Дом, который построил врач [ 2 ]

Алексей Щукин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».

В небогатой Белгородской области построена оригинальная социально ориентированная модель жилищного рынка, доказывающая, что жилье действительно может быть доступным

Фото: Олег Сердечников

Даром можно получить земельный участок с коммуникациями и построить коттедж! Работает строй­сберкасса, где дают кредиты всего под один процент! Это просто луч света в темном царстве! В России нет ничего подобного», — примерно в таких выражениях говорят о строительной сфере Белгородской области. Самое интересное, что все это правда.

Аграрная Белгородская область неожиданно стала лидером страны по жилищному строительству. Здесь строится более 1,1 млн кв. м в год при населении области 1,5 млн человек. То есть чуть ли не в два раза больше жилья на душу населения, чем в богатой Москве. При этом три четверти нового жилья — это малоэтажная застройка.

Но цифры в данном случае не самое главное. Важно, что параллельно привычному рынку жилья с ипотекой и девелоперами в Белгороде удалось выстроить социально ориентированную систему малоэтажного индивидуального строительства. Даже учителя и врачи, имея доступ к дешевой земле и финансовым ресурсам через строй­сберкассы, могут недорого построить себе собственный дом.

Выстроенная в Белгороде модель — пример того, что и в небогатом регионе можно вести сильную жилищную политику, при которой недвижимость становится доступной для широких слоев населения. Корреспондент «Эксперта» посетил Белгородскую область, чтобы на месте познакомиться с местным строительным чудом.

Земля — народу!

«Жить на своей земле, в своем доме» — это главный проект губернатора Белгородской области Евгения Савченко. Программа малоэтажного строительства начала активно реализовываться с 2003 года. Уже сейчас 70% строящегося жилья — малоэтажка. А в 2015 году, согласно планам губернатора, две трети населения области должно жить в домах усадебного типа.

Наиболее необычный проект Белгородской области — это развернутая программа самостроительства. Программа основывается на нескольких элементах: предоставляемой властями дешевой земле под застройку, обязательствах области по подведению коммуникаций и небанковской системе кредитования частных застройщиков.

Начнем с земли. Человек, проживший в Белгородской области более трех лет, может взять земельный участок под индивидуальное строительство. Площадь участка не менее 15 соток. Расстояние от города в среднем 5–10 километров. Цены более чем гуманные — 25 тыс. рублей за участок (несколько лет назад было всего 5 тыс. рублей) и 75 тыс. рублей в рассрочку за полный набор коммуникаций (дорога, газ, электричество, вода, канализация).

«В раскручивании массового индивидуального строительства есть три главных вопроса — земля, инженерные коммуникации и финансово-кредитная поддержка застройщиков, — говорит Станислав Литвинов, глава Белгородской ипотечной корпорации, областного оператора программы самостроительства. — Но при этом нужно максимально снять все чиновничьи барьеры. Известно, что процедура оформления земельных участков может растягиваться и на год. Мы ввели схему, скажем так, “земля без хлопот”».

Схема получения земельного участка весьма проста. Человек подает заявку в органы местного самоуправления по месту жительства, получает открытку-приглашение и, придя в офис Белгородской ипотечной корпорации, выбирает микрорайон, где он хотел бы получить участок. Тянет жребий с номером и едет на местность, где границы его участка помечены колышками. Если участок понравился, человек получает квитанции на оплату и пакет документов. Поражает скорость: процедура от подачи заявки до подписания договора занимает всего две недели, а регистрация договора купли-продажи участка — три дня.

Рыночные цены на землю около Белгорода примерно раз в 10–15 выше, чем в данной программе. И потому, естественно, разработаны антиспекулятивные механизмы — некие обременения, прописанные в договоре купли-продажи земельного участка. Частный застройщик должен начать строительство в течение года. Через пять лет необходимо завершить строительство дома и ввести его в эксплуатацию. Затем в течение еще трех лет действует запрет на перепродажу коттеджа.

Мужики бросают пить

Ключевой вопрос в белгородской схеме: откуда у властей земля, которую можно выделять по таким низким ценам? Дело в том, что начиная с 2002 года областная администрация активно скупала земельные паи у крестьян. Было скуплено более 13 тыс. гектаров около Белгорода, а в целом в области 26 тысяч. За эти операции губернатор Савченко подвергся большой критике, но время показало его дальновидность. В других регионах страны после появления закона, разрешающего куплю-продажу сельскохозяйственной земли, участки вокруг городов были задешево скуплены разного рода структурами. Возможностей для массового индивидуального строительства жилья экономкласса там сейчас практически нет. В Белгородской области земли под застройку хватит до 2025 года. Приобретенная земля была внесена в уставной капитал Белгородской ипотечной корпорации, которая сегодня выделяет участки индивидуальным застройщикам и развивает анклавы самостроя, оформляя документы и подводя коммуникации.

Однако дешевая земля — это только часть дела. Не менее важны способы подведения коммуникаций. Часть коммуникаций (вода, канализация) подводится за счет Белгородской ипотечной корпорации, получившей несколько лет назад бюджетный кредит в 20 млн рублей и ведущей собственные инвестиционные проекты. Дороги строятся за счет областного и местных бюджетов.

В Белгороде нашли способы уговорить местных монополистов газа и электричества участвовать в программе самостроя. Монополисты за счет инвестиционной составляющей, входящей в тариф, подводят к микрорайонам индивидуальной застройки коммуникации, строят подстанции и тем самым получают новых потребителей своих услуг. Заметим, что в целом в стране нет эффективных механизмов развития больших территорий: инфраструктурным монополистам невыгодно вкладываться в развитие новых сетей.

Инвестиции в пакет коммуникаций на один дом составляют примерно 400–500 тыс. рублей. Частный застройщик платит почти на порядок меньше — 75 тыс. рублей, из которых почти половина суммы выплачивается в рассрочку за пять лет. По условиям договора коммуникации должны быть подключены частному застройщику в течение трех лет с момента подписания договора.

«Последние два года такое ощущение, что строятся почти все. Мужики бросают пить — и вперед. Те, у кого нет денег на шабашников, строят сами, с помощью родственников. Представьте, в городе за 1,5–1,8 миллиона рублей вы купите однокомнатную квартиру, а тут за пару миллионов можно построить добротный дом на своем земельном участке», — рассказывает бюджетница Татьяна, которая со своим мужем недавно получила участок. В целом по программе самостроя в Белгородской области выделено уже более 18 тыс. участков.

Дешевая земля с коммуникациями и отсутствие привычного девелопера, строящего поселок и закладывающего в цены свою рентабельность, позволяют на выходе получать весьма недорогие дома. Впрочем, власти стараются еще больше снизить себестоимость. К примеру, в Белгородской областной корпорации можно купить архитектурный проект дома всего за 3000–5000 рублей. В регионе достаточно развилась и индустрия малоэтажного строительства: присутствуют десятки технологий от «каркаса» до «несъемной опалубки» и «Теплостена». Впрочем, значительная часть домов возводится бригадами шабашников по традиционной технологии из газобетонных или каких-то других блоков — это не гарантирует качества, но позволяет строиться дешевле.

Под один процент годовых

Массовое индивидуальное строительство в небогатой Белгородской области было бы невозможно без создания новых финансовых механизмов. Наиболее интересная схема, реализуемая областным потребительским кооперативом «Свой дом», похожа на европейские стройсберкассы. Вступив в кооператив, необходимо накопить паевой взнос размером 50–300 тыс. рублей. После того как пай накоплен, через некоторое время траншами выдается кредит 100–600 тыс. рублей, а также возвращаются ранее вложенные деньги. Срок ожидания кредита в начале действия программы составлял около года, а сегодня — всего три месяца. Кредит выделяется на семь лет. Его ставка всего 1% годовых.

Кооператив кредитует только индивидуальное строительство и создан для бюджетников и молодых семей. Сейчас он в принципе открыт и для остальных, но ставка в этом случае будет несколько выше. Отличий от классической стройсберкассы много: например, кооператив проверяет целевое расходование средств кредита. Только продемонстрировав, что транш кредита использован на стройку, человек получает следующий платеж. К схеме кооператива «Свой дом» пристегиваются и областные программы безвозмездных субсидий. Так, многодетные семьи получают 100–300 тыс. рублей, молодые специалисты на селе — 150 тысяч. Эти средства используются в качестве пая в кооперативе.

Областной бюджет активно вкладывал средства в кооператив в 2005–2006 годах. Сейчас «Свой дом» в основном живет на платежи по ранее выданным кредитам, а с 2010 года выйдет на самоокупаемость. В целом в кооператив уже вступило более 9000 человек, из них свыше 8000 уже получили кредиты.

Другая финансовая схема, активно применяемая в Белгороде, — небанковская ипотека. Местный ГУП «Белгородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства» выдает на стройку кредиты до 1 млн рублей. Стоимость кредитов весьма льготная: для горожан — 10% годовых, для жителей сел — всего 5%. Областной бюджет вложил в этот проект порядка 600 млн рублей, при этом кредитов выдано более чем на 3 млрд рублей.

Кризис, естественно, спутал карты. В шесть раз в области сжалась классическая банковская ипотека, уменьшились доходы областного бюджета. Чтобы не терять темпов строительства, в Белгороде постоянно ищут новые финансовые подходы. Одно из новых направлений — тиражирование системы стройсберкасс. Власти продолжают активно продвигать своеобразные кассы взаимопомощи: кооперативы создаются на крупных предприятиях и в отдельных районах области. Второе направление — максимальное использование средств федерального бюджета: область старается войти в максимальное количество государственных программ. Третье направление — строительство арендного жилья. Первые дома по этой программе уже строятся в Старом Осколе. Четвертое — жилищно-накопительные кооперативы, когда люди могут вносить средства и накапливать условные квадратные метры. При накоплении человеком, к примеру, 50% от площади квартиры кооператив покупает жилье. Человек туда вселяется и живет по договору аренды, выкупая оставшиеся квадратные метры.

Губернатор Евгений Савченко — душа и двигатель оригинальной жилищной программы Белгородской области

Фото: РИА Новости

Вообще-то подобные схемы в Москве себя зарекомендовали плохо — многие из кооперативов оказались банальными пирамидами. В Белгороде ситуация иная. Город небольшой, организаторы кооперативов известны всем,  да и власть может контролировать ситуацию. К тому же за жилищно-накопительными кооперативами здесь стоят крупные структуры. Так, гарантом жилищно-накопительного кооператива ЖБК-1 выступает известная одноименная производственно-строительная компания, существующая много десятков лет. Идея коллективного владения недвижимостью и постепенного накопления квадратных метров весьма популярна сегодня в Белгороде: за три месяца существования кооператива ЖБК-1 в него вступило более 400 человек. В целом для стройиндустрии жилищно-накопительные кооперативы очень выгодны, поскольку позволяют затягивать в жилищное строительство деньги мелких инвесторов.

Совсем недавно появилось и еще одно направление. «Когда строишь дом самостоятельно, очень важно постоянно контролировать процесс. Мы заметили, что многим людям, особенно бюджетникам, сделать это трудно в связи с загрузкой на работе. Поэтому сейчас начата программа строительства двухсот небольших коттеджей для бюджетников, которые они смогут купить через тот же кооператив “Свой дом”», — говорит генеральный директор ГУП «Белгородский областной фонд поддержки ИЖС», председатель ССК «Свой дом» Анатолий Попков. Коттеджи будут небольших размеров — всего 60–100 кв. метров. Подрядчики, привлеченные на конкурсах, должны построить коробку дома с крышей не дороже 10 тыс. рублей за кв. метр. Дом в итоге обойдется врачам и учителям не более 1 млн рублей. Впрочем, отделку коттеджа придется проводить индивидуально.

Умная субурбия

Новые поселки самостроя смотрятся пестро — настоящие шанхаи. Какие-то дома облицованы кирпичом, какие-то оштукатурены, изредка попадаются деревянные коттеджи. Роскошных усадеб очень мало. По сравнению с Подмосковьем бросается в глаза меньшая плотность застройки: участки здесь больше (от 15 соток), а дома по размеру меньше. В последнее время на Белгородчине вообще редко строят дома больше 200 кв. метров. Ходовой размер коттеджа чуть более сотни «квадратов». Кризис сказался и на темпах строительства домов, и на скорости строительства дорог. По крайней мере, в одном из первых поселков Таврово-9 местами отсутствовал асфальт на дорогах.

Важный вопрос для новых поселений — социальная инфраструктура. Поселки первой волны расположены рядом с городом или уже существующими поселениями, так что можно пользоваться сложившейся инфраструктурой. Но постоянно ездить за 5–10 километров до магазина или детского сада не очень удобно — власти предусмотрительно оставили вдоль дорог земельные участки под магазины, службы быта и т. д. Правда, пока в кризис предприниматели их не стремятся выкупать. Можно предположить, что район будет выгоден, когда полностью заселится, так что первые магазины пешей доступности появятся здесь не ранее чем через год-полтора.

Вообще, проблема социальной инфраструктуры характерна для любой одно-двухэтажной субурбии. В таких поселениях низкая плотность населения, а значит, объекты инфраструктуры трудно загрузить и окупить инвесторам. К чести белгородцев проблемы плотности застройки они осознали довольно рано. Если первые микрорайоны самостроя — это поля коттеджей, то микрорайоны второй волны имеют весьма продвинутую структуру. Это кластеры. В центре располагается район среднеэтажной жилой застройки с детскими садами, школами, магазинами и так далее, а вокруг центра — микрорайоны индивидуальных домов. Получается такая субурбия, где преобладает малоэтажная застройка, но при этом есть весь набор социальной инфраструктуры.

«Мы не хотим строить обычную субурбию, где человеку постоянно нужен автомобиль. Идея кластеров пересекается с идеями нового урбанизма: люди должны жить, работать и отдыхать в одном месте. Надо максимально снизить количество поездок из пригородов в центр города. Поэтому в системе кластеров мы закладываем и школы с детскими садами, и зоны отдыха, и общественную инфраструктуру. Все это должно быть в шаговой доступности. Рядом с кластерами мы также резервируем места для новых, чистых предприятий, которые должны создать рабочие места недалеко от жилых районов», — говорит начальник управления архитектуры и градостроительства Белгородской области Виталий Перцев. На градостроительную концепцию кластера накладывается и финансовая составляющая реализации проекта: центр с многоквартирными домами застраивается коммерческим застройщиком, который в качестве обременения и должен построить ряд общественных объектов.

Копированию не подлежит?

Знакомство с белгородским феноменом не может не вызвать вопроса: почему этот опыт не тиражируется в России? В Белгород часто ездят делегации из различных регионов, чиновники удивляются-восхищаются, но об удачном опыте внедрения что-то не слышно. При этом очевидно, что система самостроя и стройсберкасс может не только стать локомотивом местной экономики, но и сыграть важную роль в решении социальных вопросов. Ведь у людей появляется шанс самим решить жилищный вопрос, что оздоравливает общественную обстановку.

«Белгородский эксперимент, к сожалению, не тиражируется в других регионах. Его суть в том, что местная власть скупила земли около города и теперь может раздавать ее с коммуникациями. В других регионах у власти нет земли в пригородах. Она вся в частной собственности», — говорит вице-президент Ассоциации строителей России Сергей Охов.

Площадь земельных участков в новых пригородах Белгорода не менее 15 соток. В аграрной области важно иметь приусадебное хозяйство

Фото: Олег Сердечников

Но, пожалуй, это уже следствие — секрет белгородского феномена чуть глубже. «Все идет от губернатора. Евгений Савченко — это гениальный человек. Мудрый, сильный, некоррумпированный. Поэтому и в области особая атмосфера: нет цинизма, продажности, бездуховности. Губернатор интуитивно, очень тонко чувствует ситуацию и многое делает для устроения бытия в области», — говорит директор Национального градостроительного института Александр Кривов.

Савченко, действительно, необычный губернатор. Еще в начале 90−х он ввел схему экономики предоставления: крестьянам давали стройматериалы для возведения домов, а они потом рассчитывались деньгами и сельхозпродуктами. «Ипотечно-мясные» кредиты могут вызвать улыбку в Москве, но в аграрной Белгородской области в отсутствие классической ипотеки схема успешно работала более десяти лет. В конце 2003 года с подачи губернатора принята Стратегия развития индивидуального жилищного строительства, где поставлена цель резкого сокращения панельного домостроения и перехода к малоэтажной застройке. Кстати, акцент (по крайней мере на словах) на малоэтажную застройку в России появился в жилищном нацпроекте как раз после посещения Дмитрием Медведевым несколько лет назад Белгорода.

«Белгородский феномен показывает, что приступить к масштабному решению жилищного вопроса не так-то сложно, — говорит Александр Кривов. — Раскрутить стройку гораздо легче, чем построить космический корабль или авианосец. Это смогли сделать в отдельно взятой Белгородской области. Это можно сделать и в масштабах страны. Все упирается в вопрос политической воли».