Приобрести месячную подписку всего за 350 рублей
Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Рынок на грани предложения

2014
Фото: Архив «Эксперт С-З»

Итоги рынка коммерческой недвижимости не сильно радуют его участников. Уровень вакансий растет во всех секторах – от офисов до стрит-ритейла. Проблем добавляют новые проекты, которые продолжают выходить на и без того конкурентный рынок

По данным Colliers International, в Санкт-Петербурге объем качественного офисного предложения на рынке за 2014 год должен увеличиться на 12% по сравнению с прошлым годом. Результаты анализа рынка фактически позволяют говорить о «второй волне» активного девелопмента бизнес-центров (БЦ). По итогам 2013-2014 годов, суммарный ввод должен составить около 480 000 кв. м. Выход на рынок новых объектов, которые еще предстоит заполнить, привел к некоторому увеличению объема свободных площадей – если по итогам первого полугодия они составляли 265 тыс. кв. м, то на начало четвертого квартала 2014 года свободные площади в бизнес-центрах класса A и B насчитывали уже около 298 000 кв. м.

«В этом году основное число крупных сделок аренды офисных площадей приходится на нефтегазовый сектор и компании с участием государственного капитала, будь то банковские структуры или монополисты рынка. В такой ситуации прогнозы спроса, а в частности поглощения офисных площадей, будут зависеть от макроэкономической ситуации и готовности госкомпаний и госструктур тратить бюджеты на аренду новых офисов», – подчеркивает директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева. Что касается остальной части рынка (не относящейся к нефтегазовому сектору и государственным структурам), играющей преимущественно в поле до 1000 кв. м площади арендуемого помещения, то прогноз по спросу здесь ориентируется на 100 000 кв. м годового поглощения. «В ближайшей перспективе офисные центры класса А будут предоставлять дисконт от существующих арендных ставок до 5%. Ожидаем, что рынок готовится к ротации арендаторов, связанной с переездами в БЦ с более низкими ставками аренды, возможно, с понижением класса БЦ. При этом при пролонгации существующих договоров аренды, арендаторы будут не готовы на индексирование ставок арендной платы на фоне увеличившегося количества вакантных площадей», – считает директор УК Prior Development (управляет мебельным центром Mebelwood) Алексей Попов.

Несмотря на сложную ситуацию, никто из девелоперов не приостанавливал строительство новых бизнес-центров. На всех объектах, которые уже были заявлены, строительные работы либо продолжаются, либо начинаются. «На наш взгляд, ситуация 2014 года все же отличается от ситуации 2008 года. Тогда существенная часть замороженных проектов была проектами новых девелоперов, которые только начинали развиваться на рынке Санкт-Петербурга. Текущая ситуация отличается тем, что в основном проекты реализуются давно существующими на рынке профессиональными игроками с определенным финансовым запасом, поэтому массовой приостановки мы не ожидаем», – говорит Вероника Лежнева.

Переобеспеченность

Аналогичная ситуация и в сегменте торговой недвижимости. Во второй половине 2014 года в Петербурге открылось три новых торговых центра – ТРК «Монпансье», ТЦ «Адмирал» и ТРК «Европолис». Таким образом, суммарный объем ввода торговых центров (ТЦ) в этом году составил около 130 тыс. кв. м. Петербург остается одним из наиболее насыщенных торговыми площадями городов – в настоящее время уровень обеспеченности такими центрами составляет 502 кв. м на 1000 человек и остается одним из самых высоких в России.

Ситуация на рынке аренды площадей в торговых центрах остается неоднородной. Текущая ситуация иллюстрирует важность качества проекта, умение управляющей компании договариваться с текущими арендаторами и привлекать новых. На текущий момент доля свободных площадей в ТЦ в среднем по рынку не превышает 4%, хотя в отдельных проектах она достигает 15-25%.

«По качественным торговым площадям ожидаем снижения темпов индексации арендных ставок при пролонгации договоров до уровня 2-4 вместо 5-7% прогнозируемых ранее. Что касается менее ликвидных объектов, очевидна тенденция снижения ставок. Количество вакантных площадей будет увеличиваться», – уверен директор УК Prior Development Алексей Попов (управляет мебельным центром Mebelwood). «Осенью по-прежнему наблюдается динамика по вакансии в ТЦ. Активность арендаторов увеличилась как в лучшую, так и в худшую сторону – одни закрывают магазины, оптимизируя затраты, другие открывают новые магазины. Вакансия составляет до 5% в качественных ТЦ и до 30% в остальных . Сегодня мы не наблюдаем массового освобождения площадей. Думаю, даже если и будет происходить снижение покупательской активности, то это просто приведет к перераспределению арендаторов между торговыми комплексами. Качественные торговые комплексы примут на свои площади сетевых операторов. А морально устаревшим комплексам вынуждены будут делать реконцепцию», – уверена вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН Екатерина Лапина.

С точки зрения крупноформатной торговой недвижимости с насыщением наиболее привлекательных густонаселенных районов Санкт-Петербурга более активное развитие должны получить торговые центры в крупных пригородах и новых районах массовой жилой застройки в зоне влияния КАД, полагают участники рынка. «В существующих торговых центрах может начаться процесс изменений во взаимоотношениях с арендаторами – переход на процент с оборота как следствие понимания значимости качественно работающей концепции, что в свою очередь подстегнет тенденцию реконцепций торговых центров», – полагает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев.

Если говорить об отношениях между арендаторами и арендодателями в стрит-ритейле, то за последнее время заметна тенденция пересмотра арендных условий со стороны действующего арендатора. Арендаторы выставляют требования о снижении арендной ставки или изменении формы арендного платежа занимаемого им помещения.

Складской ренессанс

На третий квартал 2014 года пришелся основной объем нового ввода производственно-складских помещений – в эксплуатацию были введены сразу четыре складских объекта суммарной арендуемой площадью около 132 тыс. кв. м. Наиболее крупный из них – 1-я очередь складского комплекса «Армада Парк» компании «Адамант». Также в эксплуатацию введены 3-я очередь логопарка «Осиновая роща» корпорации «Стерх», индустриальный парк «Ладога» (1-я очередь) и склад компании «СтройСоюз». До конца года мы ожидаем ввод еще пяти объектов суммарной площадью 108 500 кв. м. Таким образом, объем ввода на рынке производственно-складской недвижимости в 2014 году станет наибольшим за последние шесть лет.

По итогам третьего квартала доля сделок с арендаторами, работающими в сегменте торговли и дистрибуции, достигла 71%. Доля логистических компаний составила 19%, в то время как производственные компании не проявляли высокой активности на рынке. «Мы можем сказать, что за три квартала этого года уже закрылось сделок на ту же самую площадь, что и в прошлом году в целом. Спрос вырос и в прошлом году относительно предыдущего года (когда произошел рост в два раза), то есть наблюдается стабильная положительная динамика спроса. По предварительным итогам суммарный объем сделок на рынке аренды складских площадей за 2014 год достигнет 350 000 кв. м. Доля ритейл-компаний среди арендаторов сохранится на уровне 70%», – рассказывает Вероника Лежнева. «Несмотря на большие объемы новых складских площадей, уровень вакансии остается на довольно низком уровне – около 5%. До конца года уровень спроса будет низким», – подсчитала директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александра Смирнова.

Что будет

Как таковые, санкции не оказали влияния на девелоперский бизнес, уверены некоторые эксперты. «Скорее, произошел системный сбой на рынке в связи со сложной геополитической и экономической ситуацией в стране, колебаниями курса валют и девальвацией рубля, общим депрессивным настроением. Сегодня в условиях падающего рынка достаточно затруднительно делать прогнозы, но также сложно начать работу над долгосрочными проектами, предполагающими срок реализации три-пять лет, поскольку сегодня это несет за собой большие риски. Девелоперам коммерческой недвижимости стоит обратить внимание на отдельные локации в Ленинградской области, где есть какое-то градообразующее предприятие, например Усть-Лугу или Кингисепп», – полагает генеральный директор ESTY (консультант проекта Villa Outlet Center) Денис Радзимовский.

Впрочем, все не так уж и плохо – на рынке коммерческой недвижимости нашего города не так много закредитованных девелоперов, поэтому валютные риски не так ужасны, хотя негативные эффекты, конечно, привносят. «Санкции с девальвацией в краткосрочной перспективе – это негатив, но если запрос власти на импортозамещение не останется пустым звуком, то в долгосрочном плане это позитивно повлияет на все сектора, начиная с производства и логистики. Если раньше трудовой ресурс города рассматривался через призму привлечения иностранных производителей, то сейчас это может стать стратегическим преимуществом для развития собственной промышленности», – считает директор департамента исследований и консалтинга East Real Олег Громков.

«Эксперт Северо-Запад» №49-50 (691)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама




    Аквапарк на Сахалине: уникальный, всесезонный, олимпийский

    Уникальный водно-оздоровительный комплекс на Сахалине ждет гостей и управляющую компанию

    Инстаграм как бизнес-инструмент

    Как увеличивать доходы , используя новые технологии

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».

    Российский IT - рынок подошел к триллиону

    И сохраняет огромный потенциал роста. Как его задействовать — решали на самом крупном в России международном IT-форуме MERLION IT Solutions Summit

    Химия - 2018

    Развитие химической промышленности снова в приоритете. Как это отражается на отрасли можно узнать на специализированной выставке с 29.10 - 1.11.18

    Эффективное управление – ключ к рынку для любого предприятия

    Повышение производительности труда может привести к кардинальному снижению себестоимости продукции и позволит российским компаниям успешно осваивать любые рынки


    Реклама