ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Эффективность, а не план по валу

, , 2014
Иллюстрация: Дмитрий Горунов

Строительная отрасль юга России за последние годы перешла к новому этапу развития — от первичного насыщения рынка в условиях значительного превышения спроса над предложением к повышению эффективности, снижению издержек и работе над ростом производительности труда. На этой стадии физические объёмы построенного уже не играют главную роль — на первое место выходит качество объектов и бизнес-процессов

Исследование «Строительная отрасль юга России 2014», проведённое «Экспертом ЮГ» совместно с краснодарской консалтинговой компанией MACON Realty Group, показало, что в целом на Юге в прошлом году произошло сокращение объёмов ввода по всем сегментам недвижимости. Основными источниками снижения показателей в прошлом году выступили два фактора. С одной стороны, олимпийские объекты в основном уже были сданы, а с другой, особо заметное падение наблюдалось в жилищном строительстве. Активный рост, который был характерен для рынка в прошлом десятилетии, окончательно исчерпан, и сегодня в южном строительстве в лучшем случае прослеживается умеренное развитие, а зачастую и понижательный тренд.

Главное отличие нового периода от предыдущего заключается в том, что высокая динамика будет наблюдаться лишь в отдельных сегментах строительного рынка, причём с привязкой к отдельным регионам. Наиболее важные точки роста таковы. Во-первых, это массовое жильё в тех регионах, которые были не вполне затронуты недавним строительным бумом либо показывали недостаточную динамику (это прежде всего Волгоградская и Ростовская области). Во-вторых, всё, что связано со спортом, туризмом, гостиницами и курортами, — здесь основными стимулами будут выступать грядущий чемпионат мира по футболу (Ростов и Волгоград) и планы государства по строительству новых курортов на Северном Кавказе. В-третьих, социальная инфраструктура — в этом сегменте СКФО также будет находиться под особым вниманием государства, планирующего многомиллиардные вложения в объекты соцкультбыта в кавказских республиках. В-четвёртых, транспортная инфраструктура — на Юге сейчас идёт строительство новых портов, аэропортов, дорог, и этот процесс растянется, как минимум, до конца десятилетия. Наконец, хорошие перспективы роста у рынка стройматериалов.

Ведение бизнеса в строительной сфере на новом этапе развития рынка также требует абсолютно новых подходов. Фокус развития смещается в сторону пристального анализа внутренних бизнес-процессов, повышения эффективности и роста роли маркетинга, требующего, как минимум, поиска новых перспективных сегментов и ниш. Результаты опроса собственников, владельцев, топ-менеджеров предприятий строительной отрасли Юга говорят, что бизнес в настоящее время волнуют в основном рыночные факторы. Более половины опрошенных считают главными факторами, ограничивающими развитие своего бизнеса, высокий уровень конкуренции и нехватку заказов. Субъективные же факторы, административные барьеры и законодательные ограничения сегодня беспокоят не более трети представителей строительной отрасли.

Жильё: от рынка продавца — к рынку покупателя

На протяжении 2009–2012 годов строительный рынок южных регионов показывал ежегодный рост объёмов ввода жилых и нежилых зданий в среднем на 5%. Основным драйвером роста являлась жилая недвижимость; на этот сегмент в прошлом году пришлось 88,5% от всего объёма вводимых зданий (на торговую — 6,3%, социальную — 3,9%). Однако в 2013 году впервые со времён последнего финансового кризиса был зафиксирован спад в жилищном строительстве региона-лидера — Краснодарского края. В результате по итогам года на юге России было сдано жилья на 1% меньше, чем годом ранее, когда рынок подавал признаки быстрого роста (+15,4% в сравнении с 2011 годом).

Показатель общего ввода недвижимости в расчёте на душу населения в ЮФО в прошлом году несколько снизился (0,55 кв. м на человека, годом ранее было 0,57 кв. м), но он по-прежнему превышает и среднероссийский уровень (0,48 кв. м), и аналогичный показатель в СКФО (0,4 кв. м). Такой результат складывается за счёт значительных объёмов ввода жилья в Краснодарском крае (0,73 кв. м на человека), Астраханской (0,59 кв. м) и Ростовской областях (0,5 кв. м). На Северном Кавказе превышают среднероссийскую активность ввода только два региона: Ингушетия (0,55 кв. м), где в прошлом году был сдан ряд жилых объектов, строившихся по различным госпрограммам, и Дагестан (0,52 кв. м). В остальных регионах Юга активность ввода недвижимости находится ниже среднероссийского уровня (см. таблицу 1).

Только в 5 из 13 южных регионов РФ активность ввода недвижимости по итогам 2013 года превысила среднероссийский уровень (0,48 кв. м на 1 человека)

Определённое влияние на развитие рынка жилья оказывает миграция населения. Мигранты, основной поток которых приходится на Кубань, увеличивают потребность в жилье, коммерческих и социальных объектах. Это, в свою очередь, способствует увеличению объёмов строительства. Нами было посчитано, что каждый легальный мигрант в среднесрочной перспективе увеличивает объём рынка строительных материалов региона-реципиента на 177 тысяч рублей. 4,2% строительного рынка в 2013 году формировалось за счёт переселенцев — в абсолютных цифрах это 10,3 млрд рублей.

В ближайшие пять лет темпы роста рынка, видимо, станут ещё ниже. Согласно нашим прогнозам, среднее ежегодное увеличение объёма ввода жилья на юге России составит 3,6%, и к 2018 году объём ввода жилых зданий достигнет 13,65 млн кв. м, но при этом доля жилья в общем объёме рынка даже несколько вырастет. В сегменте торговой недвижимости будет происходить ежегодное снижение объёмов ввода в среднем на 8,6%, к 2018 году ввод в этом сегменте составит 468 тысяч кв. м. Отрицательная динамика будет наблюдаться в сегменте офисной недвижимости, однако здесь темпы сокращения окажутся немного ниже — 5,3% ежегодно; через пять лет объём ввода офисных зданий составит 124 тысячи кв. м.

Для нового этапа развития отрасли в самом главном, жилищном, сегменте всё более характерным станет не только превышение предложения над спросом, но и стабильно неблагоприятный макроэкономический фон — особых надежд на возобновление быстрого роста отечественное хозяйство пока не подаёт. Конкуренция на рынке первичного жилья увеличивается, крупные застройщики ориентируются на подкупающий долгосрочностью и гарантированностью оплаты госзаказ, банки всё больше конкурируют за надёжного заёмщика, выбирая третий-четвёртый лучший вариант, маржа строительных компаний, производителей стройматериалов и торговых посредников снижается. В этой ситуации именно состояние рынка ипотечного кредитования и его доступность будут определять основные показатели рынка южного жилья в среднесрочной перспективе.

Коммерческая недвижимость: из офисов на курорты

В основных сегментах коммерческой недвижимости (торговой, офисной и складской) в последние годы драйверами развития на Юге выступали крупные города. Но на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости в них в целом насыщен и теряет привлекательность для девелопмента. В итоге с каждым годом на Юге ожидается всё меньше проектов крупных офисных и торговых центров, а предложение качественной складской недвижимости ограничивается пока только Краснодаром и Ростовом. Развитие рынка логистических услуг в дальнейшем продолжится на этих же территориях; возможен приход крупных операторов в Ставрополь и Волгоград.

Так что на первый план выходят курорты. Благодаря масштабному инфраструктурному строительству в преддверии Олимпиады у курортов юга России появилась возможность наверстать упущенное в былые годы, и это, в свою очередь, формирует значительный объём работ у строителей. Вслед за сочинскими туристическими комплексами, которые, правда, пока сложно признать ориентированными на средний класс, началось развитие рекреационного сегмента в СКФО. Первый «подход к снаряду» не увенчался успехом — попытка быстро создать на Северном Кавказе новые курорты для массовой аудитории не удалась, но сам проект туристического кластера не был свёрнут. К 2022 году под патронажем ОАО «Курорты Северного Кавказа» на Юге должно появиться восемь горнолыжных курортов с гостиничным фондом более 100 тысяч номеров, которые в год смогут посещать до 10 млн человек. Предполагаемый объём инвестиций в этот мегапроект составит 310 млрд рублей. Наряду с горнолыжными курортами в будущем планируется развитие прибрежного кластера Каспийского моря.

Свой вклад в портфель строительных заказов внесёт и подготовка к матчам Чемпионата мира по футболу 2018 года в Ростове-на-Дону и Волгограде, где, помимо стадионов, появятся современные отели и достойная мероприятия инфраструктура. Подготовка к проведению ЧМ, согласно официальным данным, потребует как минимум 85,4 млрд рублей вложений в инфраструктуру Ростова-на-Дону и 141,1 млрд рублей для Волгограда. Дополнительный объём рынка строительных материалов в этих городах в период подготовки к мундиалю составит, соответственно, 30 и 50% от текущего объёма. Свои планы по развитию гостиничного бизнеса есть и у Кубани — планируется, что в ближайшие пять лет отельный фонд здесь вырастет более чем на 2 тысячи номеров, преимущественно за счёт краевой столицы, а также городов Черноморского побережья.

Инфраструктура: транспортно-социальные приоритеты

Развитие промышленного строительства на Юге сосредоточено пока в Ростовской области и на Ставрополье — в обоих регионах активно идёт развитие индустриальных парков. В перспективе к этим точкам роста могут присоединиться Кубань и Волгоградская область, где данный рынок находится на стадии формирования. Однако надо учитывать, что даже резкий рост в этом сегменте строительства будет иметь ограниченное влияние на рынок, так как в общем объёме вводимых площадей доля промышленного строительства не превышает 1%.

Краснодарский край, явно уступая Дону по темпам новой индустриализации, лидирует в сегменте инфраструктурного строительства. Наиболее капиталоёмкими из проектов, реализуемых на Кубани в этой сфере, являются реконструкция железнодорожной инфраструктуры для обеспечения доставки грузов в порты Азово-Черноморского транспортного узла и оптимизация работы Краснодарского узла (88,2 млрд рублей). Многомиллиардных инвестиций потребуют и крупнейшие портовые проекты — модернизация Новороссийского порта и строительство транспортного узла на Таманском полуострове. В Ростовской области наиболее значимыми инфраструктурными проектами являются строительство нового аэропорта «Южный» (объём инвестиций — 31,4 млрд рублей) и создание мультимодального транспортно-логистического узла «Ростовский универсальный порт» (24,3 млрд рублей). Планируется вложение значительных средств и в проекты по развитию каспийских портов Оля и Махачкала.

Социальная инфраструктура на Юге пока далека не только от мировых или европейских, но и от среднероссийских показателей, хотя здесь ситуация очевидным образом различается в разных регионах. С одной стороны, есть благополучные Кубань, Ставрополье и Дон, где ситуация с обеспеченностью детсадами, школами и больницами вполне удовлетворительна, а с другой, густонаселённые республики Северного Кавказа с хроническим дефицитом этих объектов. В ближайшие годы федеральное правительство намерено хотя бы попытаться ликвидировать эту диспропорцию. Если сейчас на территории ЮФО и СКФО в среднем ежегодно строится 425 тысяч кв. м социальных объектов, то в ближайшие пять лет прогнозируется увеличение объёмов ввода общественной инфраструктуры до 1 млн кв. м в год за счёт реализации государственных и региональных программ. Именно в этом сегменте на ведущие роли постепенно выходят республики СКФО, в то время как в жилищном и коммерческом сегменте основными драйверами выступают регионы ЮФО. Пик строительства объектов соцкультбыта придётся на 2015 год, среднее увеличение объёмов их ввода в республиках СКФО составит 36,6% в год.

В жилищном строительстве в ближайшие годы предстоит серьёзная борьба за качество. Некоторые застройщики уже говорят о готовности сдавать не привычные стройварианты, а жильё с отделкой 012_expertjug09.jpg Фото: Алексей Гриценко
В жилищном строительстве в ближайшие годы предстоит серьёзная борьба за качество. Некоторые застройщики уже говорят о готовности сдавать не привычные стройварианты, а жильё с отделкой
Фото: Алексей Гриценко

Стройматериалы: самый динамичный сегмент

Основными потребителями строительных и отделочных материалов и инженерного оборудования являются регионы-лидеры строительства жилой недвижимости, на их долю приходится 71% рынка

Несмотря на прогнозируемое замедление строительного рынка, потребление стройматериалов, как показывает наше исследование, имеет все шансы в ближайшие пять лет показать двузначный прирост. В прошлом году объём рынка строительных и отделочных материалов и инженерного оборудования составил 247,7 млрд рублей, наибольший вклад принадлежал сегменту жилой недвижимости — 175,4 млрд рублей, или 70,8%. К 2018 году объём рынка строительных и отделочных материалов и инженерного оборудования, по нашей оценке, составит 283,3 млрд рублей (в ценах 2013 года), увеличившись на 14,4%. При этом произойдёт значительное изменение структуры рынка: резко сократятся торговый и офисный сегменты, а социальные объекты и спортивные сооружения решительно пойдут в гору (прогноз роста — 94,8 и 188,1% соответственно). В региональном разрезе лидеры останутся прежними (см. таблицу 2).

Задача на пятилетку

Многие из отмеченных выше трендов пока только зарождаются, однако в целом структура строительного рынка юга России останется неизменной и будет очень похожа на уже существующую. Поэтому перед строителями встаёт главный вопрос: как увеличивать выручку и прибыль компании на рынках, которые медленно растут, в ситуации, когда всё сложнее найти покупателя на строящее жильё, когда период продаж недвижимости увеличивается? Ответ на него только один — работать над собой, поэтому определяющим фактором успеха станет повышение эффективности работы компаний. Резервов для повышения эффективности немало, но в той точке, в которой сейчас находится строительный рынок Юга, есть, пожалуй, три элемента, заниматься которыми нужно всем: стратегия, персонал и продажи.

Без ответа на вопросы «что хотим?» и «куда идём?» невозможно выстроить устойчивое развитие. Интересно, что по итогам нашего опроса 20% руководителей строительных компаний честно признались, что развитие их бизнеса ограничивает отсутствие чёткого понимания стратегии. Среди крупных предприятий таких ещё больше — почти 30%. Им не должно быть стыдно: построить грамотную стратегию без помощи извне редко удаётся. Необходимость профессионального управления процессом разработки и сбора большого объёма информации требует привлечения внешних консультантов. Проблемы с персоналом волнуют больше 60% опрошенных. Но найти профессионала — это лишь часть задачи. Важно другое: выстроить систему, при которой будет постоянно увеличиваться производительность труда. Кстати, наше исследование показало, что в прошлом году численность персонала строительных компаний увеличивалась в любом случае, вне зависимости от того, падала выручка предприятия или росла. Это говорит о том, что новый этап развития игроками рынка ещё не вполне осознан: в новых реалиях открытие каждой вакансии должно быть тщательно обосновано. Ну и, конечно, нужно уметь продавать. Последнее умение приобретает новую актуальность именно сегодня, в ситуации, когда растёт предложение «первички», становится всё сложнее найти покупателя на строящееся жильё, период продаж недвижимости увеличивается, а надёжных заёмщиков на ипотеку всё меньше и меньше. И если строители как следует осознают, что именно эти «три кита» определяют специфику нового периода, то работа над повышением эффективности бизнеса может оказаться вдвойне полезной: есть шанс, что наш весьма умеренный прогноз не сбудется и рынок покажет новый виток быстрого роста.

«Эксперт Юг» №9 (298)
«Эксперт» в Telegram
Поставить «Нравится» журналу «Эксперт»
Рекомендуют 94 тыс. человек



    Реклама



    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама