Маркетплейсы подогревают и охлаждают рынок
Крупнейший сегмент коммерческой недвижимости, который активно развивается в регионах — складской. Спрос на склады вне столицы рос несколько лет на фоне активного развития онлайн-торговли и экспансии крупных торговых сетей. Если в 2016–2020 гг. средняя годовая доля регионов (включая рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области) составляла 31% в общероссийском объеме спроса, то в следующую пятилетку она достигла 45%. Однако по итогам 2025 г. объем спроса на региональном рынке просел в 1,8 раз год к году — до 1,388 млн кв. м. А в I кв. 2026 г. на региональный спрос пришлось 131 тыс. «квадратов» или 30% от показателя по всей России, рассказал «Эксперту» управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский. Причина такой динамики — охлаждение активности и принятие выжидательной позиции со стороны маркетплейсов на фоне общего снижения роста экономики.
При этом ввод складов в регионах относительно Москвы продолжает расти. За 3 месяца в России ввели в эксплуатацию 1,6 млн кв. м, из них 62% — вне столицы. По итогам года в Nikoliers ожидают обновления максимума ввода складов за всю историю рынка — 7,368 млн кв. м, и 52% из них придутся на регионы.
Иная ситуация на рынке офисной недвижимости, большая часть которой сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге. На данный момент из 31,3 млн кв. м современных офисов только 4,7 млн кв. м расположены в регионах (без учета столиц), рассказал «Эксперту» генеральный директор консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости IBC Real Estate Алексей Ефимов: «Из-за дефицита качественных площадей на региональном рынке крупные компании чаще имеют офисные здания в собственности или арендуют сервисные офисы. Когда нужно арендовать объект меньшей площади, многие компании сталкиваются с трудностями в поиске подходящих опций».
Интерес девелоперов к торговой недвижимости падает из-за трудностей с привлечением арендаторов и развития онлайн-торговли. По словам Алексея Ефимова, происходят лишь точечные открытия торговых центров, планирование и строительство которых началось еще несколько лет назад и переносилось сначала из-за пандемии коронавируса, а затем с уходом международных брендов: «Сегодня девелоперы сконцентрированы на строительстве районных ТЦ, площадью менее 20 тыс. кв. м, которые расположены в составе или около ЖК и спальных районов, поскольку такой формат имеет гарантированный спрос со стороны конечного потребителя».
По данным Nikoliers, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам I квартала 2026 г. составил 160 млрд руб., просев на 16,8% год к году. В минус ушли офисы (-65% г/г), склады (-27% г/г) и гостиничные объекты (-54%), тогда как вложения в торговые объекты выросли в 11 раз г/г (обеспечив 46,3% от общего денежного объема сделок). По прогнозам компании, в 2026 г. инвестиции в коммерческую недвижимость составят около 600–700 млрд руб.
Количество не равно качеству
Спрос на коммерческую недвижимость стал более избирательным, отметила партнер консалтинговой компании NF GROUP Марина Малахатько: «Рынок не испытывает дефицита в квадратных метрах как таковых — ключевая проблема заключается в нехватке качественного, ликвидного и правильно спроектированного продукта, который соответствует текущим требованиям бизнеса и потребителя».
Во всех сегментах усиливается запрос на качество, что влияет на девелопмент, подчеркнул Николай Казанский: «Проекты становятся более гибкими по функционалу, активнее используются mixed-use форматы, увеличивается доля нарезки на небольшие блоки, а коммерческая составляющая закладывается на более ранних стадиях».
20 апреля во время выступления на III Всероссийском муниципальном форуме «Малая Родина — сила России» вице-премьер РФ Марат Хуснуллин призвал строить больше коммерческой недвижимости в регионах. Он отметил, что в среднем по стране соотношение ввода жилья и нежилья составляет 80/20, а должно быть 50/50.
По словам Николая Казанского, в крупнейших агломерациях Европы и США доля коммерческой недвижимости, как правило, больше, чем в России, за счет развитой сервисной экономики, высокой деловой активности и более жесткого градостроительного регулирования. В азиатских мегаполисах (например, в Китае и ОАЭ) баланс формируется за счет опережающего строительства коммерческой инфраструктуры в новых районах. Для России текущая структура с преобладанием жилья во многом объясняется моделью финансирования девелопмента, где именно жилье обеспечивает основную экономику проектов, отметил он: «Наиболее применимым представляется подход комплексного развития территорий, при котором коммерческая функция закладывается на ранних стадиях проекта и синхронизируется с жилой застройкой. Такой сценарий позволяет формировать устойчивую городскую среду и снижать маятниковую миграцию».
На практике важнее стремиться к пропорциональному развитию обоих сегментов в соответствии с потребностями экономики и горожан, заявила «Эксперту» коммерческий директор девелоперской компании Capital Group Оксана Дивеева: «В Москве сейчас действует программа МПТ (создания мест приложения труда), в рамках которой девелоперы получают льготы для жилого строительства в случае успешной реализации объектов инфраструктуры, в том числе офисных центров. Таким образом происходит децентрализация офисного строительства».