Загородный рынок вышел из кризиса

Жилищный вопрос
Москва, 28.04.2011
«Русский репортер» №16 (194)
Спрос на загородную недвижимость начал расти. В феврале риэлторы отметили повышенный интерес клиентов к домам экономкласса и земельным участкам в Подмосковье. Судя по темпам роста продаж, тем, кто планировал в ближайшее время обзавестись дачей или участком под нее, стоит поторопиться: как утверждают участники рынка, кризис закончился и с началом дачного сезона цены могут вырасти

Фото: Риа Новости

В первые месяцы 2011 года число сделок на рынке загородного жилья увеличилось по сравнению с началом прошлого года почти в три раза — такие данные приводит компания Rodex Group. В 2010-м стоимость ликвидных домов на завершающей стадии строительства выросла на 15–20%, а неудачные проекты примерно на столько же подешевели. По информации компании «Инком», на первичном рынке этой зимой спрос распределился следующим образом: чаще всего приобре­тали участки без подряда — 52%, сделки с коттеджами составили 28%, на таунхаусы и малоэтажные жилые дома пришлось 17 и 5% соответственно.

Самым популярным у покупателей направлением стало Новорижское шоссе — 22% от всех сделок. На втором месте Симферопольское шоссе (12%), на третьем — Калужское (11%). Клиенты отдают предпочтение ближнему Подмосковью: чаще всего недвижимость приобретается на расстоянии 11–50 км от МКАД. При этом наиболее востребованным сегментом по-прежнему остается эконом-класс — на него приходится 70% сделок. Как отмечают в компании «Миэль — Загородная недвижимость», в Подмосковье сегодня около 600 поселков, при этом активные продажи ведутся в 270–300 из них. На конец февраля средняя цена сделки составляла 15,1 млн руб­лей за домовладение. Коттеджи уходят по 32,7 млн, квартиры в таунхаусе — по 17,2 млн, участок без подряда — по 6,5 млн. При этом цены на экономкласс в феврале продолжали падать в среднем на 1–3%.

Сделки на вторичном рынке не прекращались и в кризис, хотя общее их количество заметно снизилось. К тому же многие собственники решили во что бы то ни стало сохранить цены на прежнем уровне. В отличие от застройщиков, частные продавцы не очень профессионально ориентируются в рынке, считают его участники, и анализировать новые тенденции — вроде снижения цен — у них нет ни времени, ни желания. В итоге дела идут лучше у тех, кто сообразил, что возврата к докризисным ценам ждать бессмысленно.

Фавориты — земля и бюджетные коттеджи

Большая часть спроса на загородном рынке в последний год была сосредоточена в эконом- (включая эконом плюс) и премиум-сег­ментах. Постепенно исчезли горячие предложения по минимальным ценам, появившиеся из-за финансовых трудностей девелоперов, — за год рынок стабилизировался.

Стоимость объекта росла лишь в том случае, если он был изначально интересен покупателю. К примеру, в коттеджном поселке «Novoрижский» стоимость земельного участка за год увеличилась на 20%. По мнению аналитиков, в этом году девелоперы уже не станут демпинговать и идти на серьезные уступки. Средний размер дисконта составил за последние шесть месяцев всего 5%. Некоторые игроки наверняка воспользуются весенним оживлением спроса и поднимут цены. «В настоящее время весьма ощутим дефицит готовых и практически сданных проектов — спрос на них превышает предложение в среднем в полтора раза. Можно прогнозировать ежемесячное повышение стоимости на готовые и находящиеся на стадии хотя бы 70%-ной готовности объекты в среднем на 2–5%», — уверены представители Rodex Group.

И действительно, компания «ЗемАктив» уже объявила, что в ее расположенном в 77 км от МКАД поселке Sosnovka park стоимость участков с апреля вырастет в среднем на 7–10%. «Подобное повышение — обычная практика в начале самого активного, весеннего сезона. Именно в это время года происходит обычно основной рост цен на рынке загородной недвижимости. И лишь кризис временно отменил его. Сегодня же можно с уверенностью говорить о восстановлении спроса. Люди перестали бояться тратить деньги и готовы совершать крупные покупки, даже если они не относятся к предметам первой необходимости», — комментирует Юлия Севериненко, гендиректор компании «ЗемАктив».

Другой фаворит нынешнего года — участки без подряда. Количество сделок с ними, по данным компании «РДН. Загородная недвижимость», составляет 28% от общего числа сделок на рынке. При этом в феврале средняя стоимость такой покупки равнялась 3,8 млн рублей, а цена подмосковной сотки на расстоянии до 50 км от МКАД — 456 тыс. рублей.

Вскоре, однако, популярность участков без подряда может пойти на убыль. Они были ходовым товаром в кризис, но как только доходы начали расти, покупатели вновь стали интересоваться не только ценой, но и качеством продукта. Риэлторы и девелоперы считают, что покупатели устали экономить и готовы обратить внимание на более дорогие сегменты. Сейчас, уверяют участники рынка, чаще берут готовое жилье в организованных поселках. У большинства клиентов загородный дом прочно ассоциируется с охраной, коммуникациями, однородным составом соседей, а это может дать только организованная коттеджная застройка.

Впрочем, уставшие от экономии покупатели пока еще не составляют, видимо, абсолютное большинство, и далеко не все игроки отказываются от хорошо зарекомендовавшего себя недорогого сегмента рынка. Так, управляющая компания «Абсолют Менеджмент» выводит на рынок новый загородный проект — поселок «Певчее». Он расположен на площади в 30 га в 25 км от МКАД между Калужским и Киевским шоссе. «Поселок будет разделен на 220 участков, все они будут продаваться в формате “без подряда”. Сейчас покупателям предлагается премия за вход в проект на ранней стадии строительства — беспроцентная годовая рассрочка платежа по схеме: пять платежей по 20% от общей стоимости сделки», — поясняет Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент». На юго-западе Подмосковья у компании есть еще один проект — поселок «Цветочный» (25 км по Калужскому шоссе). Здесь также продаются только участки без подряда, однако в апреле появится предложение и с готовыми домами. Сейчас средняя цена составляет 300 тыс. рублей за сотку.

Одна из главных тенденций последних месяцев — рост спроса на малоэтажные дома. Особой популярностью пользуются у покупателей жилые комплексы «Новосходненский», «Шемякинский дворик», «Сакраменто», «Рублевское предместье». Малоэтажные загородные комплексы — новый формат для Подмосковья. Энергоэффективные и ресурсосберегающие дома на несколько квартир удачно сочетают в себе удобства городской жизни — необходимые коммуникации, собственную котельную и прочее — с прелестями загородного проживания: с отдельным входом, земельным участком, на котором можно разбить садик, и видом из окон. Такой тип жилья привлекает возможностью приобрести недорогую квартиру поблизости от Москвы и жить с городским комфортом в экологически чистом районе.

Так, стоимость квадратного метра в трех­этажном доме «Шемякинского дворика» (Солнечногорский район Московской области, 11 км от МКАД по Ленинградскому шоссе) составляет около 30 тыс. рублей. А в микрорайоне «Сакраменто» — 48–51 тысячу. Этот комплекс расположен в 13 км от Москвы по Горьковскому шоссе, здесь планируется построить более ста двух- и трехэтажных домов на 8, 12 и 30 однокомнатных и двухкомнатных квартир. Заметный рост интереса покупателей к пригородным малоэтажкам делает этот формат перспективным для девелоперов. Тем более что пока подобных предложений совсем мало.

Забытые форматы

Дуплексы и таунхаусы, забытые в кризис, постепенно отвоевывают утраченные позиции. Компания «РДН. Загородная недвижимость» объявила о строительстве дуплексов в коттеджном поселке «Крючково-2», расположенном в Истринском районе Московской области в 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Дуплекс — строение из двух домов под одной крышей и с одной общей стеной. Как легко понять, это промежуточный вариант между отдельным коттеджем и таунхаусом. В «Крючково-2» стоимость квартиры в дуплексе начинается от 4,1 млн рублей.

И это не единственное предложение на рынке: так, в коттеджном поселке «Баден Хиллс», расположенном в 12 км от МКАД по Калужскому шоссе, планируется строительство как двухэтажных коттеджей, так и дуп­лексов. «Загородный проект, сочетающий форматы коттеджа и дуплекса, в настоящее время становится все более привлекательным для потребителей, — говорит Самир Джафаров, коммерческий директор компании “11 Invest”. — Во-первых, это расширяет спектр предлагаемых домовладений, и покупатели с разным уровнем достатка могут подобрать дом в понравившемся коттеджном поселке. Во-вторых, дуплекс — это дом на две семьи. Он более приватный, чем таунхаус: меньше соседей, шире придомовая территория». Стоимость дуплексов в поселке «Баден Хиллс» варьируется в диапазоне от $650 тыс. до миллиона, в зависимости от параметров проекта и стадии готовности. Строят их из крупноформатного поризованного керамического блока, отделка фасада — декоративная штукатурка и натуральный камень. В стоимость включена установка котлов от немецкого производителя.

Спрос, а за ним интерес девелоперов возвращают на рынок и таунхаусы. По данным компании «Миэль», на Новорижском шоссе сегодня можно приобрести как небольшую секцию в процессе строительства стоимостью от $203 тыс., так и просторный таунхаус «под чистовую отделку» от $1 млн.

Также возрождается интерес к недвижимости как к способу выгодного вложения денег. Сегодня инвестиционно привлекательными являются земельные участки в организованном поселке, где пока нет газа, электричества и других коммуникаций, но есть реальная перспектива их подводки или подключения. Такие объекты следует искать, к примеру, на Новорижском шоссе. Прибыль могут принести и готовые дома с участками, а также таунхаусы и дуплексы в коттеджных поселках, если как проекты они реализованы более чем на 50%.

У партнеров

    «Русский репортер»
    №16 (194) 28 апреля 2011
    Реформа школы
    Содержание:
    Долой реформы!

    От редакции

    Фотография
    От редактора
    Вехи
    Путешествие
    Реклама