Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Экономика

«Модернизация центра привлекает бизнес и ускоряет развитие городов»

2018

Экономика урбанизации порождает высотное строительство в центре города и одновременно требует модернизации улично-дорожной сети. Наиболее остро необходимость этого на Юге ощущается в Краснодаре, где новые регламенты нужно принимать с учётом интересов всех участников процесса

В этом году в Краснодаре примут высотный регламент застройки исторического центра города. Политическое решение состоит в том, чтобы район выполнял только культурные, рекреационные, эстетические и деловые функции, а жильё из исторического центра постепенно было убрано. В границах исторического центра города предлагается выделить несколько градостроительных зон с ограничением этажности для нового строительства с постепенным увеличением допустимой высоты зданий к окраинам исторической части города. Например, в границах достаточно протяжённого района, включающего улицы Будённого, Кирова, Красина и Кубанскую набережную, нельзя будет строить здания выше 35 метров (10 этажей). В так называемой «первой зоне», охватывающей улицу Красную — от войскового собора Александра Невского до кинотеатра «Аврора» — то есть самое сердце Кубанской столицы — и несколько кварталов по обе стороны от нее, максимальную этажность предполагается и вовсе ограничить 20 метрами (6 этажами).

Тем не менее, благоустройство центра и создание необходимой социальной и инженерной инфраструктуры город не в состоянии тянуть в одиночку. Помочь ему могли бы инвесторы, но проблема реконструкции центра — в дороговизне земли, любое строительство рентабельно там только при достижении определённой высотности. Поэтому для обсуждения регламента необходимо привлекать всех участников процесса.

Проблемы Краснодара не уникальны, и могут быть решены после детального анализа и выработки программы развития города, считает представитель в СНГ аудиторско-консалтинговой компании Ernst&Young Евгений Панасенко.

— Два десятилетия Краснодар быстро растёт во всех отношениях: население города увеличивается, его численность приблизилась к миллиону. Это сказывается на городе: нарастают проблемы, связанные с транспортом, остро ощущается дефицит социальной и инженерной инфраструктуры. Каким вам видится решение этих проблем?

— Можно сказать, эти проблемы типичны для современных городов. Во-первых, налицо общемировой процесс урбанизации, который показывает, что человечество ещё не научилось жить в городах. Во-вторых, есть проблема российского происхождения — это действие рыночных механизмов. Сейчас эти механизмы порождают «переселение народов»: из маленьких муниципалитетов в крупные города-миллионники, из районов Севера, Сибири и Дальнего Востока в европейскую часть РФ, в том числе на Юг. Краснодар привлекает оба потока, что и обостряет его территориальные проблемы, типичные для процессов урбанизации. Чтобы решить стоящие перед городом задачи, нужно изучать мировой опыт и смотреть правде в глаза — сдержать рост Краснодара невозможно. Это крупный университетский, промышленный, культурный и транспортный центр России, её «ворота» на Кавказ и Черноморское побережье. Треугольник «Ростов-на-Дону — Волгоград — Краснодар» образует экономический каркас юга России. Поэтому экономика и численность населения города будут расти ещё десятки лет. Но экстенсивный рост города только за счёт освоения новых земель, как это происходило в советский период и продолжалось до недавнего времени, больше невозможен. Уже не только специалистам, но и всем горожанам видно, что радикальная трансформация территориально-транспортной системы города неизбежна.

— Как и за счёт чего её проводить?

— Сейчас трудно представить себе детали процесса и источники его финансирования, но уже в ближайшее время администрации придется находить средства и принимать решения по реконструкции транспортного каркаса города. Необходимо также разработать стратегию развития общественного транспорта, регулирования автомобильного движения, размещения парковок и условий платного пользования ими.

Как и все сформировавшиеся в советское время города, Краснодар имеет центрально–симметричную планировку. В условиях роста рыночной стоимости земли застройка центрального делового района неизбежно стремится к высотному строительству. При дальнейшем росте города тот же процесс повторяется затем в так называемых вторичных деловых центрах.

Центр Краснодара предполагается оставить для рекреации, а также эстетических и деловых функций 027expertjug05-1.jpg
Центр Краснодара предполагается оставить для рекреации, а также эстетических и деловых функций

Как бы ни хотелось горожанам и властям сохранить образ старого города индивидуальной усадебной застройки с вишнёвыми садами, экономика урбанизации порождает высотное строительство в центре города и одновременно требует модернизации улично-дорожной сети с сооружением магистральных скоростных, основных осевых и межквартальных дорог, причём не только центрально-радиальных, но и концентрических, на периферии центра. В условиях частной собственности на землю такая трансформация требует больших затрат, чёткого плана администрации и поддержки населения. Процесс достаточно болезненный, но только он ведёт к решению транспортных проблем при одновременном росте населения города.

— Можете ли вы привести пример благополучного решения проблем такого рода?

— Есть, скажем, опыт Барселоны, которая за последние 25 лет решила многие транспортные проблемы, начав с подготовки к проведению Олимпийских игр 1992 года и продолжая своё развитие до настоящего времени. Опыт столицы Каталонии интересен также опытом децентрализации. Это городская политика поддержки вторичных деловых центров (район порта, аэропорта и квартал Барселонета). В то же время представляет интерес обратный американский опыт поддержки развития центра даже в небольших городах при одновременном решении транспортных проблем центра. Исследования показали, что модернизация центра способствует привлечению бизнеса и, соответственно, ускоряет развитие городов.

Анализ международной практики показывает, что в большинстве стран Европы земельным девелопментом занимаются частные специализированные фирмы. У них есть необходимый опыт и возможности добиваться изменения градостроительных регламентов для реорганизуемых территорий, чтобы включать их в зоны коммерческой застройки. Например, в Ирландии в 1990–2000 годах частные инвесторы финансировали около 80 процентов проектов земельного девелопмента и инфраструктурных проектов. В России мы наблюдаем подобную тенденцию в Москве, Петербурге, Ленинградской области и ряде других крупных регионов, где много лет практикуется привлечение крупных застройщиков к финансированию социальной и инженерной инфраструктуры. Учитывая опыт европейских стран, можно полагать, что эта тенденция будет развиваться и в Краснодаре.

— Как совместить интересы частных собственников земли и общественные интересы при реконструкции центра?

— У частных инвесторов-девелоперов есть известный принцип: «Мы приспособимся к любым законам и нормам, только они должны быть одинаково обязательными для всех и не меняться по крайней мере 20 лет».

А что касается общественных интересов, то, как уже отмечено, процессы урбанизации идут по всему миру. Проблемы качества городской среды и транспорта, возникающие с ростом городского населения, везде примерно одинаковы. Имеется обширный опыт решения этих проблем, как отрицательный, так и положительный. Есть из чего выбирать, чтобы применить в Краснодаре. Первый шаг — необходимо детально изучить и описать сложившееся положение. Второй — сформулировать долгосрочную цель. Третий — найти пути решения и средства реализации, в том числе финансовые. Частная собственность на землю не является препятствием для городского развития и преобразований. Большой опыт совмещения частных и общественных интересов, в том числе при разработке генеральных планов городов европейских стран, вполне доступен.

ВИРТУАЛЬНАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ: ДИСКУССИЯ О РАЗВИТИИ ГОРОДСКИХ ПРОСТРАНСТВ ЧАСТО СВЯЗАНА С ПРОБЛЕМАМИ РАЗВИТИЯ ИСТОРИЧЕСКОГО ЦЕНТРА. КАК ПРАВИЛО, РЕЧЬ ИДЁТ О НЕОДНОРОДНОЙ ТЕРРИТОРИИ С НЕРЕШЁННЫМИ ВОПРОСАМИ СОБСТВЕННОСТИ ИЛИ С АВАРИЙНЫМИ СТРОЕНИЯМИ. У ГОРОДСКИХ ВЛАСТЕЙ НЕДОСТАТОЧНО РЕСУРСОВ, ЧТОБЫ ПРОВЕСТИ РЕНОВАЦИЮ ОБВЕТШАЛЫХ КВАРТАЛОВ. ЧАСТНЫЙ ИНВЕСТОР, КАК ПРАВИЛО, СКОВАН ЖЁСТКИМИ РАМКАМИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ, КОТОРЫЕ ПРЕВРАЩАЮТ ДАЖЕ ВЫГОДНЫЙ ГОРОДУ И ЕГО ЖИТЕЛЯМ ПРОЕКТ В УТОПИЮ. ЧТО НУЖНО ДЛЯ КОМПЛЕКСНОГО И ВСЕСТОРОННЕГО РАЗВИТИЯ ГОРОДСКИХ КВАРТАЛОВ? 

Татьяна Воронина, генеральный директор архитектурного центра «Югреставрация»:

 

Татьяна Воронина, генеральный директор архитектурного центра «Югреставрация» 028expertjug05-1.jpg
Татьяна Воронина, генеральный директор архитектурного центра «Югреставрация»

— Компания «Югреставрация» разработала документ, уточняющий границы исторического поселения, устанавливающий строительные регламенты, без которых невозможно вести строительства в центре Краснодара. Поэтому город заинтересован в скорейшем принятии этого документа, без которого любое строительство на территории исторического поселения можно считать нелегитимным.

Мы исследовали 361 квартал ранее утверждённых границ исторического поселения. В новом документе останется только 94 квартала. Мы обоснованно сократили площадь исторического поселения в четыре раза, и на этой территории будет установлены ограничивающие регламенты по строительству. Это не значит, что строительство и развитие центра города заморозится. Ограничение на новое строительство получат периметры кварталов, внутри самих кварталов можно вести довольно интенсивную стройку, но ограниченную по этажности и другим предельным параметрам строительства. В целом, в зависимости от квартала, в историческом поселении Краснодара можно будет строить здания от четырёх до семи этажей. Малоэтажная застройка позволит сохранить существующие объёмно-пространственные решения исторического поселения.

Антон Финогенов, генеральный директор института территориального планирования «Урбаника»:

 

Антон Финогенов, генеральный директор института территориального планирования «Урбаника» 028expertjug05-2.jpg
Антон Финогенов, генеральный директор института территориального планирования «Урбаника»

— К сожалению, многолетняя практика консервации исторического наследия российских городов привела лишь к утрате существенной части памятников. Причина не только в хронически низком бюджетном финансировании, но и в том, что любые чрезмерно жёсткие ограничения провоцируют нарушения, которые мы массово наблюдаем, когда в исторических центрах среди малоэтажной исторической застройки появляются откровенно диссонирующие объекты. Поэтому нужно развивать государственно-частное партнёрство, которое могло бы существенно помочь реальной реконструкции исторических центров городов. Крайне важно искать баланс между охраной памятников и частными инвестициями.

Кроме того, при подготовке требований к градостроительным регламентам и предметам охраны исторического поселения зачастую не учитываются стратегия экономического развития города и предлагаемые документами территориального планирования подходы. Отсутствует диалог с теми, кто в первую очередь заинтересован в развитии города —  жителями и инвесторами. Такая практика приводит к затягиванию принятия регулирующих документов, увеличению бюджетной нагрузки и снижению инвестиционного потенциала территории. Гармоничное развитие города возможно только в логике взаимосвязанного проектирования, при котором процесс подготовки экономической стратегии сопровождается согласованными между собой процессами подготовки генерального плана и требований к регламентам исторического поселения, а затем и Правил землепользования и застройки.

Юрий Щербинин, руководитель «Архитектурной мастерской Юрия Щербинина»:

 

Юрий Щербинин, руководитель «Архитектурной мастерской Юрия Щербинина» 028expertjug05-3.jpg
Юрий Щербинин, руководитель «Архитектурной мастерской Юрия Щербинина»

— Историческое поселение того же Краснодара имеет все типичные проблемы центров российских городов — аварийный фонд, ветшание исторического наследия, диссонирующие объекты. Последнюю проблему должны решить объёмно-пространственные регламенты, которые сейчас разрабатываются.

Что касается комплексного развития застроенной территории, то, конечно, идеально осваивать территорию поквартально, что позволяет и сохранить экономику проекта, и создать объекты, вписывающиеся в существующую застройку квартала. Но исторический центр обременён аварийным и ветхим жилым фондом, который надо расселять, и не каждый инвестор готов это делать. Застройщик должен видеть экономику проекта. Нужно привлекать к разработке регламента инвесторов, архитекторов и жителей города

Елена Короткова, руководитель Центра городской экономики КБ «Стрелка»:

 

Елена Короткова, руководитель Центра городской экономики КБ «Стрелка» 028expertjug05-4.jpg
Елена Короткова, руководитель Центра городской экономики КБ «Стрелка»

— Если мы попытаемся встать на позицию среднестатистического инвестора, то нам придётся признать, что любой проект, который можно начать с чистого участка земли, дешевле, быстрее и проще в реализации, чем проект с сохранением и восстановлением исторического наследия.  Это приводит к дефициту восстановительных инвестиций и утрате исторической застройки. Но это не значит, что центральные части городов нельзя развивать. Городские власти могут предлагать механизмы государственно-частного партнёрства для восстановления исторического фонда. Но в исторической части города важно вводить объёмно-пространственный регламент, который сможет обезопасить центр от новой застройки, диссонирующей с окружающей средой. При этом объёмно-пространственный регламент должен обсуждаться и приниматься открыто и публично, с привлечением всех заинтересованных сторон.

«Эксперт Юг» №5 (413)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама




    Лидеры ИТ-отрасли вновь собрались в России

    MERLION IT Solutions Summit собрал около 1500 участников (топ-менеджеров глобальных ИТ-корпораций и российских системных интеграторов)

    Химия - 2018

    Развитие химической промышленности снова в приоритете. Как это отражается на отрасли можно узнать на специализированной выставке с 29.10 - 1.11.18

    Опасные игры с ценами

    К чему приводят закупки, ориентированные на максимально низкие цены

    В октябре АЦ Эксперт представит сразу два рейтинга российских вузов

    Аналитический центр «Эксперт» в октябре представит сразу два рейтинга российских вузов — изобретательской и предпринимательской активности.

    Эффективное управление – ключ к рынку для любого предприятия

    Повышение производительности труда может привести к кардинальному снижению себестоимости продукции и позволит российским компаниям успешно осваивать любые рынки


    Реклама