проекта, и выгодное расположение. Как отмечают наши клиенты, переезд в Невскую Ратушу позволяет повысить статус офиса компании. В первую очередь играет свою роль выгодное расположение в центральной части города с удобной транспортной доступностью. Привлекает возможность создать  максимально эффективное рабочее пространство с комфортным микроклиматом, а также пребывание в правильном бизнес-сообществе в долгосрочной перспективе», – рассказывает руководитель проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова. По ее словам, сейчас наибольший интерес к офисному центру проявляют крупные юридические и консалтинговые агентства, фармацевтические, строительные фирмы, а также ИТ-компании – на эти сферы приходится примерно 60% всех запросов. «Немного меньшая доля приходится на госструктуры, нефтегазовую и финансовую отрасли», – говорит она.

Ставки в рост

Запрашиваемые девелоперами рублевые арендные ставки по итогам третьего квартала 2014 года, по данным Colliers International, выросли на 3-4% в среднем по рынку.  Средняя величина арендной ставки в классе A в рублевом выражении составила 1400 рублей/кв. м/месяц ($445/кв. м/год), включая операционные расходы и не включая НДС. В объектах класса B на начало четвертого квартала 2014 года ставки аренды в среднем составляют 980 рублей/кв. м/месяц ($310/кв. м/год), включая операционные расходы и не включая НДС.

Что касается сроков, на которые заключаются договоры аренды, в настоящее время доля краткосрочных договоров (на 11 месяцев) постепенно сокращается. К долгосрочным договорам стремятся практически все иностранные компании, а также средние и крупные российские компании с понятными перспективами развития. Средний срок договора аренды составляет 3 года, реже – 5 лет.

Эксперты полагают, что, с точки зрения спроса, рынок Санкт-Петербурга остается несбалансированным. По итогам года ожидается, что доля компании «Газпром» и ее структур в общем объеме поглощения составит не менее 40% (или 90 тыс. кв. м), не считая небольших сделок в существующих бизнес-центрах города. Кроме того, ряд бизнес-центров, анонсированных к вводу в 2015 году, также зарезервирован под структуры компании (либо через аренду, либо через владение объектом). Несмотря на положительную динамику по ряду показателей в третьем квартале, мы ожидаем, что при сохранении экономической и политической неопределенности существенная часть арендаторов будет склонна откладывать решение о переезде, расширении занимаемых площадей до стабилизации ситуации, уверена директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева. «До конца этого – начала следующего года мы не ожидаем значительного спада активности в сегменте офисной недвижимости. Однако клиенты продолжат оптимизацию бюджетов на аренду помещений, что, скорее всего, приведет к корректировке арендной ставки по ряду действующих и новых договоров аренды. В то же время объем предложения офисных площадей, анонсированных к вводу в 2015 году, скорее всего, не претерпит изменений. Вместе с тем реализация только анонсированных проектов будет зависеть от дальнейшего развития политической и экономической ситуации в стране», – полагает Алексей Гулевский.

Динамика доли свободных площадей по Классам
Динамика ставок аренды, руб./кв. м/месяц

У партнеров

    Реклама