Капитальный тупик

Олег Носков

Упрощенные подходы государства к стимулированию спроса на жилую недвижимость не устраняют причин стагнации на строительном рынке. Не решается главная задача — формирование устойчивого спроса на недвижимость

Сложившаяся в жилищном строительстве ситуация в последнее время чем-то напоминает попытку снятия похмельного синдрома с помощью очередной дозы алкоголя. Именно так можно охарактеризовать затею со стимулированием ипотечного кредитования. В отдельных регионах уже отмечаются радужные настроения в связи с возобновлением спроса, однако не приходится сомневаться, что и на этот раз эйфория будет недолгой — скорее всего, намного короче, чем в «благословенный» период 2005–2008 годов. Непредвзятый анализ дает все основания для таких утверждений.

Рост любой ценой

Для начала стоит отметить красноречивую закономерность: снижение ипотечных ставок оживляет спрос на кредиты, но вместе с тем вызывает повышение стоимости квадратного метра. Иными словами, целенаправленную борьбу государства за удешевление кредита продавцы жилья (в том числе на первичном рынке) мгновенно нивелируют удорожанием предложения. Есть смысл задуматься о рациональности подобной практики государственного стимулирования спроса. Возможно, предпринятые меры имеют какое-то отношение к финансовой поддержке строительных и девелоперских компаний, но к решению проблемы доступного жилья это никак не относится.

Напомним, что по меркам экономически развитых стран жилье считается доступным в том случае, если стоимость квадратного метра не превышает среднедушевого ежемесячного дохода семьи. Например, в Канаде среднедушевой доход — примерно 2 тыс. долларов при средней стоимости квадратного метра в 1,3 тыс. долларов.

В России наблюдается обратная пропорция. В четвертом квартале 2009 года среднедушевой доход составлял 16,8 тыс. рублей, тогда как средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке была 47,7 тыс. рублей. В первом квартале 2010 года доходы остались практически на том же уровне, цена же квадратного метра возросла почти на 1 тыс. рублей (видимо, как раз благодаря ипотечным вливаниям). Иными словами, средняя стоимость квадратного метра чуть ли не троекратно превосходит среднедушевой доход российской семьи. Это справедливо и для сибирских регионов.

Указанное соотношение цен и доходов напрямую касается темпов жилищного строительства. В Канаде строится в среднем 2 кв. м на человека в год, в России (по итогам 2009 года) — 0,4 кв. м, то есть в пять раз меньше. В сибирских регионах (по итогам того же года) этот показатель выглядит следующим образом: Новосибирская область — 0,45, Томская — 0,41, Кемеровская — 0,37, Омская — 0,30, Красноярский край — 0,29, Алтайский — 0,26. В среднем по Сибирскому федеральному округу — 0,32 кв. м на человека.

Как мы понимаем, если планы федерального руководства увеличения объемов строительства в соответствии с нормой в 1 кв. м в год на жителя страны начнут исполняться, то в регионах этот показатель придется увеличивать как минимум в три–четыре раза. И нет никаких сомнений, что при указанном соотношении доходов и цен эти планы вполне могут провалиться ввиду явственной угрозы перепроизводства. Собственно, падение темпов строительства в 2009 году произошло не из-за выработки производственных мощностей, а именно из-за падения спроса, вызванного недоступностью жилья для основной массы населения. Как мы знаем, значительное падение объемов продаж лишило многих застройщиков оборотных средств и вынудило их уменьшить заделы на будущее.

Напрашивается простой вывод: необходимо либо повышать доходы, либо снижать цены. Совсем недавно президент и правительство обозначили ценовой «потолок» в 30 тыс. рублей за квадратный метр. Государство вроде бы пытается влиять на положение дел, хотя системные подходы к решению этой задачи еще не отработаны.

Издержки меркантилизма

Обратим внимание на одно очень важное обстоятельство. Опыт последнего десятилетия показал, что многократное увеличение объемов строительства за относительно короткий период — не такая уж фантастическая задача. Наглядный пример тому — Новосибирская область.

В 2001 году здесь было построено всего 401 тыс. кв. м жилья (0,15 «квадрата» на человека). Но уже по итогам 2008 года объемы увеличились почти в 3,5 раза — до 1 392 тыс. кв. м (0,52 «квадрата» на человека). При этом, что весьма важно, на доступности жилья такое впечатляющее увеличение объемов сказалось незначительно. В 2001 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке превосходила среднедушевой ежемесячный доход в 4,9 раза, в 2008 году — в 3,6 раза. Отметим, что в соседней Кемеровской области за тот же период объемы возросли в 2,7 раза — с 396 тыс. кв. м до
1 063 тысяч (с 0,13 «квадрата» на человека до 0,37 «квадрата»). Тогда как в 2001 году цена расходилась с доходами в 2,6 раза, в 2008-м — в 2,1 раза. Иначе говоря, при меньших объемах строительства и почти одинаковом среднедушевом доходе жилье для населения Кемеровской области было и остается более доступно, чем для жителей Новосибирской.

Указанная разница отчетливо демонстрирует, что установившийся на первичном рынке уровень цен не является зеркальным отражением уровня доходов населения. Цены меняются в силу сознательно принимаемых решений участников рынка, которые зачастую руководствуются исключительно текущей конъюнктурой, иногда совершенно не просчитывая возможных последствий своих действий даже на среднесрочную перспективу. Например, в Новосибирской области в 2006 году цена квадратного метра была выше среднедушевого дохода в 3,4 раза, и уже буквально через год — в 4,2 раза. Скорее всего, последующее сокращение этого разрыва с 2008 года до настоящего времени свидетельствует о том, что в рыночных условиях такой разрыв не адекватен объемам предложения, вышедшим на уровень в 0,5 кв. м на человека в год.

Естественно, обозначившаяся тенденция (вопреки благоприятным официальным прогнозам) ставит перед застройщиками неприятную дилемму: либо снижать стоимость и сокращать издержки, либо уменьшать объемы строительства. Второй путь, как мы понимаем, намного проще, и как раз по этому сценарию начинает развиваться ситуация в жилищном строительстве. Но этот сценарий, как мы указывали, совсем не устраивает руководство страны, что напрямую затрагивает положение региональных и муниципальных руководителей, отвечающих как за решение жилищной проблемы, так и за состояние самой отрасли.

И вот здесь дает о себе знать парадоксальная роль местных и региональных властей, с одной стороны, нацеленных на увеличение темпов строительства, а с другой — создающих основные проблемы. Главная в том, что на волне бурного роста цен, спровоцированного притоком спекулятивного капитала, у застройщиков серьезно возросла себестоимость. Причем свою лепту внесли не только энергетики, транспортники и производители материалов, но и все те же органы власти. Рост стоимости земли и инфраструктуры, всевозможные обременения, не говоря уже об усилении коррупционной составляющей, — все это не могло не отразиться на рентабельности. Например, муниципальные руководители старались как можно больше взять с продажи или с аренды земельных участков. Некоторые чиновники региональных администраций даже и слышать не хотели о создании объектов инженерной инфраструктуры исключительно за счет бюджета. В итоге себестоимость росла практически пропорционально ценам. По этой причине многим застройщикам в условиях падения спроса очень непросто «отыграть» цену назад, без риска обанкротиться.

О переходе количества в качество

Разумеется, директивным путем снижать цены на жилье невозможно, как, впрочем, трудно представить, чтобы уже построенные площади за кратчайшее время сильно подешевели. Но есть другой момент, не принимаемый во внимание аналитиками рынка недвижимости. Проиллюстрируем его конкретными примерами. Так, наблюдаемое удешевление квадратного метра в Новосибирской области не в последнюю очередь связано со значительно возросшим удельным весом жилья экономкласса, главным образом в многоквартирных домах из сборных железобетонных панелей. Напомним, что в Новосибирске 10 лет назад их доля едва превышала 5%, однако в 2009 году эта цифра увеличилась почти в шесть раз. Сегодня малогабаритные квартиры в панельных домах являются самым ходовым товаром на первичном рынке, что, безусловно, отражается на уровне средних цен. Если в ближайшее время в указанном сегменте появится новый, более современный и более дешевый продукт, это также не замедлит сказаться на снижении средней стоимости «квадрата».

Учтем, что в современной экономике доступность многих товаров достигается за счет широкого внедрения инноваций, без чего просто невозможно цивилизованное ведение бизнеса, и строительная отрасль не исключение. В послевоенной Америке домостроитель Уильям Левитт сумел разбогатеть благодаря массовому производству принципиально нового продукта — быстровозводимых малоэтажных домов, изготовляемых подобно автомобилям, на конвейере. Стоимость таких домов первой серии составляла всего 8 тыс. долларов, что было в пять раз дешевле обычного для той поры загородного жилья. Левитта ждал успех: недорогое загородное жилье стало очень популярно среди американского среднего класса. Этот пример убедительно показывает, что доступность жилья обеспечивается не только стимулированием спроса, но также совершенствованием предложения, способного привести к серьезным структурным изменениям на жилищном рынке.

Становится очевидным, что на уровень средних цен влияет не только динамика продаж, но и качественные характеристики собственно товара. По сути региональные и муниципальные руководители в состоянии воздействовать на строительный рынок с помощью более совершенных инструментов, стимулируя застройщика к технологической модернизации и снижению издержек в строительстве за счет инновационной составляющей.

Уже сейчас на северо-западе страны в сегменте экономкласса вместо привычных «хрущевок» планируют возводить многоквартирные дома на основе металлокаркаса. Именно так в скандинавских странах построено почти 70% жилья. По расчетам специалистов, использование современных каркасных технологий позволяет в два раза сократить сроки монтажа и снизить стоимость квадратного метра примерно на 20% в сравнении с традиционными панельными домами. Доберутся ли такие проекты до сибирских регионов? Несомненно одно: региональным руководителям необходимо всячески поощрять процесс технического переоснащения отрасли, отдавая приоритет тем компаниям, что оказались способны к инновациям.

Статьи на тему: «Бизнес и власть»