Экономика эконома
За последние 10 лет доля жилья классов «бизнес» и «элит» (повышенной комфортности) в объеме российских новостроек выросла более чем в 2 раза — с 10% до 23%. Такие данные привел генеральный директор ЕРЗ Кирилл Холопик во время онлайн-дискуссии «Итоги 4 месяцев 2026 г. на рынке новостроек»: «Это говорит о том, что, несмотря на низкий спрос, на сложности с экономикой, потребитель требует комфортной среды, хорошего качества жилья». И этот тренд стимулирует цены: жилье повышенной комфортности априори стоит дороже стандартного (он же эконом), доля которого за тот же период сократилась с 55% до 15%. По мнению Кирилла Холопика, если тенденция продолжится, уже через 5 лет девелоперы вообще перестанут строить экономичное жилье.
Опрошенные «Экспертом» специалисты согласны с тем, что доля стандартных «квадратов» на первичном рынке будет и дальше сокращаться — по прогнозам председателя правления ГК «Паритет Девелопмент» Павла Галкина, примерно на 2–3 процентных пункта в год. В городах-миллионниках новостройки эконом-сегмента исчезнут уже через 5–7 лет, останутся только в малых городах (менее 200 тыс. человек) и в рамках редевелопмента старых панельных серий, прогнозирует он: «В нашей компании запуски эконома сократились кратно. Остались только точечные проекты в старых микрорайонах с готовой инфраструктурой и дешевой землей, иначе экономика проекта не сходится».
Маржинальность в эконом-сегменте жилья во многом является непрогнозируемой в связи с большой долей переменных затрат (стройматериалы, логистика, рабочая сила), пояснил Павел Галкин: «Колебания этих факторов приводят к непропорционально сильным скачкам себестоимости, делая итоговую маржинальность проектов в этом сегменте неустойчивой и плохо поддающейся прогнозированию». Так, стоимость подведения сетей одинакова для любого класса жилья, тогда как цена конечного продукта отличается, отметил он.
Застройщики в условиях сжатия массового рынка активнее выводят на рынок проекты в высокобюджетных сегментах, где спрос меньше зависит от ипотеки, добавил коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов. По его оценке, маржинальность проектов массового сегмента в регионах составляет около 10–15%, тогда как в бизнес-классе — около 30%.
Рост себестоимости строительства, стоимости инженерии, благоустройства и социальной инфраструктуры делает реализацию классического «эконома» всё менее рентабельной для девелоперов, подтвердила «Эксперту» директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК Ксения Цаплина.
При этом, из-за регионального разброса цен, цена метра эконом-класса, скажем, в ближнем Подмосковье вполне сопоставима с ценой метра квартиры комфорт-класса в Чебоксарах.
Около 80% новостроек в России относятся к сегментам стандарт и комфорт, но преобладают проекты именно комфорт-класса, сообщил «Эксперту» коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. Доля комплексов эконом-сегмента в большинстве регионов невелика: например, в Московской области — 17%. Максимальная доля бюджетных квартир в структуре предложения от застройщиков сегодня сохраняется в Челябинской (60%) и Воронежской (50%) областях. Меньше всего таких новостроек (за пределами Москвы) возводится в Санкт-Петербурге (4%) и Ростовской области (7%).
Что такое жилье эконом-класса
Деление новостроек на классы не регламентируется законодательством, поэтому четких стандартов для разных категорий жилья нет. Традиционно квартиры на первичном рынке принято делить на 4 класса: к массовому сегменту относятся стандарт (он же эконом) и комфорт; к жилью повышенной комфортности — бизнес и элит. В 2012 г. Российская гильдия риэлторов представила единую классификацию многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), которая была обновлена в 2020 г. Однако застройщики могут присваивать класс проекту по своему усмотрению. Основные признаки стандартного жилья: типовые архитектурные проекты, компактность квартир, ограничения в перепланировке, простая отделка общественных зон, минимальная инфраструктура, расположение в спальных и отдаленных районах.
Что подстегивает цены
Требования покупателей к качеству растут, а девелоперам выгоднее строить более дорогое жилье. Однако по скорости реализации квартиры в эконом-сегменте лидируют. По словам Дмитрия Софронова, эконом-класс раскупается на 75–85% еще на этапе котлована.
Квартиры класса эконом уходят за 3–6 месяцев после вывода на рынок из-за низкого чека и огромного отложенного спроса, комфорт и бизнес продаются в среднем 12–24 месяца, говорит Павел Галкин.
Сокращение доли бюджетного жилья на первичном рынке будет стимулировать общий рост цен. Во-первых, массовые проекты также дорожают быстрее рынка при возникновении дефицита; во-вторых, многие застройщики комплексов бизнес-класса корректируют стоимость квартир вверх, говорит Дмитрий Проскурин.
В Москве, в границах МКАД, смещение рынка в сторону более дорогих сегментов будет постепенно сдвигать среднюю цену вверх по мере вымывания бюджетных лотов, отметила в комментарии «Эксперту» директор по аналитике и исследованиям рынка инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Олеся Дзюба. Однако резкого ценового скачка она не ожидает: спрос, не находящий доступного предложения внутри МКАД, просто продолжит смещаться в Новую Москву и ближайшее Подмосковье.
Средние цены на квартиры при сокращении предложения массовых новостроек будут расти чисто арифметически — в долгосрочной перспективе это создает проблемы и для рынка, и в целом для общества, заявил «Эксперту» основатель девелоперской компании SIS Development Ярослав Гутнов. По его словам, похожая ситуация сложилась во многих городах с рекордными ценами на недвижимость — например, в Нью-Йорке и Лондоне, где из-за высоких цен жилье стало не по карману даже не самым бедным представителям среднего класса. «Рабочая сила выталкивается из крупных городов, а она там нужна, особенно Москве, — констатирует Ярослав Гутнов. — На рынке же создается определенного рода „пузырь“, профицит дорогого жилья, которое не поглощается спросом, но сильно влияет на среднюю цену как первичного, так и вторичного рынка».