Мечта о миллионах домов

Актуально
Москва, 15.05.2008
«Русский репортер» №18 (48)
Дмитрий Медведев хочет, чтобы в стране строилось много недорогого жилья. Одно из главных препятствий — отсутствие земли под застройку. Президент собирается отчуждать неиспользуемые земли у государственных собственников — министерств, Академии наук и других госучреждений. Но эксперты опасаются, что амбициозные планы серьезно пострадают, столкнувшись с суровой российской реальностью

«Земель, которые находятся в госсобственности и не используются, очень много. Я недавно был на Алтае. Там есть райцентр, который просто не может развиваться: всей землей вокруг него владеет Российская академия сельскохозяйственных наук, бывшая ВАСХНИЛ. Они для отвода глаз раз в три года вспахивают там одну борозду трактором — и все», — обосновывает необходимость указа Медведева член Общественной палаты Вячеслав Глазычев.

Такая ситуация не единична. Заместитель министра регионального развития Сергей Круглик недавно сказал, что неиспользуемой государственной земли у нас «до миллиона гектаров». Став президентом, Дмитрий Медведев решил найти государственным пустырям достойное применение.

По его указу создается Федеральный фонд содействия жилищному строительству. Фонду хотят передать все неиспользуемые государственные земли. А он в свою очередь передаст их местным властям и проконтролирует, чтобы там строилось недорогое жилье. Причем упор должен делаться на личные домовладения, то есть поселки из 1–2-этажных коттеджей для нескольких семей. Советский лозунг «Каждой семье — по отдельной квартире» в указе Медведева звучит почти как «Каждой семье — по отдельному дому». Задача красивая, амбициозная, но трудновыполнимая.

Во-первых, все может застопориться уже на стадии отъема земель. Трудно представить, что, допустим, Министерство обороны просто так отдаст территории, которые давно считает своими. «Многие министерства и госпредприятия используют эти земли нерационально, — уверен Вячеслав Глазычев. — Часть из них потихоньку сдается в аренду, где-то уже ведется сомнительное с точки зрения закона строительство коттеджей. Поэтому стоит ожидать если не открытого сопротивления, то саботажа. Нынешние собственники будут “прятать” эту землю, пытаться отдать не всю, а кусочек». Такой вариант тем более возможен, что до сих пор нет критериев, по которым можно определить, эффективно ли используется земля. Согласно указу Медведева эти критерии будут определены специальным законом. Можно представить, какой натиск лоббистов придется выдержать разработчикам проекта. Непонятно также, какие земли какому городу нужны. «На федеральном уровне сейчас не разрабатывается ни одного документа территориального планирования. А если таких документов нет, то даже непонятно, какие земли забирать. Кто это будет решать? Муниципалитеты? Субъекты Федерации?» — с налетом скепсиса рассуждает президент Национального градостроительного общества, бывший замминистра строительства РФ Александр Кривов.

Второй вопрос: готова ли экономика страны и регионов к тому, чтобы эффективно выполнить эту программу? Александр Кривов не уверен и в этом: «Владимир Путин недавно сказал, что нужно строить 140 миллионов квадратных метров в год. Но даже для строительства 100 миллионов каждый год надо будет выделять 1,5 тысячи квадратных километров земли. На всех этих землях надо осуществлять инженерную подготовку, создавать инфраструктуру. Государственные инвестиции в это должны быть не меньше 2 триллионов рублей в год. Можно ли представить, что наша экономика в ближайшее время способна осуществить такой проект, особенно если вспомнить, что нужно выделять деньги и на реформу ЖКХ, и на дорожное строительство?» Для справки: в 2007 году в стране было построено около 64 млн квадратных метров жилья.

Испытанием для государственной системы станет также распределение земли и подрядов на строительство. Местные власти никогда не отличались кристальной честностью. «В итоге успех программы будет зависеть от качества управления на региональном и местном уровне и от степени коррумпированности региональных и местных властей», — уверен эксперт Института региональной политики Алексей Титков. Понятно, насколько велик будет соблазн для чиновников передать крупные строительные заказы «своим» фирмам. Кроме того, муниципалитеты подвергнутся нашествию лоббистов московских строительных компаний. Ведь любой крупный строительный заказ — это не разовая прибыль от продажи квартир. Обычно застройщик создает собственную управляющую компанию, которая после сдачи дома получает не только доход, но и влияние на местные власти. «В небольших городках налоги от крупных управляющих компаний становятся основным источником дохода бюджета, и вся местная власть попадает в сильную зависимость, “ложится под них”. В Подмосковье бывали случаи, когда на выборах мэра все основные кандидаты были представителями строительных фирм», — констатирует Алексей Титков.

Чтобы избежать этого, государство должно подумать, как привлечь к строительству средний бизнес. Но строительные компании в регионах не настолько развиты, чтобы инвестировать в масштабные проекты. «В идеале, чтобы росла экономика региона, такие проекты должны осуществляться местным бизнесом. То есть дома должны строиться из местных материалов, руками местных специалистов, а государство должно подумать о развитии системы кредитования небольших строительных компаний. Меньше чем за 2–3 года такую систему не выстроишь», — намечает минимальные сроки Вячеслав Глазычев.

И последняя, но едва ли не главная проблема — стоимость жилья. Александр Кривов привел «РР» такой пример: отпускная цена квартир, которые строит в Москве ДСК-1, — 17 тыс. рублей за метр (это затраты только на строительство). А на рынке эти квартиры продаются по 100 тыс. рублей за метр. Потому что добавляется стоимость земли, стоимость инфраструктуры, «административная рента» и так далее. В регионах порядок цен другой, но принцип тот же. «Сейчас жилье в России продается в среднем по 23–25 тыс. рублей за квадратный метр. И ясно, что в стране просто не найдется такого количества людей, которые бы могли купить все жилье, построенное по этой программе», — прогнозирует Александр Кривов.

Чтобы задумка Медведева оказалась успешной, государству надо перебороть интересы слишком многих игроков: ведомств, у которых придется забирать землю, местных чиновников, которые захотят погреть руки на распределении земли и строительных подрядов, строительных организаций и риэлторов, заинтересованных в высоких ценах на жилье. Программа затрагивает интересы очень многих. Так что Дмитрию Медведеву придется не только тщательно продумать механизмы отчуждения и распределения земли, но и приготовиться к конфликтам.

Первые указы Дмитрия Медведева

Первыми Дмитрий Медведев подписал два «технических» указа, обеспечи­вающих передачу власти: «О сложении полномочий правительством РФ» и «О временном исполнении федеральными государственными гражданскими служащими Администрации Президента РФ обязанностей по замещаемым должностям». Следующие три указа носят явный социальный характер:

  1. «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941–1945 годов». Поручает правительству в двухмесячный срок разработать закон, который позволит до 1 мая 2010 года обеспечить ветеранов и членов семей погибших (умерших) участников Великой Отечественной войны жильем за счет федерального бюджета (из расчета 22 кв. м на человека);
  2. «О мерах по развитию жилищного строительства»;
  3. «О федеральных университетах». Поручает правительству подготовить закон о создании федеральных университетов. Это продолжение нацпроекта «Образование», в рамках которого в Красноярске и Ростове-на-Дону уже созданы Сибирский и Южный федеральные университеты — путем слияния нескольких небольших вузов. В каждом из них учатся около 30 тысяч человек.

У партнеров

    «Русский репортер»
    №18 (48) 15 мая 2008
    Правительство
    Содержание:
    Фотография
    От редактора
    Вехи
    Репортаж
    Культура
    Путешествие
    Фотополигон
    Реклама